浅析如何提高房产测绘精确度减少购房纠纷-房产论文

摘要：房产测绘是房屋产权登记的必备条件，没有房产测绘，就不能进行产权登记，房产测绘的结果与开发商和购房者的利益密切相关，有在正确测绘的前提下，才能达到销售与购买双方共同满意的目的，房产测绘一旦出现偏差，很容易引起购房纠纷，影响房地产市场健康发展，因此对于房产面积进行准确的测绘，能够最大限度地避免购房纠纷的发生，对维护社会稳定具有重要意义，

关键词：房产测绘精确度提高购房纠纷

在众多的房地产纠纷当中，因测绘引起的购房纠纷占据多数，产权证、房屋预售登记以及购房合同中，登记的建筑面积数据不统一是引发购房者投诉和纠纷的主要原因之一，房屋面积 “缩水”或“涨水”现象颇为严重，本文就如何提高房屋测绘的精确度进行讨论。

一、房产测绘概述
1.1房产测绘的概念
房产测绘是测绘学科的一个分支，是运用测绘仪器、技术、手段，按照房地产业管理的要求和需要，来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的一项专业服务性技术工作，房产测绘是测绘技术与产籍管理业务相结合的专业测量，具有较强的技术性和鲜明的政策性及法律效力。

1.2 房产测绘法制化发展历程
1991 年以前，我国房地产测绘无统一技术标准，为了解决测绘实际工作中存在的种种问题，1992 年，《中华人民共和国测绘法》诞生，标志着测绘工作步入了法制轨道，2002 年8 月29 日，第九届全国人大常委会第二十九次会议对该法予以修订，并于2002 年12 月1 日起施行。1995 年建设部颁发了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（建房[1995]517 号)，1999 年，由于当时商品房面积纠纷问题较多，国家技术监督局要求由各地技术监督部门组织测绘队伍，具体实施房地产测绘工作。此事导致了在一段时间内全国房地产测绘技术标准不统一、职责不明、管理混乱的局面。在建设部将全国的测绘工作情况向国务院汇报请示后，国务院将这项工作协调为：国家技术监督局管理测绘仪器设备的计量，不具体实施测绘工作；国家测绘局管理测绘资质；建设部主管全国的房地产测绘工作。随着职能分工的明确，2000 年又颁布了国家标准《房产测量规范》，和《房产测绘管理办法》。

二、房产测绘引起购房纠纷的原因分析
测绘工作是一项非常特殊的工作，专业性强，技术要求高，导致预测面积与实测面积不相符的原因主要有以下几个方面：
2.1 房产测绘队伍专业素质不高
房产测绘队伍的人员专业素质参差不齐，总体情况较差，目前的测绘人员都是一边工作，一边自学，普遍缺乏系统性的测绘理论知识培训，直接导致测绘人员知识理论水平落后、知识结构比较单一，跟不上房产测绘的需求，另外某些测绘队伍是由一名房产测绘工程师领导，再由建筑类专业的毕业生或者是从其他单位调动来的非专业人员组成的，这样组成的测绘人员由于没有得到正规系统的房产测绘培训，在实际工作中就不能正确运用相关的测绘规范来准确完成测绘任务，有些从业人员责任心不够强，工作中马虎大意，从而造成测绘面积与实际面积截然不同。
2.2 建设单位擅自改变图纸
个别建设单位为了谋取更大的利润，往往通过减少公共面积、增加容积率的办法，对原来的施工设计图纸擅自进行改变，并按最新的施工设计图纸进行施工，导致施工前后图纸不一致、数据发生差异。
3.3 施工单位出现施工误差
当今，建设施工单位的施工人员大多数是以农民工为主，这些施工人员大多数没有受过专业的培训，没有扎实的施工工底，工作责任心不够，未严格按照具体规程操作。在具体的施工过程中，容易在放线等关键环节中出现疏漏或失误，形成施工误差，导致施工实体与设计图纸不符，最终导致数据采集不准确，从而引发开发商与购房者的购房纠纷。
3.4仪器设备方面的原因
不可否认的是，当前不少房产测绘单位，特别是地方基层的房产测绘单位普遍存在管理不到位、仪器设备落后和软件的不规范等现象，从而造成在测绘过程中经常发生测量数据精度出现偏差；绘图、测算出现错误，最终导致测绘成果不合格。综合上述的几个方面来看，当前，房产测绘队伍素质不高是测绘方面引起购房纠纷的主因之一。

三、提高测绘精确度的有效途径
3.1加强测绘队伍的建设
一方面，企业内部要自觉组织人员培训；另一方面，实行房产测绘专业技术人员培训认证制度。房产**行业协会定期组织房产测绘专业技术人员上岗培训和继续教育培训并颁发合格证书，不断更新房产测绘知识。同时要求房产测绘单位内部从技术和业务管理上严格把关，加强测绘工作透明度，接受社会监督,建立测绘人员及测绘队伍信用档案，每年向社会公布，接受社会监督；实施测绘成果质量追究制度，对出现重大测绘质量问题或多次出现质量问题的测绘队伍和测绘人员进行警告，甚至取消其从事房产测绘资格，促进测绘单位及测绘人员严格自律，自觉提高房产测绘质量。依法履行职责是做好房地产测绘的保证。

3.2加强对施工设计图纸的检查
加强预测的准确性是解决问题的关键所在。在这个方面，施工设计图纸是关键节点，一定要重点把握。设计图纸的准确性直接影响到建筑面积预测的准确性。因此，要充分发挥工程监理的作用，要对预测图纸资料进行全面的检查，包括对规划总平面图、建筑平面图、建筑立面图、建筑剖面图、楼梯及阳台详图等方面的检查。要特别注意对相关细节的检查，同时要对整个建设过程实施严格、认真的监管，发现问题及时纠正，确保预测数据与实测数据的一致性。

3.3加强对建设单位的监督与管理、降低施工误差
要从建立规章制度方面入手，进一步加强对建设单位的监督与管理，加大对擅自更改施工设计图纸、建设方案等行为的处理力度。同时，探索建立“建设单位诚信黑名单”机制，从制度上对建设单位的行为进行约束，确保不因建设单位的原因，导致出现测绘面积与实际面积数据不一致的问题，遏制购房纠纷的发生，加强对施工人员的培训、教育与管理力度，逐步建立一支素质高、懂规程、工作责任心强的专业施工作业队伍，避免在施工过程这一环节上出现偏差。

3.4加大仪器设备投入
对落后的测量仪器进行升级改革，对常用的测量仪器进行定期检测，配备统一的测绘专用软件，从技术上加以保障，降低误差的发生。
3.5实行房产测绘委托合同风险保证金担保制度
建立房产测绘风险保障基金，确保房产测绘企业因工作失误所承担的赔偿责任，并保障当事人的合法权益不受侵犯。接受委托的房产测绘单位应缴纳一定数量的房产测绘风险保证金，专项用于因测绘质量问题而导致的经济赔偿。

四、结束语：
楼盘价格一涨再涨，工薪族包括生活水平处于社会中下层的人群，几乎要动用自己的一生积蓄来购买一处房产，这就势必导致着购房者对所要购置的房产面积斤斤计较，作为房地产面积测绘单位、房地产面积测绘专业工作者必须珍视手中的权力，将房地产面积测绘责任履行好，将房地产面积测绘这道关口把好，为购房者的切身利益负责，确保通过自己手中测绘出的房产面积是准确无误的。

参考文献：
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