提升房地产室内设计项目品质的思考及几点建议---以房地产室内设

提升房地产室内设计项目品质的思考及几点建议---以房地产室内设计管理者的角度浅谈
张伟群
摘要：以房地产室内设计管理者的角度，对提升房地产室内设计项目的品质进行思考。建议通过运用及完善个人的专业知识、提高管理能力、修练素质涵养等方面来完成房地产室内设计的管理工作，控制装修项目的品质。
关键词:房地产；室内设计；装修；提升；品质；管理力度

作为房地产公司的设计管理者，随时随刻都在思考如何提升房地产室内设计项目品质的论题，设计做得多，别人的作品看得多，不代表每次跟进的项目都会出彩，都能让领导满意，让客户惊叹，让社会影响力深远、良好。常需反思，琢磨：一个有品质的室内设计作品首先得让设计管理者感动，有共鸣、印象深刻，才能让别人接受。设计一方面与艺术接壤，另一方面得靠实在的技术支持。而一个设计作品，从室内设计立项到完成并合格交付后才算完成。所以说，感性的设计得到理解、赏析、呈现，应该用理性的管理来实现。就房地产室内设计项目品质的提升，作了以下的几点建议。

1先分析房地产室内设计项目类别及特点
主要包括售楼部，创意、交楼标准、交标升级版样板房，会所，住户大堂，标准层电梯厅，地下停车场进电梯大堂、电梯桥厢，小区主入口大堂、概念展示区、商场、酒店、办公楼等，几乎涵盖了70%的室内设计空间种类。售楼部是在销售期间兼顾接待、销售，还要做办公用途的场所，是房产项目的第一门面，体现房产项目的档次、定位，同时也衬托房地产公司的经营理念和文化品牌。样板房作为某一假设的特定家庭成员构成的住宅装修空间，是楼盘风格与文化再现，让人们品位到居住文化的内涵，指导客户装修参考，激起前往观摩的客户的强烈购买欲望。会所是向业主提供商业、娱乐、文体等物质及精神需求的配套服务场所，除了具备重要的消费功能，还代表着建筑设计的个性，是兼顾艺术与实用的综合体。小区入口大堂、住户首层大堂、电梯厅、桥厢的装修则直接体现了住宅区的风格、档次、品质，是与住户息息相关的。而商场、酒店、办公楼则体现房产公司的实力及形象，在此谈论的主题不以公建为主，主要是针对房地产的住宅项目。
所以，房地产室内设计项目首先具有展示性，是吸引客户购买的筹码，是助于房地产销售的亮点工程；同时又具有使用功能，建于实体楼中的样板房常被连装修一起打包卖给客户；而售楼部在销部任务完成后，多数被改造成小区业主的会所或便民的商业街。

2要提高品质，首先需坚持室内设计原则
2.1 采用适当的元素及手法，具体表达不同理念的设计
(1)木材、石材、砖、玻璃、墙纸等饰面材料，其纹理、质感不同，用法不同。花岗岩质地坚硬，色较深，纹理较单一，辐射较大，多用于室外；大理石纹理斯文较好，抛光处理后质感强，显档次，常用于中高档室内大堂、客厅等墙、地面；实木地板脚感好多用于房间地面，考虑成本及效果，多用实木复合木地板；暧调涂料或墙纸则多用于卧室墙面，可营造温馨氛围，如欧式风格的常选用丝质墙纸，美式风格的常选用低饱和度的涂料；砖分抛光地砖、仿石砖、仿古砖、防滑砖等，适当用于厅、厨、卫地面、墙面，干净利落；而厨、卫墙面多用釉面砖利于清理，但因为釉面砖沾水会滑，不充许用在地面。而只为强调视觉效果，天马行空的作法不值得提倡。如楼梯，厨卫地面为吸引人眼球，用亮度高的玻璃、抛光砖等，没考虑到使用的安全性。所以，形式要选择，材料也要选择，正如有人说，“装修是一门选择的艺术”。设计过程就是不断推敲和选择的过程。
(2)新材料、新技术的洽当运用---区别通俗作法。“新”代表着最新的时尚。科技的发展，新技术的应用可以让人耳目一新，吸引客户的注意力。别具一格，让客户感觉新鲜好奇，不会因泛滥使用而产生疲劳厌倦感。如创意样板房中可点睛使用进口特制材料，如进口特色深印花科案的墙纸作造景墙面，又或自行灵活应用材料作不同组合等。
(3)光、灯具的应用---室内气氛、情景的营造离不开合适的灯光处理、设计。灯光照明分：背景照明、辅助照明、重点照明三种方式。在设计中，照明组合得当可产生迷人的效果。如亲和、舒适，宜选择暧色温、不耀眼的光源；而强调层次感时，则宜错落有序点布置式。一般，样板房室内设计项目的三种照明的光亮度比例是１：３：５。照明设计时，工程灯多可藏起不外露，仅有光出来；吊灯、壁灯则可兼作为装饰品与室内环境结合设计。房地产室内展示项目常使用暧光光源也既暧调。
(4)洁具、厨具、电器等应与样板房整个档次相符，是体现室内产品的风格、档次的重要因素。成熟的房地产公司常会指引按档次来规定相匹配的产品品牌，如所有项目统一合格供方，保证品质又能提高效率。
(5)色彩的科学、合理运用---颜色最能刺激人的视觉神经。设计必须关注颜色的象征性和意象性，有意识地利用色彩媒介传达出一定的意境、情感和内涵，这种做法经济又有效。房地产室内设计项目要让大部分客户接收，需短时间内让人视觉舒适，引人入胜，引起购买的欲望。
(6)软装配饰---要求少而精，品质优良，点到即止，既要布置到位，也要保留一定的人流行走及视觉空间。装饰品应符合设计的风格、情调。如，家具、挂画、地毯、花卉、饰物等。
(7)细节处理---细节处理的精致对效果的影响较大。如不同材料拼接处的收口处理，两种不同性质的材料相接时不可以直接拼接，需增加中间特性的材料来收，不止是美观问题，还可防热胀冷缩等变形。

2.2扬长避短—主要针对样板房户型结构
设计其实是户型结构的美化和再创造。掩饰原建筑的缺点，强化其优点，以便完美地展现给客户，令客户感觉物有所值。而很多户型或多或少都存在某些缺憾，需要通过设计手法给予弥补或掩饰。
灵活的房间结构、完美的布局、大面宽、好的采光、较高的层高、良好的视野、景观等都可以作为户型优点引导强化。比如有些户型的空中花园可以改造成房间，增加室内的实用使用面积；有些房子无梁无柱，则在自由组合上下功夫，展示房间间隔灵活的一面；又如层高较高，高到一定程度，可引导客户去加盖夹层，让房子具有灵活性，“使用面积大于建筑面积”。
2.3具时效性的产品需严格控制成本
大部分售楼部、样板房、展示区的开放时间是有限的，一旦某种户型或整个项目销售完成，常被关闭或转功能处理，需被重新装修或拆除，如售楼部常被改成小区会所等。所以，时效性不久的产品往往需要控制成本，也是社会资源的节省。而作为商品的设计作品往往受成本控制影响较大，也充分考验设计对挑选装修材料的能力。好的设计投入，也是为了更好地节省装修成本的同时保证良好的装修效果，这是很难权衡的一种判断，非常考究。

3要加强设计管理能力
3.1清晰室内设计管理者的责任及工作任务
设计管理者直接负责室内项目的设计工作的，角色非常重要。为了完美呈现，设计管理者需要参与整个项目的策划过程，策划初期，与各部门沟通中应从专业技术角度向公司提建议，以便确定档次、风格、定位，最终综合公司想法合理地灌输给选定的设计公司或设计师进行设计，一旦风格定位确定后，应主动引导设计师朝确定的设计方向走，并组织图纸会审、现场检验等以保证现场按图施工。
设计管理者必须在坚持设计原则的基础上以一种专业精神去执行和满足公司的要求，最终做出有符合市场要求的设计决策。
3.2加强审图效率、精准度和处理现场技术问题的能力
汇报工作好不代表图纸表达得好，在图纸绘制过程中，设计或绘图者不经意的一笔或某个细微的动作，都会影响出品的效果。施工单位没有参与方案汇报会，在中标后只能在有限的时间内了解图纸并组织施工，有些问题只能在施工过程中不断发现，这需要设计管理者具备审图及处理现场技术问题和突发事件的能力。
如，现场厅中间多道横梁，按原图纸设计则严重影响整个空间的层高，时间紧迫需马上处理，临时出设计变更设计或现场直接指导施工单位进行灵活处理，这不仅体现了设计管理者的专业水准，也体现了一种敬业精神和职业道德。
图纸的完善对招标及核算造价工作很重要。所以，审图是室内设计管理者很重要的工作环节。平、立、剖面，大样、节点图，材料清单，材料样板，施工说明、图纸目录等要检查是否齐全，再查看图纸质量，做到齐备、无误、完善，方才发至各相关部门跟进。但工程的紧迫，常出现一边进行建筑修改，结构、水电专业出图，一边进行室内设计的现象，室内设计变得较为被动，往往在发完一整套图纸后再变更重新出图的，室内空间小面多，面与面关系紧密牵扯大，动则整套图纸重新来过，严重影响设计者的信心和积极性。应紧密与其它专业沟通，减少资料的反复变更和缺失。
3.3加强对设计方的管理力度
首先挑选知名房地产公司合作过的、口啤好的、配合好的、有作品说话的设计方作合格的设计供方，在选定设计合作方后，邀请其一起考察项目，并对比类似风格的楼盘或其它作品，适当灌输和引导设计理念；设计过程中，要求设计方按进度汇报，按设计进度流程提供施工图纸、材料清单及材料样板（包括电子档），并要求参加答疑、会审，跟进变更出图发图；还要求设计方参与现场巡视、检查及多方验收---用竣工完成后才付设计尾款来约束；在符合公司理念及品质要求下尊重设计者的设计，如设计方坚持的造型或用材无法实施，或致使装修造价过高的，设计管理者应灵活处理，书面或邮件形式知会并解释给设计方。而对不尊重合理意见和配合不好的设计方，及时提醒和督促改正，严重不配合的则需更换，按合同跟进相关事宜，对不经同意，抄搬别的房产项目的设计的设计方，及时提醒和督促改正，严重的需解除合同。
3.4以服务心态配合工程、预算部招标及现场施工工作
只有现场完成了，设计才算完成，图纸只是设计的工具。设计管理者兼设计资料保管、收发等工作，确保图纸、材料样板、会议纪要的完整、齐全并及时发至工程、预算部，同时做好登记、记录。
多次组织设计汇报工作；及时汇总会议纪要；配合招标答疑；组织图纸会审；现场巡视检查，了解进度、工艺及质量等，确保现场按照设计图纸施工，发现问题现场变通处理，出现特殊情况需作设计变更时，及时发至工程、预算部并做好登记、记录；竣工验收、后评等资料存档后，一个室内设计项目管理工作才算完成。

4以房地产设计管理者的角度，加强个人综合能力
4.1专业知识补充
专业知识再自学。自我素质的修练，需要不断自我回顾总结、学习、创新、挑战来积累，才有进步。
与优秀的同行多交流学习，建议常与大型房地产公司技术部同行交流，也可以组织与设计单位的主要设计师交流，还可以下到工地去，跟工程部一线同事交流，有时可以在现场的施工人员身上学到一些先进施工工艺。
到建材市场了解装修材料。材料的特性、质感、价格、档次、市场供应情况、施工工艺、保养等，均需要学习。
完成一个室内设计项目，自行总结一次。经验及教训清晰，自我消化，避免下次犯同种错误。
4.2 鉴赏能力提高
房地产室内设计项目是房地产行业衍生出生的时代产物，其设计管理者必须跟上设计潮流，掌握设计发展方向。-----可从电视、网络等多方面了解时尚信息。
多阅读室内设计及相关专业的书籍、书刊，吸取书中精华。——多分析优秀设计作品精彩之处，可适当借鉴。
多到大家认可的、品牌口啤好的楼盘参观、学习。——学习好的竞争对手，才能上一个台阶。
多欣赏感人的作品，涵盖服装、建筑、园林、空间、产品等方面的设计作品的阅读、赏析、理解、吸收、引用。美的东西是无专业无国界的，共通的。所以，要扩展知识面。