论中国房地产泡沫与抑制措施

美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。

1、房地产泡沫的成因

房地产泡沫的形成往往与房地产投机紧密联系在一起，当各经济主体(包括投机者)对未来房地产价格走向的预期过度乐观，并且出现非理性的“集体无意识”行为时，房地产投机者开始增加房地产的购买和囤积，投机需求的增加造成市场的繁荣假象，引起进一步的涨价预期，从而形成一个自我强化的正反馈，最终使价格膨胀转为泡沫。房地产作为泡沫经济的载体，本身并不是虚拟资产，而是实物资产。但是，与虚拟经济膨胀的原因相同，房地产泡沫的产生同样是由于出于投机目的的虚假需求的膨胀，所不同的是，由于房地产价值量大，这种投机需求的实现必须借助银行等金融系统的支持。房地产泡沫的成因，主要有以下几个方面。

第一，土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。房地产与人们和企事业单位的切身利益息息相关。居者有其屋是一个社会最基本得福利要求，人们对居住条件的要求是无穷无尽的;而与企事业发展相关的生产条件和办公条件的改善也直接与房地产密切相关。由于土地的有限性，从而使人们对房地产价格的上涨历来就存在着乐观的预期。当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，这样就使得土地资源的供给十分有限，由此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，以期获取价格上涨的好处，房地产交易十分火爆。加上人们对经济前景看好，再用房地产抵押向银行借贷，炒作房地产，使其价格狂涨。

第二，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。对房地产处于投机目的需求，与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。

第三，国家高度垄断土地一级市场经营是产生房地产泡沫的主因。垄断结构的市场造成土地供应量决定了房屋供应量，决定了房屋的供求关系，从而影响了房价的升与降。因此，长期城市土地供应量的不足是造成房价上涨的关键性因素。在垄断结构的市场上实行竞价拍卖制度，拍出土地泡沫。采用拍卖制度，只会通过竞价机制为垄断供给的垄断产品形成垄断价格，并且不断地把垄断价格推向新高。房地产商因此才敢不惜血本拿地。

第四，政府住房政策不到位造成住房市场缺乏有效供给。我国城市房价一直偏高。全国城市的房价收入比约为1:8，其中北京、杭州、深圳、上海、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的房价收入比超过了10倍。中低档住房供不应求，经济适用房占全部住宅比重偏低甚至缺失，经济适用房准商品房化，与商品房之间的价差越来越小，存量住房市场远没有形成。

2、房地产泡沫的危害

第一、金融危机。房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%～30%是银行贷款;建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%～40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中来自于银行的资金高达61%。因此一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。应该注意到：银行与一般企业不同，安全性对其来说特别重要。一般生产性企业的倒闭只是事关自身和股东，对其他主体的影响较小。而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情，而且往往会引起连锁反应，使其他银行也面临挤兑风险。

第二、经济结构和社会结构失衡。房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。泡沫经济时期日本大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企业的经营和管理，造成企业素质的普遍下降。

第三、房地产泡沫抑制了其他产业的发展。房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率，资本的逐利社会导致大量资金向房地产业流动。近年来，在一线城市，房地产业占用的商业银行资金有多大50%～60%甚至更多;在二线城市，房地产业占用的银行资金达40%以上的也大量存在，这就意味着其他产业可能会缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得所必须的资金，从而抑制其发展。

3、控制房地产泡沫的措施

第一、政府应制定合理的土地供给政策，增加土地供应。土地供应量决定了房屋供应量，决定了房屋的供求关系，从而影响了房价的升与降。要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，实行土地出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价，要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压。

第二、国土局在土地招拍挂的价格上要有措施地控制土地价格。能否有效的控制土地挂牌竞拍的价格直接影响到房地产商对房价的确定。

第三、国家要大量推出保障房、经济适用房等，并合理地分配到位。当前的保障房、经济适用房存在诸多问题：一是总量不足。很多低收入居民没有机会得到经济适用房。2005年6月，北京天通苑小区放号5000个，结果有数千人通宵排队，最后开发商在政府干预下提前放号。所排的房号甚至出现了网上交易的情况，有的房号本身甚至被报出三万元的价格。有专家对此进行分析，认为此种现象的出现，除了放号方式落后之外，总量不足才是深层次的原因。二是申请和发放过程涉嫌腐败。按照政府的初衷，只有收入较低，居住条件不佳的居民才可以申请购买经济适用房。但实际中，一些不符条件想要购买经济适用房的人都可以通过购买审批，不但收入较高的人可以购买，拥有多套房产的人也有办法买到。三是“适用”名不符实。经济适用房的房产(物业)应当是较为实惠的。但是，超大面积的户型也不少见，甚至包括跃层。2007年5月，福州市房管局推出394套经济适用房，单套建筑面积在110平方米至180平方米之间，总价在30万至40万元的有8套;40万至50万元的有105套;50万至60万元的有109套;60万至70万元的有83套;70万至80万元的有58套;80万至90万元的有27套;90万元以上的有4套。虽然每平方米单价较市场低，但是总价高导致真正需要购买低价房的低阶层市民无能力购买。

第四、提高国民收入，事实民富国强倡议。房价是否有泡沫，不是绝对的，而是与购房者的收入相对应的。中国房地产市场发出的呐喊，既可以说房价太高了，也可以说民众的收入太低了，提高老百姓的收入是正道。

参考文献：

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【4】雷等，《中国房地产泡沫实证研究》[J],管理世界，2002(10)

孙习稳，《我国当前房地产市场相关问题的分析与建议》[N],国土资源经济参考，2003.3