关于我国房地产宏观调控的可持续发展思考

所属栏目：房地产论文
发布时间：2012-06-13 12:49:10  更新时间：2012-06-13 12:46:09

摘要：房价问题已经成为影响当今不同群体幸福指数的重要因素。在房地产市场，中央政府和各地方政府相继出台了一些调控市场的政策和措施，各方对其影响和产生的效果观点不一。本文结合房地产市场宏观调控目标的框架性分析，对这些政策出台的目标及对房地产市场的影响进行了诠释，认为这些政策和措施对于我国房地产市场有助于可持续发展趋势。

关键词：房地产;宏观调控;可持续发展

1近几年房地产宏观调控效果分析

2003年以来，国家综合运用行政、财税、金融、土地等手段，逐步加大了房地产宏观调控力度，但效果并不尽如人意，房价持续上涨、市场秩序混乱等问题依旧比较突出。

房价持续上涨，部分城市尤为突出。2003年以来，我国房屋销售价格持续上涨，而2007年年初以来房价上涨压力进一步加剧，房价走势与调控目标存在一定的差距。国家统计局数据显示，2007年6月份70个城市房屋销售价格同比上涨7.1%，涨幅分别比1月份、3月份和5月份提高1.5个、1.2个和0.7个百分点。此外，北京、深圳等中心城市房价上涨较快，2007年年初以来同比涨幅基本保持在9%以上。

市场交易秩序混乱。由于房地产市场尚处在发展的初级阶段，市场监管法规建设远远滞后于市场的发展速度，市场交易秩序比较混乱，缺乏对开发商——市场强势方的有力约束，部分开发商为获取利益而误导市场、违规销售、“缺斤短两”的现象时有发生，严重影响了公众利益，不利于房地产市场的健康发展。

住房保障力度不足。近年来，在各部门的共同努力下，住房保障体系建设取得了一定成果，但目前仍存在保障范围不广、保障密度不大等问题。部分城市对建立住房保障制度、解决“双困”家庭住房困难问题的认识仍需加强，相关政策不到位，管理机构及人员经费没有落实;部分已实施廉租住房制度的城市，到位资金量较少，进展速度缓慢等问题也比较突出。

房地产业作为国民经济的重要风向标，它的发展状况与国民经济的发展好坏具有高度的正相关性，因而历来倍受各级政府的普遍关注和高度重视。近年来，一些地区房地产投资增幅偏快、房价上涨过高。与之形成鲜明对比的是，中低价位、中小户型房屋严重供不应求。这些问题影响了普通居民基本居住和国民经济的健康发展，不利于构建和谐社会。[1]

2应切实处理好房价趋于合理和住房保障的关系

住房具有消费品和投资品的双重特点，这就决定了政府在房地产宏观调控中具有双重目标，一方面要关注投资品价格，避免资产价格泡沫产生到最终破灭时给宏观经济造成影响;另一方面，住房作为消费品，要满足居民的基本住房需求，保障民生。然而，政府双重目标中的侧重点应是不同的。

住房作为投资品时，房价很大程度上受到投资者的预期影响。此时，政府在稳定房价中的责任是有限的，而且维护房价的成本也非常高昂，即使实现了房价的稳定，由于投资者的购买能力和受益程度远大于中低收入者，因此在资产市场中政府主要的职责应是维护房地产市场交易公平、公正和信息透明，同时分析监测房价的走势，及时警示投机行为，防止出现房价过快上涨而产生泡沫，以及泡沫最终破灭时出现的系统性风险。

住房作为消费品时，应重点满足居民的基本住房消费需求。居民的住房消费需求是一种生存需求，在配置住房资源时应优先实现“公平”，而非“效率”。因此，住房作为民生消费品，政府在配置住房资源中的作用非常重要，一方面要保障公民有房住，要支持、维护住房作为消费品的价格(租金)稳定;另一方面要保障即使是最困难的人群都能住上房子——实现其住房保障职责。[2.3.4]

2.1需求过旺是拉动房价上涨的主因

政府稳定房价的意图是防止房价过快上涨而产生泡沫，因为泡沫最终破灭时会对宏观经济产生负面影响。为采取行之有效的措施，切实稳定房价，应全面分析房价上涨的原因。纵观过去几年来分析我国房价的报告，大多数人认为住房购买需求旺盛是主要因素，同时也有一些其他因素需要引起注意。

经济快速增长引起住房需求持续上涨。自2003年以来，我国的房屋销售价格一直呈现出较快的增长态势，从住房市场的供求双方来看，居民购房需求快速增长与住房供应有限引起的供需缺口不断加大是房价上涨的根本性原因。近年来，随着国民经济的快速发展，我国城镇居民可支配收入快速增长，2005年和2006年分别增长9.6%和10.4%，2007年第一季度增速更是达到16.6%。同时，随着城市化进程的加快，大量农村人口涌入城镇，2002～2005年城镇人口净增近6000万人，直接加剧了城镇住房需求压力。然而受生产能力的限制，住房供应却不能无限制增加，房屋竣工面积在较长的时期内已低于房屋销售面积。旺盛的需求和有限的供给共同推动房价持续上涨。

房地产市场处在卖方垄断阶段。中国的房地产市场从1998年以来因城镇住房改革加快而逐步形成，社会各个方面都缺乏成熟市场的认知和判断。广大的购房人只能通过开发商获得住房，没有其他选择;同时购房人数众多、分散，无法形成买方合力与开发商进行价格谈判，处于市场劣势，只能被动接受不断上涨的市场价格。

2.2房价上涨引起近几年地价上涨

众所周知，对土地的需求是一种派生需求，是为了使用土地上的附着物;土地供给是非弹性的。因为地价是房价的一部分，土地是房屋生产的“原材料”，原材料价格的上涨不一定能推动产成品价格的上涨。如果房地产市场是充分竞争的市场，地价上涨造成的房价成本上涨完全可以通过建筑规划和提高生产效率等方式消化。

由此可见，基于在房地产市场上的垄断地位和与地方政府的共同利益，开发商对推动房价持续快速上涨拥有明显的影响力，对地价涨幅的接受程度就自然不断提高。他不仅可以直接把地价上涨增加的成本部分转嫁给购房人，而且还可以再以此为由使房价更高从而获取更大的利益，并把房价上涨归因于地价上涨。

2.3应突出抑制需求对稳定房价的作用

从过去几年稳定房价的调控实践看，供给调整措施对稳定房价的效果并不明显，而对需求调控措施的作用关注较少，因此综合分析、合理定位供需调控措施在稳定房价中的作用尤为重要。

供给调整对稳定房价的长期效果大于短期。从“调整结构、稳定房价”的目标来看，过去几年，我们花大力量调整住房供给结构，但由于住房建设周期需要两年左右时间，住房供给结构调整至少需要两年时间才能慢慢见效，导致供给政策从制定实施到发挥效应存在较长的时滞。因此，在短期内，调控供给对稳定房价的作用有限;但从长期来看，调整住房供应结构、科学规划土地供应结构等措施，能够以提高土地使用效率的方式，有效增加住房供给。

在短期内应突出需求调控在稳定房价中的作用。防止长期积聚的购买力在短期内集中释放并对未来购买力形成大量透支，做到保护居民的正常消费需求，抑制投机需求，促进购房需求合理均衡的增长，有利于避免房价大起大落，维护住房价格稳定。

2.4注重各项政策之间的协调配合

在房地产宏观调控过程中，各职能部门应加强沟通、增进共识，尽快建立由相关部门参加的综合协调、磋商机制，统筹各方力量、形成调控合力，强化对宏观调控目标的执行力度。如，在拓宽房地产融资渠道方面，相关部门应加强协调，突破制度及法律层面上的障碍，共同推进房地产投资基金、房地产投资信托等产品创新，加快拓宽房地产融资渠道的步伐。

3明确责任，加强调控，促进房地产市场健康发展

3.1加大住房保障力度，满足居民基本需求

政府的住房保障责任义不容辞。从我国的经济发展阶段和“人多地少”的基本国情来看，住房保障建设是一项长期而艰巨的任务，目前应重点关注住房保障的目标、范围和途径等几个核心问题。从住房保障的范围来看，应根据居民的不同收入标准，明确享受经济适用房、廉租房等优惠政策的对象范围，并定期评估，同时建立科学完善的准入退出机制。从住房保障的途径来看，在扩大供给总量的同时，更应该调整供应结构，重点提高中小户型和低价位住房的比重，着力推动租赁市场和二手房市场发展。

3.2着力规范房地产市场秩序，维护公平交易

政府规范房地产市场秩序，维护市场交易公平、公正和信息透明是解决市场失灵的重要途径。一方面，由于我国房地产市场发展处于初级阶段，各项市场监督机制和法律法规还不完善，政府应定期检查、规范供给方行为，对虚构买卖合同、囤积房源，发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购的违规行为给予严厉惩罚;另一方面，应积极培育购房者的维权意识，鼓励形成购房者利益集团，提高购房人的议价能力。同时，各地应积极推行商品房销售合同网上即时备案，提高市场监督效率。

3.3切实加大住房供给，调整住房价格

一是继续落实各项调整住房供应结构的政策。在“合理利用土地、切实保护耕地”的同时，各级政府部门应科学制定和实施住房建设规划，积极调整住房供应结构，切实加快住房户型结构调整步伐，增加普通商品住房供应，重点发展满足当地需求的中低价位、中小套型普通商品住房。二是积极采取行之有效的措施，加强对房地产开发企业的管理，促使存量土地尽快投入实质性开发，增加住房供应。三是适时增加新的供给主体，引入竞争机制，促进供给方多元化，打破市场垄断。

3.4科学引导购房需求，缓解住房压力

针对目前房价持续上涨的主因，在综合运用传统的税收、信贷等需求调控政策的同时，还要通过多种渠道积极引导公众预期，形成合理的住房消费模式，抑制投资性(投机性)购房需求。稳定预期，引导住房消费。一是定时公布主要城市新建商品房、二手住房、房屋租赁的价格情况，房地产投资、土地购置面积、新开工商品房面积等未来供给指标，为购房人及时了解和全面预测房地产市场运行情况提供依据。二是积极引导居民制定合理的住房消费计划，根据收入水平决定购房或者租房以及合意住房面积。

加大住房信贷政策调控力度，抑制购房需求。为进一步抑制投机性购房需求，防止不合理购房需求的过快增长，保护和支持合理住房消费需求，针对当前购房需求旺盛的现实，根据“区别对待、有保有压”的原则，可以考虑适当加大住房信贷政策的调控力度。

拓宽投资渠道，分流投资性购房需求。一是积极探索发展不动产投资信托基金(REIT)，分流投资性购房需求。二是引导居民住房投资行为，发展住房租赁市场。居民购房投资分为租赁型和套利型两种。因此，在调控中应继续落实房地产转让税收政策，抑制套利型投资行为，促进套利型投资转变为租赁型投资。[2.3.4]

4正确处理六大关系有助于房地产可持续发展

4.1正确处理整体和局部的关系。

房地产属于不动产，又属于必需品。作为不动产，它不具有地理上的流动特性，舍弃位置条件，房地产作为商品就没有意义。因此，制定和实施有关房地产政策时要根据不同的区域布局特点和不同的房地产市场走势，注意政策的统一性和区域的差异性，既强调政策原则的严肃性和统一性，又赋予各地方政府因地制宜的灵活性。

4.2正确处理近期和远期的关系。

从长远来看，城镇化的进程和人均居住条件的改善是决定住房需求刚性增长的重要因素。房地产整体需求是刚性的、不可调和的。使土地供应进行计划管理的信号演变成短期土地供给紧张、土地价格必涨的信号，导致房价不断上涨。

4.3正确处理建设用地供应与耕地面积保护的关系。

城镇化进程造成城镇人口的激增和住房的严重短缺，这种现象在珠三角和长三角等地区表现尤为突出。改革开放以来，珠三角和长三角等地区迅速发展的工业经济伴随着快速的城镇化进程，承载着大量内地的农村人口转移，原有的房地产建设用地面积显然严重不足。尤其是人口流出地区与人口流入地区应有不同的建设用地和土地置换的政策，使人口流出地区节省出的住宅地能用于人口流入地区的建设用地。这样才能使土地保护与建设用地的矛盾得到协调。

4.4正确处理高收入群体住房消费与住房投资的关系。

当前，大中城市住房供给和需求普遍趋向大型化、高档化，这固然有当前住房需求升级换代的直接原因，但深层次的原因则是当前收入分配的“极化”现象，是收入分配结构的直接反映。根本的办法是要有一套长期引导居民合理消费住房的政策，对此，开征累进式房产特别消费税去调节住房消费可能是有效的符合市场特征的办法。

4.5正确处理经济适用房市场供给与廉租房政府供给的关系。

“以人为本”是我党执政的基本宗旨，落实到住房上则要实现居者有其屋，保障居民人人有房住。但怎样实现这个目标则是大有讲究的。面对另一部分根本无法买房的，则不宜强调“有其房”，而应着眼于“有房住”。对此，应通过住房租赁制度去解决。一个是市场机制，一个是政府机制，二者职能要清晰，操作要简便易行，不然易产生扭曲。

4.6正确处理地方政府既是土地财政的“土地主”，又是房地产市场的调控主体的关系。

目前土地收入占地方财政收入的比重近50%，土地成本占房地产开发商的成本超过30%。一方面，作为地主总是希望土地值钱，价格当然越高越好，但土地价格的上升又会推高房价;另一方面，作为调控主体要考虑如何保障房地产市场价格为大多数居民所接受。这里的关键一是要尽量让地方政府从土地财政中摆脱出来，并明确土地收入要优先用于低收入阶层的住房保障和城市基础设施建设，严禁挪作他用。二是要让土地供给有弹性，尽量适应由住房需求而产生的土地需要，不要形成土地愈益稀缺，土地价格只升不降的信号。

5结语

总体来看，市场上的房价仍然是由市场上的供求关系决定的，政府最近出台的一些限购、限贷、货币从紧等措施对我国房地产市场调控作用很明显，部分地区房价开始回调，房价有些已下降20%左右，房地产市场正在挤兑虚高泡沫，这对我国房地产以及宏观经济来说是非常有利的。中央多次强调房地产市场的政策不会放松，那些抱有幻想的人希望破灭，这对我国房地产市场的可持续发展非常有利，也对我国宏观经济是有益的。

参考文献：

[1]周倩.浅议我国房地产市场存在的问题的宏观调控[J].中国商界,2009

[2]王静，王俊霞.我国房地产宏观调控政策有效性分析[J].经济与管理,2008

[3]胡琴.我国房地产市场宏观调控的效果分析[J].经济纵横,2008.