房地产产权产籍管理的现状及信息系统管理建议

所属栏目：房地产论文
发布时间：2012-07-28 10:13:55  更新时间：2012-07-28 10:31:54

摘 要：本文介绍了房地产产权产籍的概念及发展过程，分析了房地产产权产籍的现状，提出了信息化系统管理的建议。

关键词：房地产;产权产籍;管理;现状;信息系统;管理;建议

Abstract: This paper introduces the concept and development process of the real estate property right and register, analyzes its current situation, and puts forward the information system management recommendations.

Key words: real estate; property right and register; management; present situation; information system; management; suggestions

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：2095-2104(2012)

随着改革开放 ，房地产交易日益频繁，产权产籍资料日益增多，我国的房地产产权产籍管理从传统的方式向信息化管理发生了转变。

1 房地产产权产籍的概念

房地产产权管理，是指国家通过县级以上地方人民政府设置的房地产行政管理机关及房地产产权管理职能机构，依据国家法律和政策，通过审核确认所辖区域范围内的房地产产权归属关系，实施保障房地产权利人合法权益的行政行为。

房地产产籍管理就是房地产权属档案管理，房地产权属档案是城市房地产行政管理部门在房地产权属登记、调查、测绘、权属转移、变更等房地产权属管理工作中直接形成的有保存价值的文字、图表、声像等不同形式的历史记录，是城市房地产权属登记管理工作的真实记录和重要依据，是城市建设档案的组成部分。这些档案资料反映了房地产的权属、坐落、位置、用地面积、房地权界、房屋建筑面积、结构、层数、建筑时间、权源、用途、有无设定他项权利等基本状况。

2 我国房地产产权产籍管理发展过程

我国的房地产产权产籍管理是随着社会和经济的发展而发展的，它的发展大致可以分为四个历史时期。

2.1 一九四九年之前。中共中央《关于城市中公共房地产问题的决定》中规定：“设立公共房地产管理处，统一管理与分配该城市中的一切公共房屋，不许有任何例外。 ”“任何机关、团体或个人，均不得私自占用民房，非经特许不得私自租借民房。 ”同时，各地军管会或地方人民政府组建了房屋管理委员会和房地产管理处， 开展了接管公有房地产和敌伪房地产并依法保护私人所有房地产的管理工作，为新中国的房地产行政和产权产籍管理奠定了坚实的政策基础和组织基础。

2.2 一九四九年至 一九五八年。我国在一些大中城市建立了房地产管理局，各房地产管理局建立了产权登记审查、房地产测量和产籍档案资料等组织机构和相应的管理工作制度，房地产产权产籍初步建立并在组织机构、法规政策和业务建设方面得到不断发展。我国房地产产权产籍管理体制基本建立。

2.3一九五八年至文革结束。这一时期我国房地产产权产籍管理处于近乎停滞和废弛状态，大量的产籍资料档案被销毁，造成了难以估量的损失。

2.4 党的十一届三中全会至今，我国房地产产权产籍管理工作得到恢复，并取得巨大成就。主要表现在以下几个方面：

2.4.1 落实私房政策，加强了从中央到地方各级房地产管理机构建设。对私房社会主义改造中扩大化的错误予以纠正。

2.4.2 加强了住房制度改革，全国各地开展了房屋商品化，迎来了产权多元化、产权变化、产权活动频繁的时代。

2.4.3 完善了我国房地产管理法律制度，制定了《物权法》、《城市房地产管理法》、《房屋登记办法》、《房屋登记薄管理试行办法》、《房地产登记技术规程》、《私房管理条例》、等房地产管理的相关法律、法规。

自一九八七年全国房屋普查工作以来，我国房地产产权产籍管理的法规体系已初步形成并逐步完善，产权管理的专业队伍正不断扩大，产权档案、产籍资料、房地产测绘等管理工作开始走上规范化、标准化的道路。随着市场经济的发展，增量房地产数量、存量房地产转移变更数量与公有房屋分割为私有的房地产数量都大幅增多，产权登记发证工作量和产权产籍资料查询工作量也将大大增加。

3 产权产籍信息化管理的现状

我国从八十年代开始进行房地产产权产籍信息化建设，到现在我国的房地产产权产籍信息化建设具有以下特点：

3.1 我国房地产管理信息化水平显著提高许多城市利用信息技术，开发了房地产管理计算机软件，有效地改进了房地产管理，提高了工作效率，完善了房地产管理部门对房地产市场的监控和预测能力。全国有 400 多个城市已经不同程度的将计算机应用于房地产的产权产籍管理。一些房地产协会和学会也加强了信息技术的应用，如成立了“中国房地产研究房地产产权产籍和测量委员会”、“中国房地产产权网”、“中国物业管理协会网”和“华房网”等。许多城市房地产行政部门的“电子信访”、“政务督办”等系统也陆续推出。

3.2 同发达国家和地区的差距较大。虽然经过长期的建设，我国房地产业的信息化水平有了大幅提高，但与欧美发达国家和地区的差距却不容忽视。相关调查公司的调查表明，2006 年我国房地产信息化建设投资总额 20 亿元，而相比之下，美、日等发达国家房地产信息化建设的投资总额都超过了 100 亿元。我国房地产管理的信息化建设还处于普及和规范阶段，同时向网络化、三维化不断推进。

4 针对我国当前的房地产产权产籍管理信息系统的几点建议

针对我国当前的房地产产权产籍管理信息系统普遍存在的问题，从全局的角度来考虑，针对这些缺陷与不足提一些合理化的建议：

4.1 数据共享性。房地产产权产籍管理系统中的各个子系统间或子系统内部联系不够强，数据不能完全共享，这样容易造成数据的重复录入降低工作效率，增加系统数据的冗余。如在房地产预售登记过程中的一些数据与房地产产权销售登记中的需要填写的属性值是一致的，可以不用重复录入，而当前的产权登记系统中达不到这两项数据的共享，在销售登记时还需要重复录入数据，造成工作效率的降低和数据的冗余。同时由于不同的部门之间录入数据的人不同还容易出现同一房地产的同一属性有不同值的现象，违背了信息管理高效率和高准确率的目的。房地产管理信息系统中加强数据共享性的建议：应该加强管理子系统之间的数据共享，尤其是测绘系统和登记系统的相互查询，以及登记系统产生的资料和产籍档案数据的共享。例如，在预售登记和销售登记之间可以进行转换，只需修改预售登记中的几个属性就可以转换为销售登记的结果，同时打印产权证。这样既有利于监督，减少不必要的重复操作，提高工作效率，同时有利于数据的准确和安全。

4.2 数据库结构。在当前信息系统中的属性数据库中一些数据的字段冗余不仅导致存储空间的浪费，还影响数据的传输速度;而一些跟房产价值相关的重要信息却没有列入数据库。一些数据表的设计不符合数据库技术中的基本的范式要求，或者数据表字段相互冲突，或者有些数据表设计不合理，导致出现的空值(NULL)等。例如，开发商和建筑物名称这两个属性在一般的房屋属性中都是空值。改善数据结构的建议：在数据库的建设中，应该增加交通和基础设施字段，因为交通和基础设施都是影响房地产价值的重要因素，增加这两个字段可以让查询人对房地产的价值有一定的估计，便于房地产的交易。同时对于开发商字段也应该

赋入属性值，由于品牌效应，不同开发商有不同的知名度，也会影响房地产的价值。对于一些特殊的属性采用动态的数据结构，可以节约空间。以国家、省、市建立数据库，以节约资源，增加信息共享和资源利用。

4.3 农村房地产管理。现有的房地产管理系统是针对城区的房地产进行管理的，应该增加农村房地产管理的功能，做到城乡房地产统一管理。

4.4 网络管理。产权产籍管理不只是简单的文字处理或图形浏览，而是需要将二者在业务处理的流程中实现方便的快速传递和处理。同时现在随着商品的网络化交易的普及，应该加强房地产信息的网络查询功能。加强网上申请登记受理以及审核功能，、以方便申请人和业务受理人。

4.5 信息查询。

目前的房地产信息查询是以申请人申请，经批准后到产籍办公室或档案室由工作人员帮助查询。这样手续繁琐，增加工作人员的负担，不利于提高房地产管理的效率。对于一些可以公开的信息，应该将系统与触摸屏查询系统、电子公告板系统相连。提高房地产管理部门的服务水平与服务形象。

4.6 房地一体化管理。目前是房地产和地产分开管理的局势，而房地产以地产为基础，房地分开管理会增加人们和政府管理部门的很多重复操作，降低效率，浪费资源。应该改良系统，在房地产的属性数据库中增加土地的属性数据结构，将房地数据一体化，从而实现房地一体化管理。

4.7 三图的统一。房地产产权产籍管理信息系统采集的空间基础数据可由地籍图、房地产平面图、分户图、地形图等图件来提供。可以通过地形图、地籍图和房地产图三图的叠绘和信息的补充来得到房地产产权产籍管理需要的综合图，减少服务器空间占用。

5 结束语

随着社会经济的发展，房地产产权产籍管理方式和管理机构在不断改革与发展。本文主要就我国房地产产权产籍管理的发展历程，以及我国现阶段产权产籍信息化管理的特点、不足作初步的调查，并就所存在的问题提出解决建议。

参考文献：

[1] 爱晴.房地产产权管理如何应对入世挑战[J].中国房地产 ，2003(2).

[2] 李红海.房地产权属档案管理亟待解决的几个问题[J].房地产行政管理，2006(11).

[3] 李振东.运用现代科学技术开创产权管理新局面[J].中国房地产，1996(3).