浅谈房地产中的招投标

公开招标是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其它组织投标。招标的公告必须在国家指定的报刊、信息网络或者其它媒介发布。招标公告应当载明招标人的名称、地址、招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获得招标文件的办法等事项。如果要进行投标资格预审的，则在招标公告中还应载明资格预审的主要内容及申请投标资格预审的办法。

公开招标的最大特点是一切有资格的承包商或供应商均可参加投标竞争，都有同等的机会。公开招标的优点是招标人有较大的选择范围，可在众多的投标人中选到报价合理、工期较短、技术可靠、资信良好的中标人。但是公开招标资格审查及评标的工作量大、耗时长、费用高，且有可能因资格审查不严，导致鱼目混珠的现象发生，这是需要特别警惕的。

招标人选用了公开招标方式，就不得以不合理的条件限制或者排斥潜在的投标人。例如，不得限制或者排斥本地区、本系统以外的法人或者其它组织参加投标。

邀请招标:

邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其它组织投标。投标邀请书上同样应载明招标人的名称、地址，招标项目性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等内容。招标人采取邀请招标方式的，应邀请三个以上具备承担招标项目的能力且资信良好的潜在投标人投标。邀请招标虽然能保证投标人具有可靠的资信和完成任务的能力，能保证合同的履行，但由于受招标人自身的条件所限，不可能对所有的潜在投标人都了解，可能会失去技术上、报价上有竞争力的投标人。

邀请招标，一般邀请的都是招标人所熟悉的或在本地区、本系统拥有良好业绩、建立了良好形象的投标人，所以较之公开招标的投标人资格审查，工作量就要少得多，招

标周期就可缩短，招标费用也可以减少，同时还可减少合同履行过程中承包人违约的风险。

因此，在一般工程建设招标中，大量采用的招标方式是邀标方式。

二、在了解了招投标的基本相关概念之后，下面浅谈一下房地产中的招投标

(1)申请招标

房地产开发商**了建筑工程用地批准手续，取得了规划许可证，拆迁进度符合要求，施工图纸及技术资料满足施工需要，建设资金已经落实，按照国务院规定的权限和程序，开发商可向当地建设主管部门**建设工程开工审批手续。经批准后持建设主管部门同意招标的“建设工程开工审批表”和招标申请书，开发商可向当地招投标管理部门登记、申请招标，并领取招标用表。开发商只有在获得招标批准后，方可进行招标。

(2)编制招标文件

招投标的第一个程序就是编制招标文件，也就是编写“标书”。在这个环节，　招标人应向投标人介绍工程情况和招标条件，签订工程承包合同的基础。　在编制标书时要严肃认真、一丝不苟，招标文件应包括：工程综合说明，招标方式及对发包单位的要求，招标项目的技术要求，钢材、木材、水泥及其他主要材料(包括特殊材料)与设备的供应方式，工程款支付方式及预付款的百分比，合同条件和合同文本，投标须知，招标人认为应向投标人明确的问题，招标文件附件。对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款。同时也不能有霸王条款和歧视性条款。

(3)编制招标工程标底

标底是招标工程的预期价格，通过制定标底，使开发商预先明确自己在拟建工程中应承担的财务义务，从而安排资金计划。我国国内工程施工招标的标底，应在批准的工程概算或修正概算以内，招标单位用它来控制工程造价，并以此为尺度来评判投标者的报价是否合理，中标都要按照报价签订合同。

(4)确定招标方式

开发商完成标底编制后，即可决定采取何种招标方式，并在招标申请书中提出，经当地招标管理部门批准后实施。

(5)投标文件

《招标投标法》第三章第27条规定：“……投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应……”。这意味着投标商只要对招标文件中若干实质性要求和条件中的某一条未做出响应，都将导致废标。

(6)投标人资格审查

根据《国家基本建设大中型项目实行招标投标的暂行规定》中规定的条件，参加建设项目主体工程的设计、建筑安装和监理以及主要设备、材料供应等投标单位，必须具备下列条件：

①具有招标条件要求的资质证书，并为独立的法人实体;

②承担过类似建设项目的相关工作，并有良好的工作业绩和履约记录;

③财产状况良好，没有财产被接管、破产或者其他关、停、并、转状态;

④在最近三年没有参与骗取合同以及其他经济方面的严重违法行为;

⑤近几年有较好的安全记录，投标当年内没有发生重大质量、特大安全事故

(7)招标工程交底及答疑

开发商发出招标文件，招标人踏勘现场之后，开发商应邀请投标人的代表开会，进行工程交底，并解答疑问。工程交底的内容，主要是介绍工程概况，明确质量要求、验收标准及工期要求，若要由开发商供料，则应说明供料情况，材料款和工程款的支付方式以及投标注意事项等。

(8)开标、评标和决标

开发商应按规定的时间开标。开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证;经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会应严格按照评审的程序进行评标。

⑴技术评标：技术评标的目的是确定和比较投标人完成本工程的技术能力以及施工方案的可靠性。

① 施工方案的可行性

② 施工进度计划的可靠性

③ 施工质量保证

④ 工程材料和机器设备供应的技术性能符合设计技术要求

⑤ 分包商的技术能力和施工经验

⑥ 对于投标文件中按照招标文件规定提交的建议方案作出技术评估

⑵商务评标：商务评标的目的是从工程成本、财务和经验分析等方面评审投标标价的准确性、合理性、经济效益和风险等，比较投标给不同的投标人产生的不同后果。商务评标在整个评标中通常占有重要地位。

① 审查全部报价数据计算的正确性

② 分析报价构成的合理性

③ 对建议方案的商务评估

⑶投标人对投标文件进行澄清

⑷综合评价和比较

通过上诉评标过程后，评标委员会推荐1—3名中标候选人，并标明排列顺序，交给开发商作最后抉择。

对一般不太复杂的工程，开发商可在开标会议上当场决定中标单位，同时公布标底，并通知未中标单位退回招标文件、领回押金的时间和地点。规模较大、内容复杂的工程，则应对开发商与评标委员会推荐的候选中标单位，就技术力量、施工方案、机械设备、材料供应以及决定其标价的其他因素进行调查与磋商，全面衡量，择优决标。决标后，开发商应立即向中标单位发出中标通知书。

(9)签订合同

中标通知书发出后，开发商和中标单位应在约定期限内确定合同的具体内容，达成协议，签订了合同。

建筑施工中的合同在建筑施工中发挥着重要的作用,它是缔约双方明确法律关系和一切权利与责任关系的基础, 是开发商和承包商在实施合同中的一切活动的主要依据。有效的合同才能够确保建设目标(质量、投资、工期 …)的顺利实现。

总结：

房地产市场的日趋激烈，决定了招投标的必然趋势，同时也抛给我们一个不能忽略的问题:招投标的发展方向?一个健康的招投标制度应该是按照“公开、公平、公正”和“诚实信用”的原则，建立起统一、开放、竞争、有序的建筑市场。针对当前招投标过程中存在的问题，采取完善法规、明确职责、健全机构，强化过程监督等措施，才能更好地规范建筑市场秩序，从源头上遏止腐败，净化建筑市场，促进建筑市场秩序逐步走向规范化，法制化的轨道，不断提高工程招投标工作的质量和水平。

参考文献：

[1]董巧婷，刘家兵，沈英明，《工程招投标与合同管理》，中国铁道出版社

[2]《中华人民共和国招投标法》，全国人民代表大会常务委员会，主席令9届第21号

[3]《国家基本建设大中型项目实行招标投标的暂行规定》1997年8月18日国家计委计建设(1997)1466号