关于房地产产权产籍管理问题的探讨

房地产产权是权利人依法对其所有的房地产享有的占有、使用、收益和处分的权利，是一种具有严格排他性的绝对权。同时，产权人对其所有的房地产业承担相应的义务，如及时地进行产权登记，缴纳有关税费，适时地进行修缮养护等。房地产产籍是以记载房地产产权性质、权源、产权取得方式、界址以及土地和房屋的使用状况等为主要内容的专用图、簿、册的总称。房地产产权产籍管理是房地产行政管理的基础性工作，涉及面广，关系到群众的切身利益。特别是随着《物权法》的出台实施，对理顺房地产产权产籍管理机制，规范房地产行业管理，对社会和个人都具有重大的意义。

一、房地产产权产籍管理的重要意义

1.保护房地产权利人的合法权益。产权登记是政府的行政行为，即各级人民政府根据国家的法律、法规和政策，并依照一定的行政程序进行权属登记。这项制度在《城市房地产管理法》中以法律的形式确定了下来。产权产籍管理不仅关系到房地产行政管理的实施，同时也直接关系到城市的建设、管理和社会的安定，以及经济的稳定。加强房地产产权产籍管理为房地产市场提供信息资料，才能使房地产行业管理工作从单纯管理直管公房的小圈子里跳出来，面向全社会，面向全行业，宏观管理市场。

2.为经济建设提供决策依据。房地产产权产籍管理全面系统地掌握城市房屋的布局、结构、数量、质量、用途和密度等基本情况，这些基础资料可以为城市规划与建设、住房建设、常规开发、商业布局等，这些有关国民经济发展的重大问题，提供决策依据，避免盲目性，增加可靠性。

3.为社会积累历史资料。通过产籍资料可以看出一个城市在不同历史时期的房屋状况，反映出不同年代的房屋结构、质量、设施和居住水平，从而全面了解这个城市不同年代的范围和规模、城市面貌的变化以及经济发展速度和人民生活水平。同时，也为解决房产历史遗留问题、落实房屋政策、排解房产纠纷，为房地产信息咨询、仲裁提供资料和依据。

二、房地产产权产籍管理的工作目的

1.保护房地产权利人的合法权益是房地产产权产籍管理的根本目的和出发点。加强房地产产权产籍管理工作，就是要及时、准确地对房地产权属进行登记、审查、确权，发放房地产权属证书。凡经房地产管理部门确认并颁发了房地产权属证书的房地产，其权利人在房地产方面的权利，如房屋所有权、土地使用权、房地产租赁和抵押权、公民合法继承权等，都受到国家法律的保护。任何组织或个人侵犯了房地产权利人的这些合法权益，都要承担法律责任。

2.房地产产权产籍管理为城市规划、建设、管理提供了科学依据。搞好城市规划、建设和管理，首先要了解城市土地的自然状况以及房屋的布局、结构、用途等基本情况。房地产产权产籍管理工作能全面、完整、及时、准确地提供上述资料，从而使城市规划和建设更加科学化、合理化。房地产产权产籍管理资料所提供的信息对旧城改造、新区建设、市政工程、道路交通、环保、绿化等城市建设和管理都是不可缺少的科学依据。

3.房地产产权产籍管理是房地产管理的基础工作。房地产开发和住宅建设，首先需要房地产产权产籍管理部门提供建设区域内的土地和原有房屋的各种资料，以便合理地规划建设用地，妥善安置原有住户，并依法按有关规定对拆迁的房屋给予合理补偿。

三、当前房地产产权产籍管理中存在的问题

1.面积确认，政出多门。房屋面积确认可谓是当前城市房屋产权产藉管理中的一个难点，也是当今住房消费中的一个热点问题，引起了业内外人士的广泛关注。其焦点有两个，一是商品房面积确认的争议;二是房屋产权验证、换证中出现的验证面积与原产权面积不符，而引起的争议。究其原因，除了职业道德、经营作风上存在不良因素外，更重要的一条原因是房地产测量和房屋面积计算工作中存在着政出多门现象。有政府有关部门各自为政出台政策的，有房地产管理部门自行制订标准的，有具体操作部门制订操作细则的，也有房屋开发单位内部规定的，如此等等，在出自多门的政策中，大部分是符合国家规范的，但也存在偏离国家规范的情况，有的还把已经废止了的国家规范作依据，来制订政策。

2.房地两证，相互“撞车”。同宗房地产的房屋所有权证和土地使用权证之间相互矛盾，相互“撞车”的现象，在一些地方是屡见不鲜的。这不仅损害房地产权利人的合法权益，损害了政府的形象，同时还引发了一系列的法律问题。这种“撞车”现象大体上有三种：其一，房、地两证内容记载应该相符的而不一致。例如：房地产座落地址、房地产权利人、房地产性质、占地面积等;其二，同家房地产多头抵押登记，为不法分子提供了骗取国家贷款的机会;其三，房地产权属变更登记程序混乱，没有按照《城市房地产管理法》实施，在混乱中难免出现“撞车”现象。

3.注重发证，轻视管理。在城市房屋产权产籍管理中，房屋所有权登记发证是一项基础性工作，各级房屋产权产籍管理部门对此十分重视，而房屋所有权发证后，纳入日常管理，还存在不少薄弱环节。例如：注销登记失控，房屋拆除了，房屋所有权证没有及时**注销登记，新建房屋又办证了，出现了“一房多证”、“一地多证”现象。转移登记被动，房屋已经发生转移，产权交易人为了逃避国家税费，不及时**房屋转移登记。产籍管理松散，存在资料变更不及时、档案管理不规范、资料分类不科学等问题。产权统计疏忽，有的城市拿不出一个能够反映全市房屋现状的准确数据。

4.执法不力，管理不严。在城市房屋产权产籍管理中，国家和各级地方政府都制订了相应的法律法规和规章，为强化房屋产权产籍管理发挥了积极作用，但执法不力、管理不严的现象较为普遍。对逾期**或逾期不申请**房屋产权登记的行为缺乏执法的实际行动，对隐瞒事实真相或伪造有关证件骗取房屋权利证书的，只纠正不处罚，对多头登记的现象，没有及时依法处置。

四、加强房地产产权产籍管理对策

1.规范面积计量。分析房屋产权登记发证中“面积确认，政出多门”的原因主要是政府有关部门没有全面系统地掌握国家有关房产测绘和面积计算的规范，也存在现行规范不能全面覆盖各类房屋结构需要的情况，同时还存在一些考虑部门利益的人为因素。房屋确权过程中的面积确认是一件很严肃的事，不容政出门多，各行其是，必须坚持合法的原则。对此，国务院有关部门已经作了明确规范，如《房产测量规范》、《建筑面积计算规则》、《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》等。因此，房屋面积测量和面积计算应严格遵循国家规范，如房屋的某些局部结构，国家来作明确规范，应及时向上缎请示，请求有关部门作出补充规范或解释。对于个别特倒，可由县级以上房地产管理部门依法作出解释。

2.密切“两证”沟通。房、地两证频繁“撞车”，其主因是房、地权属两个或其中的一个管理部门在贯彻执行国家法律中发生偏差，强调本部门的权力。另一个因素是房、地权属两个部门相互沟通不够，各自操作、各自发证，互不联系。因此，只有认真解决这两大问题，才能避免房、地两证相互“撞车”的现象。房、地权属两个管理部门都必须坚持依法办事，要加强联系和信息交流，制订地方性规章，要相互征求意见;房、地登记发证中，应建立“房、地登记发证联系卡”，有条件的城市可实行计算机联网，以及时交换房、地权属管理信息。

3.坚持长效管理。实现房屋产权证与房屋现状的完全一致，是房屋权属管理追求的目标，也是房屋权属管理成功与否的主要指标，要实现这个目标，最根本的措施是坚持长效管理，不仅要求房屋权属管理人员具有较高的业务素质和强烈的敬业爱岗精神，而且要有行之有效的措施作保证。这些措施包括：加强宣传，提高房屋权利人的登记意识;严格执法，树立权属管理的权威性;密切沟通，争取各有关部门的配合;优质服务，更好地为房屋权利人服务;建立房屋变更信息网，实行跟踪管理等。

4.强化管理职能。在城市房屋产权产藉管理中，国家早已出台了《城市房地产管理法》，建设部也已制发了专门的行政规章，不少省人大出台了房屋产权产籍管理的地方性法规，应该说，城市房屋产权产籍管理是有法可依了。现在要着重解决有法必依、违法必究的问题。这就要求房屋产权产籍管理部门要强化管理职能，依法行政，严肃执法。城市房屋产权产籍管理部门要加强房屋产权产籍的监理和行政执法工作，把房屋权利人的行为规范到法律轨道上来，切实保护房屋权利人的合法权益，为政府提供全面、准确的房地产权属管理依据。