数字房产测量编码标准化探讨

摘要：21世纪全球进入了信息时代，房产管理也向信息化的方向前进，数字房产测量编码的研究迫切需要迎合信息化的时代，需建立一个标准化的数字房产测量编码，通过房产测量，利用编码进行记录，统计后得到准确的数据信息库，制定标准化的编码可以有效的减少建立数据信息库的工作量，延长房地产数据信息库的使用周期，并对不同地域的房产信息进行整合，有利于全国房地产业的管理和发展，本文主要对现有的数字化房产测量编码进行分析和探讨。

关键词：房产测量;房产编码;标准

前言：房产测量是现代化住房建设中不可缺少的一部分，主要是通过房屋信息的调研和统计来显示出住房在知识产权、房产管理、及房产开发利用、房屋征税等相关的真实情况，为房地产的建设规划提供有效的信息和数据，随着信息技术的不断发展，房产测量已经摆脱传统的手工计算的方式，复杂的测量方式及庞大的信息统计量已经完全由计算机代替了，信息系统的建立在房产管理中发挥了及其重要的作用，信息化房产测量的出现是房产管理史上得一个突破，数字房产测量使得房地产管理更加成熟化、规范化。数字房产测量的结果使得房屋产权人在审核中合法化，真实的房产测量信息是房屋管理和建设的基础，针对数字化的房产测量也需要一套标准化实施方案，才能很好的为房屋信息的搜集和计算进行辅助，提高工作效率，提供准确的数据成果，为了能建立完善的房地产数据信息库以及房地产信息系统，数字化房产测量编码的标准化的问题迫切需要得到解决。

一、现存的房产测量编码方法简介

房产管理的核心业务之一是产权产籍的管理，房产管理的其他业务包括物业管理、基金管理、房屋拆迁管理、房屋档案管理、房屋租赁管理等等都是建立在产权产籍的管理之上，只有运用房产测量编码的方法对房产进行有效的划分和标记，其他业务才能有条不紊的开展下去，目前的产权产籍管理模式主要是将房屋的自然属性和地理属性，根据国际GB/T17986.1-2000《房产测量规范》的分类标准，将房屋按照地理空间分为丘、幢、层、户四个实体，这只是房产管理中的一种分类，各地房产管理往往是根据自身具体的情况进行编码只供自己使用，如果要将各地的信息整合起来，那么多样化的编码方式极大的影响了各地房地产信息的共享和整合分析，因此，要建立一个标准化的房产测量编码，根据各地不同的房产情况，搜集相同点和差异点，新建的标准化房产编码能大体上符合各地房产情况的使用，最终能把各地的数据进行统一录入，建立全国的房产信息系统，给房产跨地市管理带来了便捷的体验。

(一)编码—丘。

丘是房产测量编码中最大的单位，从字面的含义，丘一般指的是山丘，是一种山峰较为矮小，但是又比四周较为突出的地形，在房产测量编码中，意思不尽相同，丘指的是有界空间，而在丘号中又分为独立丘和组合丘，独立丘，顾名思义指的是单独的丘单位，独立丘一般是指一个产权单位下的一个地块，而组合丘是指一个产权单位名下有若干个地块。丘编码一共有十二位，分为五个级别，前两位编码为第一级别，称为市，编号为01至99，依次的两位编码为市区(县)、房产区、房产分区，前四个级别都为两位数的编码，最后一个编码为丘，位数四位，编号为0001至9999，南北方向标准为从北向南，东西方向标准为从西至东，从这五级别的编码方式表示，若干个市组成了市区，而若干个市区组成了房产区，若干个房产区组成了房产分区，最后若干个房产分区组成了丘，地理空间上小到大，层层递进，丘的编码格式为：市代码(2位)+市区(县)代码(2位)+房产区代码(2位)+房产分区代码(2位)+丘代码(4位)，这种编码方式符合房产测量规范的规定，也是各地房产常用的编码方法之一，这种方法简单明了，不容易发生重复，对于某一房产的查找也很快捷，通过十二位的代码，更加方便了房产测量信息的录入，建立起以数字为单位的信息系统。

(二)编码—幢。

幢是房屋数量的单位，不论房屋的结构与层数，指的一座独立的建筑，通过丘编码将一片房屋进行分区并编码后，在此基础上对每座房屋按顺序依次编号，幢的编码方式交为简单，在一个丘的范围内，将房屋按1、2、3……开始编号，编号方法为按照顺向S型，从丘的最左边的最前面分别向后面和右边进行编号，这种编号方式符合科学计数的原则，但是由于幢的编号是要以已经编号的丘为基础来进行的，因此几个不同编码的丘里面，会出现相同号码的幢编号，容易产生混淆，幢的编号方法只适用于单个丘内的编码，对于整个行政区的编号却无法准确的记录，丘的分类于土地的单位产权有关系，从数字化的编码角度来看，房产编码中区分的地形、滴籍以及房产的层数或户数，通过数字化的地理数据分析时基本上市一致的，通过建立了GIS之后，这三者的编码能实现统一，因此要运用房产管理分区来进行房屋幢的编号，幢编码相对来说更加稳定和独立，不容易混淆。

(三)编码—户。

户是指房屋的层次，是在丘编码的基础上的细化，一位产权人即为一户，表示房屋产权的归属范围，然后对于房产测量上来说，更多关注的是地理空间上的测量，而使用房屋产权的方式来划分户，是一种虚拟的数据，不具有直观性，可以按照房屋中的套数来定义户，和社会的属性区分开来，这样能更加具体的进行编号，行政区划分为丘，丘划分为幢，每幢有几层，每层有若干户，按照实际的空间属性来编号，方便信息系统录入和管理。

(四)编码细分。

房产管理一般情况下使用丘、幢、层、户这四个空间概念，这四个简单的概念只能用于我国房地产测量的基本情况，部分地方在房产的管理和使用时有一些特殊的情况，一幢房屋可能属于一个产权人或者多个产权人，为了能统计到这种情况，在划分丘的情况下对幢编码要进行细化，同一个丘内拥有单个产权人的幢和拥有多个产权人的幢使用不同的权号产权编码是幢编码的某个属性，因此要定位幢时，要先将权编码区分开来，但是产权是房屋的自然属性，在现实中，房地产的产权会发生变更的，单一产权的幢可能会变成多个产权的幢，因此之前的编码则不能有效的定义它，这种编码方式稳定性较差，不利于房屋的长期性管理。

二、我国数字房产测量编码标准化制定建议。

建立数字房产测量编码最重要的是将实体进行直观的划分，不会因为自然属性和社会属性的改变而引起编码的重排和混乱。为了对全国数字化房产测量编码进行标准化的改革，首先房产测量的编码必须进行大体上的统一，至少在宏观层面上具有一致性，采用统一的房产测量标准，数据记录标准和编码标准，各地可以根据在不改变全国统一编码标准的情况下，根据自身的地理情况再向最小级别编码下进行划分，这样在全国的数据整理时，不会影响数据的统计，既有地区的特性，又能符合全国房产测量编码的要求。

参考文献：

[1] 国家质量技术监督局，房产测量规范(GB/17986—2000)[S].北京：中国标准出版社，2000.

[2] 郭达志，基于GIS房产信息分类与编码[M].北京测绘，2007，4.

[3] 廖元焰，论房地产测量中的若干问题和解决方法[M].大地测量学基础，2007，1.