浅析地籍权属调查中的相关问题

Abstract: This paper describes the cadastral survey of the general principles of ownership, workflow, etc., the paper focuses on the owner ship of each research project investigating the relevant principles, and on the main problems and solutions are discussed in detail.

Key words: Cadastral; ownership survey; basic farmland

1、地籍调查的一般原则

权属调查是地籍测量的重要组成部分，具有严肃的法律效力。决不能马虎了事，其工作质量将影响到后面的地籍测量、面积统计汇总、地籍图、宗地图的精度。因此，调查人员除要按照有关规定，查明每宗地和单位名称(或户主姓名)、***号码、地址或门牌号码、四邻界址关系、土地利用类别和权属性质、有无权属纠纷等等，还要严格遵循跑到、看到、问到、记到、收到等原则。

2、权属调查工作流程

(1)、调查工作底图的准备

(2)、收集原土地登记发证的档案材料、建设用地审批材料、土地权属界线和行政界线核定材料等，同时做好宣传发动和业务培训等工作;

(3)、由国土资源局标绘调查范围，按照已划分的街道、街坊进行资料整理;

(4)、由调查人员和土地权利人共同到实地进行界址调查;

(5)、由调查人员核对调查权属状况等;

(6)、标注或设置界标(可直接标绘在地形图上);

(7)、测量、编辑、汇总、输出地籍调查测量的成果;

(8)、整理调查资料。

3、地籍权属调查

(1)社界调查

界线是区界、镇界、社(村)界、权属界的统称，表示形式一样符号不一样，几者重合按高界(前者)表示即可。社界的调查应由古蔺县国土资源局组织相关权属代表到实地进行定界，在城市规划区范围内应按《城镇地籍调查规程》的要求埋设界桩，测量精度同界址点的测量精度。图上当与单线表示的线状地物共线时可作0.2毫米的适当位移位表示，界线在单线表示的线状地物中心时，则在单线表示的线状地物线两侧偏移0.2mm跳线表示;一侧则在单线表示的线状地物线界线所在一侧偏移0.2mm表示。界线与单线表示的线状地物线共线时在图上不能作为界线图上的定位线。单独出现时直接作为界线图上的定位线。

(2)宗地权属调查

对照已有的地籍测绘资料，已登记的国有土地登记卡、宗地图和集体土地确权资料对本宗地的坐落、四邻、界址边长、界址线位置、界标物类型以及四邻宗地的相关位置等进行确认。

土地坐落指地名和门牌号码，必须使用标准地名;若没有门牌号，必须调查宗地所在自然村或村民小组及其土名。

界址点、界址线、界址点号、宗地号等在地形图上标注，实地标记界址点标识。若有新增界址点或界址点不符的，在调查后重新按指界情况进行实测界址点坐标。

对照已有的地籍测绘资料，已登记的国有土地登记卡、宗地图和集体土地确权资料进行权属调查，核实土地权属来源情况、宗地使用情况(含共同使用情况)、土地所有权性质、土地使用者情况及土地权属来源证明材料上的土地使用者等内容与已有地籍资料是否相符，而进行的调查、核实。

凡有土地证书的，需填地籍调查表。按土地证书或批准文件记载的情况填写;若与古蔺县土地确权办法不符的，按实际情况纠正，在调查表附记栏内注明理由。

若调查的内容与土地登记资料不一致的，在调查表附记栏注明不一致地的范围、内容、理由等情况。

(3)地类调查

① 以实线表示地类界，地类界必须闭合，但当地类界与线状地物、境界、土地权属界重合时，不绘地类界，而以上述线状符号作为地类界。各地类图斑，均采用《全国土地分类》的地类名称的相应编号。同一权属范围内的同一地类被线状地物分割时，应作不同图斑进行编号。间作地以其主要利用方式主进行调绘，地类图斑内不得注记两种以上的地类编号。

②地理名称、山名除已变更的外，以地名委员会公布的标准地名为准。水系名称、道路名称也应使用标准名称。

③属于交替利用的地类，或混种地类，以主要的利用类型表示。一般以经济价值高或使用时间长为主要利用类型。

④地类界应包含在权属界内，即地类界不跨越权属界。

⑤几种特殊情况的地类调查

a、原为耕地，现临时作为堆场(垃圾、木料等)的土地，应该或可以还耕的应作为耕地，地类按照原种植情况，相临地类和排灌设施等综合因素确定。

b、已办征地手续并打了基础，因故停建，今后仍要复建而临时种植农作物的土地不能算作耕地;原为耕地但无征地手续现被占用，并初步建成且不可能退耕的，按现在的状况划分地类界和确定类别。

c、在沟渠、河堤上种植农作物的土地不能算作耕地。

e、专门培育花卉花园(包括温室)用地、人工栽培的各种药材用地等，归入其它园地类。

f、不成片的零星树木，不作为林地。

g、山地地区，依山谷而建、有正规堤岸、面积较大的水面，也应归入水库水面类，其相应的堤、坝、闸等归入水工建筑用地类。

(4)基本农田调查

在当地国土资源管理部门查阅用地范围区域的土地利用总体规划资料、基本农田保护区规划图及基本农田保护区界线图，在政府有关部门的配合下，现场将基本农田界线测绘或转绘到工作底图上，以供内业量算基本农田的的数量。

4、主要存在的问题及解决方法

对产权制度改革存在误区，部分村民对村镇集体组织的动员大会重视程度不高，对产权制度改革相关概念理解不清楚，指界不正确，与相邻宗地土地使用者产生纠纷;部分村民对权属确定概念理解不清楚，提交资料不符合要求，造成了在面积统计、公示过程中存在严重返工程序。主要表现在：

1)户主声明书中家庭成员数与提交的户口复印件人数不吻合。主要原因为家庭成员婚迁(迁入或迁出)，没有及时转入或转出户口。

2)权属调查存在多户主。多户主是由于家庭成员分户，造成一处宅基地并存多个户主。此种情况可建议在确权过程，填写多份地籍调查表，在每份调查表土地使用者名称一栏中并列填写多个户主姓名，约定排列首位的为第一权利人，并在共有使用权一栏准中填写“该宅基地由××人与××，……人共有”，建议明确填写各自占有的面积百分比。

3)权属调查成果出现无户主状况。一般有下列两种情况造成：

①原家庭户主因遭受不可抗拒原因(如去世、法律剥夺其公民权利等)不能继续履行权利，此时应根据法定继承关系确定新户主。新户主应及时**户口簿换证工作。若时间紧迫，可以由村级以上行政单位出具证明，确认提交资料真实有效。

②经家庭成员口头协议或村级行政单位证实产生的家庭成员关系分裂(一宗地内存在多个户主)，新户主没有及时更换户口簿。此类情况必须要重新换发新户口簿，否则将其并入原家庭户主名单中，不单独进行权属确认。

4)指界缺乏统一的标准 ,引发村民与村委会和调查组之间的纠纷,造成村民相互攀比,指界范围尺寸扩大。

5)调查过程中出现房屋建造者不具备户主身份，因而对房产产权归属产生疑虑，担心将来的证书发放造成所有权让渡，导致家庭内部因经济利益驱动产生纠纷。

参考文献：

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