我国房地产中的“地王”现象和治理措施

Abstract: This paper from China's land policy changes start to explore the premium, the determinants of house prices and their relationship. Summarizes the surface to the king and the underlying causes, detailing China's real estate industry in this status quo conditions, it should be taken back to the temperature.

Keywords: real estate; to the king; reason; governance

自上世纪九十年代末至本2000年以后的一些时期里，由于房地产市场的过度热火，在北京、上海、广州、南京等一些一、二线城市，均连续出现“地王”。他们往往拿地的时候好像根本就不算帐，钱对他们来说好像就是自己印的，根本不在意地价的高低，卯准了，就是义无反顾。由于近年来各地区土地出让的招标，挂牌，拍卖轮番上演，地价屡被刷新。在这种情况下，房价随之上涨，且只涨不降。

事实证明，也正是这些“地王”的出现，给整个房地产市场的健康发展带来了不利因素。前些年，国家针对于此，出台了一系列的整顿措施，“地王”的不见也已经有些时日。不料，随着房地产市场的逐渐回暖，“地王”顷刻间又接二连三地冒了出来。房价的不断提高对于当代中国居民民生产生了巨大的影响，研究这一问题能够更好的提出解决这一问题的相关办法，方便国家的宏观调控。

一、地王现象产生的原因

(一)表层原因分析

供需失衡。截止到2006 年末，中国土地施工面积猛增，而新购土地面积却在锐减，形成了巨大缺口。

企业经营策略。对于一个房地产开发商来说，土地储备，是其未来发展的支点和动力源泉;对于欲上市房地产公司的IPO，一定数量的土地储备则是其强化融资能力的一张王牌。

开发商相互抬价，烘托房市火爆假象。土地市场的升温还在于开发商相互抬价，以烘托市场的火爆，一方面让有着浓厚的“追涨待跌”的消费者们赶紧购房，这让开发商拿地周边的楼盘楼价一路狂飚，醉翁之意不在酒，即使现在拍的价格在未来楼盘销售中低价售出也不会有多大的损失，顶多未来成本价出售，但是现在自己在售楼盘价格上去了也弥补了未来的利润空间，这也是开发商的一种营销手段而已。

大量资本进入，政策宽松，加剧了对土地的争夺。房地产行业的暴利，吸引其他产业的资本纷纷涌入。上市房地产公司融资能力不断增强，进而提高了其拿地能力。除此之外，外资或明或暗地介入我国房地产业，引发了一系列的地王现象。

命根子和后市超级乐观预期。在原有土地开发制度下，土地是房地产开发企业的命根子，其重要程度好比贾宝玉脖子上的石头，有土地意味着命还在;但是仅有土地还不能保证有个好命，发昏的房价、房地产股优于大盘的表现，使得开发企业对未来开发的预期超级乐观，为了不至于像贾宝玉一样落个出家的下场，更为了取得更可观的利润，开发商不惜血本拿地，似乎是合理的。

对未来房价预期高涨。开发企业决定购买土地时，往往会从商品房市场形势出发，预测该地块未来可能带来的收益，从而决定对该地块的报价。而现在的地价之所以这么高，正是基于开发商对未来房产市场的乐观预期，加剧开发商之间竞拍土地的激烈程度，促使地价不断攀升。

(二)深层原因分析

以小搏大，以少换多，取得超额利润。总体上看，一方面土地购置面积增加，另一方面，土地开发增速减缓，再加上居高不下的持续增长的待开发土地面积，囤地倾向异常明显。

地方政府与开发企业联手炒作。地方政府把当期地能卖多少卖多少、能卖多高卖多高，卖完都是他的政绩。开发商也愿意获得大地块，第一开发周期长，增值空间大，第二，资金分批付款，第三，代征地可以变更，设计规划也可以变更，容积率等都可以变化，增加了获利空间。

房地产企业为拓展融资渠道。地王表现猛烈，一定程度上与开发商拓展融资渠道有关。开发商拿到地之后通过媒体的放大，然后传播到证券市场再放大，以显示房地产企业强大经济实力的虚假现象，便于通过银行或证券市场扩大融资，将募集的资金高价买地，这就形成一个恶性的循环。

土地取得方式的改变和资本与权力格局的变化在过去未。实行土地“招、拍、挂”，以及事先勾结的“招、拍、挂”中，资本对权力表现为一种依附关系，即谁有关系谁就能拿到地;在国家制度日益严格，众目睽睽之下，竞争激烈，权力不敢冒险时，就成了谁有钱谁拿地，“价高者得”。万科掌门人王石说：“万科定下了决不行贿的原则。”但是，以万科的实力，竟然有5 年在广州拿不到地。只能在“招、拍、挂”中，用钱说话，2007 年3 月，万科在广州终于拿到了地，但却付出了充当刷新地王记录的代价。

“招、拍、挂”导致资本对土地的疯狂追逐。需要大量资本的稀缺资源的垄断供应，如果不公开，会导致寻租、权钱交易;如果公开，则会导致资本的疯狂追逐。无论是哪一种，最终都会导致终端产品供应的垄断(包括竞争性垄断)，由整个社会来支付垄断利润。2007 年地王频出的过程，属于后一种。

住房制度设计不足整个住房开发机制严重变形。政府对住房问题的制度设计存在严重不足。政府垄断土地供应有问题吗?没有。我国是社会主义市场经济国家，城镇土地属于国有。但是，以政府代表国家支配的土地，在住房用地上，经过现行制度后，演变为开发商支配，演变为开发商对土地和住房市场的垄断，产生了超额利润。

二、多种措施治理地王现象

地价和房价是互为因果的关系，房价会推高地价，地价反过来又会影响房价。但衡量两者的作用，地价对房价的作用更大，因为地价是成本，可决定未来房价的走势。大家知道，巧妇难为无米之炊，没有地何来房?没有房又何来供给满足房地产市场的需求?“囤地”，只会进一步加剧房市失衡。因此需要采取以下政策、经济上的措施来对地王现象进行治理：

(一)加大政府职能部门监管，强化相关制度的执行和惩处力度

早在1994年就有了《闲置土地处置办法》，2007年国土部还专门出台4条办法应对开发商囤地。“连续两年未使用的闲置土地可无偿收回土地使用权”，“每宗地开发建设时间原则上不得超过3年”，这些都是钢性的制度。但是，从执行情况来看，真正被收回的土地少之又少，而由于地价上涨幅度明显，违约金几乎不存在任何威慑力。所以政府部门应做好监管工作，严格执行和打击闲置土地现象，对超期未开发的土地坚决收回。另外要对土地出让信息进行公示，对土地出让合同进行更加细化的规定，除了限定开工时间，还应对竣工时间加以规定。

(二)完善居住用地供应模式

对于目前已经被开发商掌握的土地，只能采取市场手段抑制房价上涨，如在交易过程中增加税收成本等。加大政府对房地产开发建设的掌控力度，积极满足中低收入者的住房需求。同时国土资源方面应将改变大地块的土地供应模式，分为中小地块推向市场，这样可以有效避免少数大型开发商垄断土地资源，延长开发周期以囤地的行为。

(三)重视银行和证券监管，堵塞金融漏洞

最近这两年在房价飞涨的情况下，上市公司最好的题材就是土地，以前是有了钱才能拿地，现在是拿了地就有钱，相当一部分房地产公司现在已经不再考虑开发房屋的利润，而是在资本市场每一次动作都能获得收益，所以才会有这么多公司，特别是国企不惜一切代价要上市。而作为政府，在宏观调控政策上并没有意识到这一点，没有堵塞这种漏洞，而是放任其很轻松地将土地跟金融渠道打通，证券市场的监管非常乏力。

三、结束语

中国指数研究院通过梳理1978 年以来的土地政策及对北京、上海等典型地块地价的调研分析认为：房价及其预期是决定地价的关键因素，而地价作为一种成本能否向房价转移取决于市场供求关系等多种因素，房价的不断提高对于当代中国居民民生产生了巨大的影响，地王问题的解决能够更好的对中国房价市场提供经济参考手段，方便国家的宏观调控。

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