城市旧城改造规划探讨

旧城改造所要解决的问题很多,而城市建设的资金有限,旧城改造的资金更为短缺,因此, 不同规模、不同类型的城市,都要根据各自的财力、物力情况,从实际出发,解决生产、生活中最迫切需要解决的问题。一般地说,旧城改造还是要遵循加强维护、合理利用、适当调整、逐渐改造的原则。改造的重点是危险房、棚户集中地段,市政公用设施简陋、交通阻塞和环境污染严重的地区。

城市的基础设施落后,特别是大城市的基础设施长期超负荷运行,拖了经济、社会发展的后腿, 已经到了非改造不可的地步。近几年来,有些地方和单位,在新建或改建住宅时,没有相应地建设基础设施,积累了新的问题。因此,迫切需要改善和加强城市的基础设施,应当进行有计划的改建、扩建和新建。

1.2关于旧城改造的效益

衡量旧城改造的效益,要以经济效益、社会效益和环境效益三者相协调的综合效益为准。在旧城改造资金短缺的条件下,旧城改造和城市建设与其它各项事业一样,要注意经济效益, 同时也必须注意社会效益和环境效益。当然,不能不顾客观条件片面地强调社会效益和环境效益,而忽视经济效益,以免影响城市建设和旧城改造的活力。但是,当前的问题是要防止片面强调经济效益,而忽视社会效益和环境效益。近年来,有些城市和单位在旧居住区的改建中, 以多出房为目标,片面追求余房率,在改造地段的选择上挑肥拣瘦,把一些不应改造的房屋拆除了,而把一些迫切需要改造的地段抛在一边,在旧居住区改建中甚至随意更改规划要求, 取消必要的绿地和公共服务设施,或者只建住房,不相应地建设基础设施和公共服务设施等等。这种以盈利为目的、片面追求经济效益,而忽视社会效益和环境效益的做法,不仅不能改善和提高城市的整体功能,反而给当前的生产、生活带来诸多不便,甚至给今后的改造带来困难。这种做法应予以制止。我们所要求的是经济效益、社会效益和环境效益三者相协调的综合效益;当然,这种综合效益不是三者的平均分配,而是要结合各类城市、各个改造地段的具体条件, 进行具体的协调和平衡。

1.3关于旧城改造的速度和标准

旧城改造的标准和速度要取决于经济、社会的发展水平,要与国家的经济实力相适应。城市中旧居住区和住宅的改建,应当根据具体条件采取多种标准,把改善、改建、整治和改造结合起来,不宜强求一致。例如,有些城市对那些房屋质量一般,数量比较大,但还不是危险房的旧居住区和旧住宅,在近期内加强维修,并积极改善供水、排水、道路、绿化、商业网点等条件,争取再使用一段时期。有些城市将一批年久失修的破旧房或危险房, 在近期内先按较低的标准改建成简易楼房,使居民的居住条件有一定改善,等将来国家经济进一步发展了,再按更高的标准进行改建。有些城市, 经济上有可能,近期内就按较高的标准,改造那些破旧危房集中的地段。这些做法都是可行的,但是,那种不从实际出发地一律采取推倒重来,不顾经济条件的可能而大拆大建的做法,或者为了一步登天地达到理想的高标准,而在近期采用消极等待的想法和做法,都是不可取的。至于按砖混结构修建的多层、高层居住区,在制定标准时,还是应该尽量满足日照、通风、防火、防震等基础要求。

1.4旧城改造中要重视保护有价值的文物建筑和历史地段,以保持传统文化特色

在旧城改造中,必须会遇到一个新旧关系、保护与改造的关系问题。对旧城全部加以更新改造或全部加以保护的想法,都是不现实的。城市空间环境应该反映人们现实的社会生活,对于传统文化特色全盘肯定或者盲目取消的观点和做法, 都是不可取的,应当是既有继承, 又有创新,在继承中创新。目前需要注意的有以下几点:

1)在有价值的文化建筑的历史地段周围地区,需要增补新建筑时,新建筑在规模、尺度、体型,色彩等方面, 要跟原有的文物建筑和历史地段的传统风貌相协调。

2)旧城范围内必须安排利用外资的项目时,需要为这类项目提供适当的投资环境,但是, 项目的选址应当符合城市总体规划的要求,不能为了利用外资而迁就外商的不合理要求; 而破坏有价值的文物建筑和历史的地段传统风貌。

3)在一些历史文化名城或古城的街道改建规划中,对于重新修建或复建文物建筑,设想恢复传统的格局和建筑风格,应该经过严格考证,慎重处理。至于在历史文化名城或古城中, 设想按唐风、宋风或明清风格新建仿古建筑,这种想法就值得商榷了。

4)对于有些地方改修、修建一条街的做法, 要作具体分析,区别对待。一般地说,改建、修建的一条街,对生产、生活都带来方便,对提高城市总体功能起积极作用,这种做法是可行的,但也要量力而行。那种不讲究实效,追求形式,耗资甚大,而功能单一的一条街,这种做法是不可取的。

5)处理好建设新区和改造旧区的关系。权衡开发新区还是改造旧区,需要统筹规划,需要考虑包括住宅、公共建筑、商业服务设施、市政公用事业等在内的综合造价,还涉及征地、安置、动迁补偿的代价等等,要进行综合平衡后才能作出决择。

有些城市根据当地的实际情况,制定了统一规划,新(区)旧(区)结合,以旧(区)为主,综合改造,配套建筑的方针。但是,从大多数城市的情况来看,目前还没有提出以改造旧区为主,而是采取建设新区与改造旧区相结合的方针。各地要根据当地的实际情况,作出具体安排。改造地段在人口和土地上就地平衡的做法,看来是不够现实的,要按城市整体统一算帐,综合平衡。新区与旧区相结合,有利于在人口和土地上,从城市整体进行综合平衡, 适当缓解旧城区的人口密度和建筑密度,也有利于为今后的发展留有余地。

2实行多方面集资、综合开发和灵活政策

旧城改造的经验之一, 是利用经营方式吸引社会资金,进行旧城改造。集资改造是一个途径。除此而外,各地还采取各种渠道,多方集资。例如:1)依靠企业和职工个人集资,利用一部分企业和职工改造旧房的积极性。2)通过发展商品房或发放住宅建设债券进行集资,弥补一部分旧城改造资金。3)由于社会资金有一定限度,也不可能成为经常的资金来源。因此,还要有稳定的计划内的资金来源。4)商业、服务业、卫生、教育等系统提供的专项资金,可用于商业、服务、卫生教育等设施的建设(包括改建、新建)。5)安排在现有城市建设的国家重点工程(包括工业性的、非工业性的),建设单位应当把征地、安置、动迁补偿住宅基础设施和公共服务设施等所需的资金(包括材料),全额交给当地城市建设部门。6)城市中重大基础设施工程的改建扩建,应由国家拨款,或采用国家贷款的方式,解决资金问题7)有些城市,有条件时可适当利用外资进行基础设施的改建、扩建等等。总之,在资金短缺的情况下,各地应当根据改革、开放搞活的方针,调动各方面的积极因素,采取各种渠道,多方集资提高城市建设和旧城改造的活力。

近几年来,随着经济体制改革的发展,城市建设(包括旧城改造)实行按规划综合开发, 可以克服过去城市建设中千家投资、分散建设、多头管理的弊端,有利于保证城市规划的实施, 按规划成街成片地进行改造;可以提高旧城改造的经济效益、社会效益和环境,使各项建设协调发展。但是,在实行综合开发过程中,也存在不少问题,一些开发单位片面追求经济效益,以盈利为目的,没有严格按城市规划的要求进行综合开发,商品房价格也有些失控,在管理上也有些混乱等等。这些问题虽然是发展中、前进中产生的问题,但一定要及时加以解决。中央和地方主管城市建设的部门要制定综合开发的具体政策, 对开发公司和房产经营公司的开发工作进行行政管理和宏观经济控制,引导开发单位按照统一规划,合理布局,综合开发,配套建设的方针,在城市总体规划的指导下,实行综合开发。

3结语

旧城改造是一个复杂的系统工程，旧城改造的任务艰巨而复杂, 在新形势下城市化迅速发展的今天，旧城改造还有很多值得研究和创新的地方，不少城市制定并实行许多扶持和鼓励旧城改造的灵活政策。制订实行灵活的政策,有利于调动各方面的积极性,加快旧城改造的步伐，我们要继续探索，找出更多适合我国国情的旧城改造之法。