义乌旧村改造小析

洪界村行政上属于稠城街道荷叶塘工作片，地处荷叶塘特色工业园区内，为一典型城中村。规划时间跨度较长，从2003年12月——2011年12月。期间义乌的旧村改造政策、改造模式都发生了很大的变化，旧村改造图纸也是随之几易其稿，规划过程颇为曲折。笔者作为一个地方规划院的规划设计师，对此规划颇有感触。对洪界村规划这一小小的标本加以初略剖析，对规划所涉及的方方面面综合考虑，感觉旧村改造规划“规划不难，规划不易”。

二、洪界村现状

洪界村现有农业人口388人，156户，现有村庄面积约4.5公顷。东侧为13米洪界路，西侧为60米西城路，南侧24米金辉路，北侧为24米天宝路。北部为荷叶塘特色工业区的中心绿地，西南方向为城市绿肺——城北现代农业园区。与国际物流中心内陆口岸区直线距离只有1000米，与国际商贸城直线距离只有2500米，区位优势十分明显。

村内外来人口比较多，但是基础设施、公共配套设施缺乏，村内居住环境较差。村庄整体上呈“散、小、乱”状态，建筑排列散乱，用地构成复杂。除承担居住功能外，村庄内工业、仓储用地混杂。人均居住用房面积较高，但建筑质量参差不齐，布局杂乱，日照、通风条件较差。缺乏较完善的社会公共服务设施，如商业网点、菜市场、文化站、医疗保健室、农业服务站等。

洪界村内有三棵挂牌保护古樟树，另有十八间(积善堂)和九间头两处古建筑，一处新建祠堂。

整体来说村庄外观形象不佳，亟需改造，需切实提升居住生活品质。

三、洪界村规划

洪界村规划时间跨度较长，规划分为两阶段：

1、第一阶段：2003年12月——2004年10月

首次规划依据的政策为《义乌市旧村改造暂行办法(2001)》，该文件规定：村庄改造以所有农户的住宅占地之和，即“住宅总占地”落实村庄用地，并按农户的住宅占地落实每户的宅基地。洪界村的住宅总占地为26539平方米(701.5间)，按此形成规划方案。此规划以“四层半”的条形垂直房加以安置，住宅前后间距为15米。总规划用地面积为99220平方米。后因为北侧为24米天宝路旁30米预留用地的归属问题，规划最终没有得到实施，村庄的旧村改造也拖到2011年。

2、第二阶段：2011年5月——2011年12月

2011年，洪界村旁的西城路延伸段道路建设列为义乌市政府的重点工程，限期年底前必须通车。西城路延伸段中从涌金大道到环城路段需征用洪界村部分土地，因此洪界村的旧村改造规划又提上日程，并且刻不容缓。由于洪界村的特殊性，市政府又专门下告知单：同意洪界村旧村改造政策在规划留地能满足的条件下，按照义政<2001>113号文件即：《义乌市旧村改造暂行办法(2001)》执行。因此本次规划就变成了两个文件指导下的结合体。义乌市国土资源局于2011年6月核发洪界村的总用地规模为45547平方米，后因为种种原因又于2011.11月重新核发洪界村的总用地规模为50382平方米。本次规划整体上分为两大块，以中部的规划16米路物华一街分界，南部为多层区块，用地面积为53061.18平方米，北部为高层区块，用地面积为52750.66平方米，总用地面积为105811.84平方米。南部多层区块分为3F排屋、4F条形垂直房、规划保护(保留古建)三部分。3F排屋建筑占地1350平方米，合37.5间，前后间距为13米;4F条形垂直房建筑占地10440平方米，合290间;高层折合成108平方米的套间为932套。

四、思考与分析

从规划的过程来看，洪界村旧村改造规划暴露了相关政策的先天不足，同时从规划总用地面积的变化以及规划时间的节点来看，又似乎反映着某些问题。

1、旧村改造政策方面

2003年规划依据的是《义乌市旧村改造暂行办法(2001)》，2011年规划依据的是《义乌市城乡新社区建设实施办法(2009)》，然后又告知按照《义乌市旧村改造暂行办法(2001)》执行。从政府部门自身来看，似乎合乎情理，便于工作的开展。但从规划工作者角度看则带来了不小的困惑。规划从兵营式的“四层半”到3F排屋、4F多层、高层的变化，感觉规划没有系统性，十分杂乱。没有了规划的先发指导作用，纯粹变成了一个指导村庄建设实施平面方案。

2、社会公共利益方面

义乌的村庄改造规划中有条规定：超过24米的道路旁需预留30-50米的政府预留用地。此预留用地可用于以后的拆迁安置、村综合楼安置、房地产开发等，政府也从中得到不少的收益。2003年的规划由于北侧为24米天宝路旁30米预留用地的归属问题，导致整个村庄规划的滞后。实事求是的说，根据当时的政策，此次规划也是具有可行性的。由于政府与村民的利益的错位，导致规划的流产。2011年，因为西城路延伸段道路的建设以及相关的拆迁征地等，旧村改造又需启动，则就导致政府部门失去了规划的主导性，某种程度上可以说变成村要挟政府的条件。而政府相关部门为了工作的开展，又对村里做出一定程度的妥协。规划的作用本来就是使社会公共利益最大化，寻求各种利益之间的平衡点。且根据前期有关部门多次开会讨论的意见，一致同意洪界按照居住小区的模式来进行规划设计。而最终的结果是导致规划的不伦不类，达不到规划的科学、合理。

3、人为因素方面

洪界村的总用地规模从45547平方米变为50382平方米，可能有因为文物保护等方面的客观因素，但人为因素也占有一部分。作为政府部门所发的文件不可能朝令夕改，实非儿戏。由于道路的建设而做出规划方面的妥协，也是实属不该。作为规划工作者来说，也只能按照规划之外的意见设计出“理想“的规划方案。权力凌驾于规划之上，导致规划出现偏差，形成所谓的“应景规划”。

五、结语

洪界村旧村改造规划可以说是义乌一部分村旧村改造的缩影，从中折射出规划的方方面面。规划启动早，由于种种原因一直没有得到实施。后由于政府建设征地的需要，村里就以此为条件要求旧村改造规划，规划先批好，后征地。这给政府部门的工作带来很大的难度，也给规划设计部门要求颇高。必须限定时间做好规划，这与“村民追求短期利益最大化”有很大的关系，也与“以保障和提高村民利益“为前提的旧村改造指导政策、政府与村民的利益的错位、政府相关部门的妥协等因素也有关。这也正是“规划不难，规划不易”。