讨论住宅工程质量分户验收常见问题及原因

摘要：本文作者通过对建筑方等相关方对于住宅工程质量分户验收工作不够配合，房间室内空间的不符合要求，楼梯的扶手在安装后导致净宽不够且楼梯平台的净宽难以达到要求、阳台止水槛达不到 10cm 高度且阳台部位外墙易渗水、楼地面、墙面、天棚空鼓、裂缝、脱层等问题以及后期保护问题等方面进行了原因分析及解决对策的讨论。

关键词：住宅工程;分户验收;质量通病防治

0 引言

分户验收是指常见的“一户一验”的方式，它是指当住宅工程在已经按照国家有关标准、规范要求建筑完成，在进行最后的工程竣工验收时，对于每一户的住宅空间及单位工程公共部位都进行独立性分别验收，在分户验收完成且结果合格后，则由验收部门出具包含工程质量竣工的验收记录[1]。本文通过对质量分户验收的必要性、质量分户验收的内容、分户验收常见问题的讨论，分析了分户验收常见病因并提出解决方案。

一. 住宅工程质量分户验收的必要性

1.1 建筑工程质量应确保“零缺陷” 由于住宅工程作为人民群众生活不可或缺的特殊商品，它具有建设周期长、货值高、生活重要程度高等特点。但由于相对于其它行业，住宅工程的一线从业人员文化层次较低、建筑工艺化及自动化的程度不高、建筑用材的涉及种类及型号较多易于混用造假、施工质量受施工环境及条件的影响较大等典型问题。

1.2 抽检方案往往不具备全面性按照我国的建筑业特点，国家对于产品的检验批质量检验方案是抽样检验，依照 GB/T2828 国家标准进行检验方案的制定。对于生产者风险以及使用者风险的控制一般是按照小于 5%和 10%分别管控，但判定为合格批次的也会存在不合格户型被合格验收的情况。这些虽然在统计学中属于可接受的风险，但对于具体到使用者来说已经成为了不折不扣的损失。

1.3 住宅工程质量分户验收是有效解决现行问题的手段分户验收工作的开展以及落实，可以有效加强工程质量责任和责任追究制度的落实，提升工程质量水平，提高住户对住宅工程质量的满意度。

二. 住宅工程质量分户验收的主要内容

2.1 室内空间高度、构件尺寸;房屋的地面、墙面以及顶棚面层质量;门窗的安装质量;房屋防水工程的质量：房屋通风、空调系统安装质量;房屋给排水系统安装质量;室内电气工程安装质量以及其它可能产生质量缺陷或需要分户检查的内容。

2.2 住宅工程所有房间的室内净高、室内净开间、外窗台高度、外窗及窗扇安装质量、栏杆(板)的高度、厨房卫生间等有防水要求的地面应全数进行渗水检查。

2.3 建设行政主管部门和质量监督机构将加强对分户验收的监督管理，工程质量监督机构将随机抽取分户验收资料进行核查，并在竣工验收监督检查时对部分验收项目进行抽查。

2.4 商品住宅工程交付使用时，应将《住宅工程质量分户验收结果表》作为《住宅质量保证书》的必要附件一同交给业主。对于未经核查或核查结果不符合要求的住房，则应由工程质量监督机构责令改正，对于批次中不合格房间较多或者不合格情节较为严重的，应责令建设单位重新组织进行分户验收。住宅工程在使用过程中若发现房屋存在建筑质量缺陷的，建设单位与施工单位应依照有关法律法规的规定承担质量保修等责任。

2.5 对于分户验收检查发现不合格的户型，建筑方应对不合格部位及时标注并进行整改，待整改符合要求后再重新进行验收。对于分户验收中通过弄虚作假、降低验收标准等影响合格判定的行为，监管部门应对对责任单位和责任人给予不良行为记录.情节严重的按照有关法律法规对责任单位进行行政处罚。

三. 住宅工程质量分户验收的常见问题及原因分析

对于住宅工程的分户验收，常常依照如下国家标准以及法律：《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2002、《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001、《屋面工程质量验收规范》GB50207-2002、《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002、《民用建筑设计通则》GB50352-2005、《建筑玻璃应用技术规程》JGJ 113-2009、《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-2002、《通风与空调工程施工质量验收规范》GB50243-2002、《建筑法》等规范标准。

3.1建筑方等相关方对于住宅工程质量分户验收工作仍然存在着一定的抵触心理，因此在对验收工作的配合上并不十分积极造成这一问题的原因主要由于建筑方认为该项目已经按照工程质量验收规范进行了检验批以及分项分部的验收，没有必要再进行分户质量验收。同时由于进行分户验收的人员并未经过系统专业的训，导致了现场检查测量的效果与效率受到了一定影响。

3.2 房间室内空间尤其是净高的尺寸不符合要求造成这一问题的原因主要是由于施工时不注意弹线的使用造成墙体的位置不够准确。对于这一问题，则可以在砌筑墙体前预先弹线定位以确保墙体位置;同时对于梁、板、柱等可能超标的几何尺寸在修凿后再行粉刷而非直接批腻子;对于室内净高值的推算则应综合考虑地坪厚度以及天棚批灰厚度再估算净高是否符合要求。

3.3 楼梯的扶手在安装后导致净宽不够且楼梯平台的净宽难以达到要求造成这一问题的原因主要是由于设计时未充分考虑粉刷厚度问题，且后期在施工过程中导致了粉刷厚度超标。

3.4楼地面、墙面、天棚空鼓、裂缝、脱层和爆灰问题主要原因有结构构件(柱、梁、板)与砌块间的连接、填塞要求不明确，没有适当的加强构造措施;因钢筋混凝土与加气混凝土砌块的温、湿度变形不一致而造成开裂;建筑物立面设计未能考虑适应温度应力变化，如外墙粉饰未设分格缝，或分格缝间距过大。

由于房间墙面粉刷开裂以及空鼓的现象经常存在，这一问题只能通过对砌块质量、砌块与墙体衔接处的质量控制、抹灰砂浆选择等要求的提高来解决。

四.建筑屋面及塑钢窗渗漏问题的防治措施

4.1 屋面渗漏

4.1.1 设计单位在进行坡屋面设计时，要依据建筑的使用功能要求，在设计文件中注明防水材料的品种、规格、性能要求。檐沟、檐口、泛水、出屋面排期汽口等易渗漏关键部位应有节点大样图以便于施工。

4.1.2 施工单位应严格按照设计文件的要求进行屋面工程施工，对容易产生渗漏的部位应采取相应的技术保障措施。

4.2 塑钢窗渗漏问题

4.2.1 严格按标准规范施工，确保塑钢窗框、扇牢固焊接及注胶的施工质量。并按有关规定合理设置排水孔，确保塑钢窗排水系统的畅通。

4.2.2在窗框与墙的缝隙处充填聚苯乙烯发泡剂或闭孔泡沫塑料等弹性材料，填塞不易过紧，由室内向室外窗框槽内注入，直至槽内饱满，外口基本平整。其洞口内侧与窗框之间应采用水泥砂浆填实抹平;当外侧抹灰时，应采用片材将抹灰层与窗框临时隔开，其厚度宜为5mm，抹灰面应超出窗框，其厚度以不影响扇的开启为限。待外抹灰层硬化后，应撤出片材，并将嵌缝膏挤入抹灰层与窗框缝隙内。保温、隔声等级要求较高的工程，洞口内侧与窗框之间也应采用嵌缝膏密封。

五.讨论

本文根据验收的实际情况与经验，主要对建筑方等相关方对于住宅工程质量分户验收工作不够配合、房间室内空间尤其是净高的尺寸不符合要求、楼梯的扶手在安装后导致净宽不够且楼梯平台的净宽难以达到要求、阳台止水槛达不到10cm高度且阳台部位外墙易渗水、楼地面、墙面、天棚空鼓、裂缝、脱层和爆灰问题、铝合金门窗的渗水问题以及后期保护问题等方面进行了原因分析及解决对策的讨论。除了解决上述具体问题外，还应通过修订完善《规则》并上升为省地方标准、建立完善质量责任追究机制、加强政府指导和监督力度等方面予以改进。

参考文献：

[1]孙文友，李中，何文韬.关于住宅工程分户验收的几个问题;2011

[2]黎俭浦，关胜.住宅工程质量分户验收的探索和实践;2011

[3]DBJ32/J16-2005.江苏省住宅工程质量通病控制标准.