探析房地产开发建设项目环境影响因素

房地产开发建设项目的主要类型包括住宅、写字楼、酒店、公寓、商业、金融等建筑工程。不同类型的房地产开发项目虽然使用功能各不相同，但是从其对环境的影响而言，均具有双重性。即一方面它们在建设过程中和建成后有自身产生的废水、废气、噪声等对外环境产生的不利影响，是一个污染源;另一方面这类建设项目自身是居住、休闲、工作的场所，需要一个舒适、安静的环境，又属于被保护的对象。因此，在房地产开发项目环境影响评价时，不但要评价它们对外环境的影响，同时还要评价周边环境对它们建设的适宜条件和制约因素，并提出相应的保护措施。这是房地产项目与其它类型项目环评的一个重要区别点。

2 项目建设对周边环境的影响

房地产类项目的建设对周边环境的影响时段包括施工期和运行期，两个阶段均产生废气、废水、噪声和固废等。

2.1施工期的影响

施工期环境污染是房地产项目环境影响评价的重点。施工期环境污染问题主要包括施工弃土、扬尘、废水、噪声等四个方面问题。

施工弃土可根据挖、填方量平衡计算弃土产生量，落实弃土堆存场地，分析弃土运输线路合理性并提出防护措施。施工扬尘的影响分析，大型项目应根据挖、填方量定量预测扬尘对大气环境的影响，小项目可简化只作一般性分析。对于扬尘的影响评价，应提出切实可行的扬尘污染控制措施。废水影响分析应包括施工人员生活废水和施工废水两部分。施工人员生活废水可根据施工场地情况分析，如位于城区可进入污水管道，位于农村可采用旱厕等。对于施工废水一般应提出回用要求，不得排放。施工噪声影响分析中对于大项目应根据施工机械的种类和数量，分析声源强度，定量预测对场界和敏感点的影响，小项目可从简只作一般性分析。施工噪声影响评价中，应按照《建筑施工场界噪声限值》要求，提出具体的对策措施。

2.2运营期的影响

运营期噪声主要来自风机房、水泵房、换热站、地下车库排风口噪声、电梯房等。主要采用地下设备间设置独立基础，并强调设备间与住宅楼座错位设置;设备基础设减振器;车库风口设通风百页窗等措施减轻噪声对周边环境与项目自身的影响。

运营期固废主要为生活垃圾，由环卫部门收集处理。另外，大型社区中设卫生服务站，服务站中产生医疗固废(临床废物、医药废物、废药物等)，属于危险废物，应按医疗污染物排放的相关规定统一收集堆存，并委托有资质的单位处置。

运营期的废气主要为居民炊事产生的燃料燃烧废气、油烟废气、地下停车场汽车尾气等。运营期废气污染物的源强不大，其中地下车库排风按《新汽车库防火规范与高层建筑地下车库通风排烟设计》的要求进行设计，地下车库排放的汽车尾气对周边环境与项目自身影响不大。

运营期废水主要为生活污水。在市政管网配套地区，生活污水主要通过市政排水管网排入污水厂处理;管网不配套地区，要求在小区建设污水处理设施，达标后才能排放。

3 外环境对房地产项目的影响

房地产项目与周边环境之间的影响是双向的，而且要更多地受到周边环境的影响，更具环境影响的敏感性和脆弱性。

3.1项目建设选址的问题

项目建设选址需要注意的问题为：

3.1.1 在原工业用地上进行房地产开发建设，遗留的化学污染问题。这部分的评价一般发生在项目建设前期购买土地时，即场地评价。首先需要对项目建设用地内以前的土地使用情况进行调查，识别用地遗留的环境污染问题，其次做必要的相关监测，如对土壤、地下水等进行监测，监测指标需建立在对原土地调查的基础上设定。再就是根据监测结果提出土地治理方案，最后给出该地块是否可以作为某种使用性质开发利用的结论。

3.1.2 周边环境中的隐患污染。由于城市功能分区不明，加上房地产项目集中于“肥地”、“黄金地段”，带有一定程度的盲目性，造成许多房地产和工厂相邻共处，而这些工厂大都有原料仓库，其中存放大量的易燃、易爆危险品。另外，还常有许多潜在的危险或有碍健康的因素存在，比如高压线、发射台等电磁辐射源的存在，其产生的电磁辐射可能导致某些慢性疾病的发生等问题。

因此在房地产环评中遇到和工厂相邻共处的情况，在环境现状评价中需要对相邻的工厂进行详细调查、分析，筛选出潜在的环境隐患，并针对各环境隐患提出预防、缓减措施，并进行措施的可行性论证及其环境达标性论证。

3.2噪声问题

房地产类项目的开发建设往往选址于交通方便的地方，一方面方便的交通为开发建设后的房地产居住者提供了便利条件，但同时交通噪声的污染也为将来居住者带来巨大的烦恼。

周边存在噪声源的评价中概括起来可分为噪声源不变和噪声源有变化两种情况。噪声源不变的情况为噪声源是目前已经存在，而且将来房地产开发建成后也不会发生变化;噪声源有变化的基本包括目前噪声源存在，将来规划有新的噪声源的增加，噪声污染的程度也将增大的。

对于噪声源不会变化的情况在房地产项目环评中，噪声预测方法宜选择类比分析法，在建设地进行现场的实测类比分析比较可行且准确性高。在预测分析中宜依据项目建设的方案，对项目建设地包括厂界进行昼夜、实时、不同方案的监测，并掌握噪声源的规律，在监测的基础上进行分析、评价，提出结论。对噪声源有变化的，在噪声影响预测评价中宜选择模型预测方法。根据本地噪声源的性质和规律等选择合适的预测模型，结合项目建设方案和项目建设地现状噪声水平，进行预测。在预测的基础上，提出防治措施，给出结论。

4 特殊影响因素

随着经济社会的发展，房地产类项目出现了一些特殊因素影响。房地产开发项目属于非工业建设项目，与传统建设项目相比，有其自身的特点，即：征用土地，改变土地利用状况;破坏地表植被;大量消耗建材;改变区域生态系统结构和功能等。因此，房地产开发项目环境影响评价应在传统建设项目环境影响评价的基础上，考虑它们对城市景观和区域社会经济结构功能的影响，在环评中应注意不要漏项，如建设场地评价、景观环境影响评价、高层建筑局地风影响分析、光污染影响分析等。将城市建设与城市功能、城市景观特色和环境承载能力结合起来，体现以人为本、和谐共生的理念。

5 结论

房地产开发项目既是污染源又是被保护的对象，其对环境的影响具有两重性。在进行房地产项目的环境影响评价时，一方面需要考虑项目建设对周边环境的噪声、扬尘影响;另一方面由于房地产项目自身的环境敏感性，需要关注周边环境对项目自身的影响。在环境影响评价过程中，依据项目特点和周围环境状况，全面、综合的考虑分析房地产开发所带来的主要环境影响，才能使房地产项目环评工作得到比较客观，真实的评价，使项目评价工作真正为项目服务，有利于为项目建设单位的决策提供合理化，科学化建议和要求，减少或避免了环境污染纠纷，也有利于房地产项目环境影响评价工作日趋完善。

参考文献：

【1】国家环境保护总局环境影响评价工程师职业资格登记管理办公室编，社会区域类环境影响评价，中国环境科学出版社，2007。

【2】梁雄兵，曹华，房地产建设项目环境影响评价的有关问题。湖南环境生物职业技术学院学报，2006，12(3)：256-259。

【3】杨泽生，李国铮，吴胜和.房地产开发项目环境影响评价中几个需要注意的问题。上海环境科学，2007，26(5)：219-222。