浅谈利用边际利润分析优选规划设计方案的方法

摘要：在房地产开发项目的方案设计中，如何通过财务手段进行分析判断，在项目效益最佳的前提下选择最佳的规划设计方案。笔者通过总结归纳自身多年来的工作经历，进而得出一系列相关的经验，本文从边际利润指标入手，总结出部分计算公式，进而针对项目自身特点进行分析、比较、优选、并指导规划设计，最终实现项目效益的优化，其中的观点和例证以供读者参考。

关键词：房地产开发项目、边际利润、容积率、平衡点

我们在进行房地产开发项目的方案研究过程中，往往会设计出多套的规划设计方案，如何能在多种规划设计方案中优选最佳方案，站在财务分析的角度是否有一些规律可循，常令我深思。经过多个项目的诸多方案比较分析后，发现边际利润指标在我们做项目分析中具有重要的作用，于是利用边际利润的比较衍生出一系列的演算推导分析过程，通过该演算分析可提前获知何种规划设计方案在项目效益方面最优，并可反过来应用于对项目规划设计方案的指导和调整，现将所分析并总结的方法与大家共同分享。

首先，我们得了解一下什么是“边际利润”，房地产开发中所指的“边际利润”也称边际贡献，是指房地产产品的销售收入与相应的开发建设变动成本之间的差额。即公式：边际利润(M)=销售收入(S)-变动成本(V)。反映增加销售量所能为企业增加的收益状况。单位边际利润是指销售单价扣除单位变动成本后的差值，反映每增加一单位的销量所带来的利润增量。

在房地产开发项目的效益测算中，决定项目效益的因素有销售收入、销售税费、销售成本、期间费用等。其中，销售成本中有一部分是不随销售的建筑面积的变化而变化的，如项目的土地成本、期间费用等，另一部分是随销售的建筑面积的变化而变化的，如项目建筑成本等，建筑面积越多其建筑成本也就越多，建筑成本主要有以下几大项：开发前期费用、政府缴费、主体建安工程成本、配套设施费等。

之后，我们还要了解一些开发项目规划设计方案中的几个常用的经济技术指标，他们反映整个规划方案的总体情况，这些经济技术指标包括：容积率、绿地率、建筑密度、总用地面积、规划用地面积、建筑基地面积、道路面积、建筑面积、平均层数等等。

其中的容积率指标十分重要，容积率又称建筑面积毛密度，是指一个开发项目的总建筑面积与用地面积的比率。是衡量建设用地使用强度的一项重要指标，通俗地讲就是一块地能开发建设多少面积的建筑，该项指标的高低可反映出不同的建筑形式。一般而言, 各类居住用地控制性详细规划容积率通用大致区间为：双拼型别墅为0.4至0.5，联排型别墅为0.6至0.8，叠拼型别墅为0.8至1.0(3-4层)，花园洋房为1.0至1.2(4-5层)，多层住宅为1.2至2.0(6-7层)，小高层住宅为1.6至2.2(8-11层)，中高层住宅为2.2至2.8(12-18层)，高层住宅为2.8至4.5(19-33层)。

各项规划设计方案的主要区别是方案的建筑面积，而建筑面积的变化直接影响项目的变动成本，所以在各方案比较中，要比较受建筑面积影响的销售收入和变动成本，因此就可利用边际利润去分析规划建筑方案的优劣。因此，由以上所介绍的财务和经济指标，我们推导出以下的计算公式：

比较方案单位边际利润=容积率比×原方案单位边际利润

平衡点单位边际利润=单位边际利润差×容积率比÷(1-容积率比)

其中：单位边际利润差=比较方案单位边际利润—原方案单位边际利润

容积率比=原方案容积率÷比较方案容积率

单位边际利润=销售单价×(1-销售税费率)-单位变动成本

通过上述公式还可推导出一些衍生公式：

平衡点销售单价=(平衡点单位边际利润+比较方案变动成本)÷(1—7.1%)

其中：7.1%的构成主要是房屋在销售环节所需缴纳的税费率，其中包括营业税率按销售收入的5%、城市维护建设税率按营业税的7%、教育费附加费率按营业税的3%、地方教育费率按营业税的2%、土地增值税的预征税率按销售收入的1.5%等。

平衡点销售单价所反映的是在两种不同容积率的规划方案中在相同利润情况下的销售价格，当开发项目的拟定销售价格高于平衡点销售单价时，应采用容积率高的方案，项目利润较高;当开发项目的拟定售价低于平衡点销售单价时，则采用容积率低的方案，项目利润较高。

下面用两个例证说明其应用：

例证一，如一个项目地块狭长，北侧临河堤或较宽的公路等，建筑设计高度多少都不涉及北侧挡光的问题，在规划设计方案中我们可以设计各类层数的楼宇。在这种情形下，要比较多种规划设计方案在同样利润的前提下的销售价格，进而与市场价格比较，寻找出等利润但低于市场价格的方案为最佳方案。

假设就该项目地块，比较一个都为15层的规划方案和一个都为8层的规划方案，15层楼的单位变动成本暂定为2300元/㎡，8层楼的单位变动成本暂定为1800元/㎡，设定其规划的建筑基底面积相同，层高相同，假设8层楼的市场销售单价为3800元/㎡，求在保证项目利润额一致的前提下，15层楼的单位售价为多少?

计算过程如下：由于地块的基底面积相同，其容积率比就是层数之比，套入上面所述公式为

容积率比=8÷15=0.533

8层方案单位边际利润=3800×(1-7.1%)-1800=1730.2(元/㎡)

15层方案单位边际利润=1730.2×0.533=922.77(元/㎡)

则15层方案在同样的利润情况下的销售单价=(922.77+2300)÷(1—7.1%)=3469.08(元/㎡)

通过计算求得15层楼的单位售价在3469.08元/㎡时，两方案的利润总额一致。也就是说该项目如果改为规划设计15层的话，售价在3469.08元/㎡以上时，就能保证项目的利润总额大于或等于原规划设计都为8层方案的利润总额。

然后，再同时考察市场价格，分析客户对各类层数楼房售价的市场偏好和接受程度，从而求导出更适合市场环境，更能创造最大效益的最佳方案。通过这样的分析，可以比较出更适合该项目规划的最佳方案，不仅在测算中分析出各类楼层层数规划方案的优劣，还可结合市场情况对项目的规划设计开发作出正确的判断。

例证二，如在一个项目中的各规划设计方案都为单一层数设计方案，可以建高容积率的32层方案，也可建低容积率的18层方案。现不考虑项目层数的市场接受影响，假定各建筑方案的销售单价基本趋于一致，不受建筑层数的影响，假定都为3400元/平方米，32层楼的单位变动成本暂定为2800元/㎡,18层楼的单位变动成本暂定为2400元/㎡。假设规划设计32层和18层的建筑密度都相同，即首层占地面积不变，不涉及建筑挡光和建筑间距问题，建筑容积率比为层数之比，由此是建18层还是建32层，需要做一比较。从表面上看好像所规划设计的层数越高，建筑面积也就越大，似乎利润也就越大。但事实并非如此，高层会增加销售面积，增加收入，但同时也会增加建筑成本，同理设计多层会减少销售面积，减少收入，同时也会减少建筑成本。在多种规划设计方案中寻找到利润的平衡点，从而寻找出项目开发利润相等时的平衡点销售单价，即可寻找出最佳的规划设计形式。

计算过程如下：

单位边际利润差=2800—2400=400(元/㎡)

容积率比=18÷32=0.5625

平衡点单位边际利润=400×0.5625÷(1-0.5625)=514.29(元/㎡)

平衡点销售单价=(514.29+2800)÷(1—7.1%)=3567.58(元/㎡)

该项目的单位售价在3400元/㎡，低于所求得的3567.58元/㎡的平衡点销售单价，所以建设容积率低的方案，项目的利润较高，所以应采取18层的方案较佳。

我们再来验证该方法的准确性，分别取高于和低于3567.58元/㎡的两个销售单价3600元/㎡、3500元/㎡，进行试算如下：

假设18层规划方案的建筑面积为18R，32层规划方案的建筑面积为32R，

则18层规划方案、销售单价3500元/㎡的边际利润=(3500×(1—7.1%)-2400)×18R=15327R

18层规划方案、销售单价3567.58元/㎡的边际利润=(3567.58×(1—7.1%)-2400)×18R=16457R

18层规划方案、销售单价3600元/㎡的边际利润=(3600×(1—7.1%)-2400)×18R=16999R

32层规划方案、销售单价3500元/㎡的边际利润=(3500×(1—7.1%)-2800)×32R=14448R