在新时期对我国房地产如何进行有效的宏观调控

在我国，“房地产是国民经济的支柱产业”被地方政府推至极致并演变成畸形的增长模式。为了GDP的快速增长，为了政绩，地方政府过于依赖土地收益，有意识或无意识造成房地产价格的上涨。土地有偿使用特别是土地使用权有偿出让，使土地成为地方政府的“摇钱树”。在现行体制下，由土地产生的资产性收益和大部分税费主要归地方所有，造成地方政府高度依赖土地收益。经营土地成为投资增长和财政收入增加的重要法宝。据“证券时报网”2012年6月26日所发表的《各国房地产收入占财政收入比重PK》资料显示，我国房地产收入占财政收入的比重已经由2000年占比10%上涨到2010占比接近80%，十年的时间涨浮如此之快，房地产真正担负了拉动经济增长的功能。

在我国现行体制下，由土地产生的资产性收益和大部分税费基本上归地方所有，加之我国实行财政“分灶吃饭”的政策，各地政府在财政收入不足的情况下，只有利用土地出让筹集地方建设资金，土地收益在一些地区已成为典型的财政收入。可以说十年前，房地产税费收益与财政收入的占比过低，十年后占比又过高，国家应给地方政府确立合理的占比，这对地方经济发展及我国整体经济的健康发展都至关重要。同时为了促进地方经济的稳定发展，中央在财政补贴中应加大对地方政府在科技、电子、服务等新兴第三产业的补贴额。鼓励地方政府发展相关产业，鼓励地方政府对可持续发展产业的投资，减少“短平快”项目的立项和投资，从长远发展环保、利民产业。

二、开征房产税及消费税

对非刚性需求的房屋开征房产税及消费税是调控房地产市场价格的重要措施之一，对开发单位五年以上未售存量房开征房产税，对居民第二套及以上住房开征房产税，对非普通性住宅开征房产税及消费税，这些税费的开征主要是针对目前房地产市场投资炒房现象所制定的调控措施。

我国的房地产不只是单纯的消费品，还兼有投资品的性质。由于房屋能够带来收益(包含房租收益和房屋价格上涨带来的差价收益)，因此投资者可以在房屋和储蓄、股票等金融资产之间选择，进行资产组合。我国储蓄利率非常低，我国经济的发展又使得民间积累了相当的资本，为了获得更高的收益，大批资金开始涌入房地产业。同时，受人民币升值预期的影响及房地产业的高利润率的吸引，许多国外资本也通过各种渠道进入我国房地产市场，进行投资或炒房，使真正有购房需求的消费者承受了投资者所赚取的高额利润。促使投资者为了自身的利润，人为的推动了市场房价的上涨，而并非真正意义上的物有所值。这也是许多人把房价上涨归因于投资炒作的原因，所以2010年至2012年上半年以来，我国一直加大力度调控房价。然而如果投资房地产获得不了高额收益，投资炒作是无法进行的。只有对非刚性需求的消费进行调控，使投资炒房的利润降低，增加非刚性需求的房地产持有期间费用，才能避免投资炒房，使房屋价格合理回归，同时也能保证真正的刚性需求得到解决。

三、建设规划时做好安居房问题

鼓励合理消费，保证正常的房屋供需平衡，做好安居保障房的建设工作，并真正达到安居作用，使真正有购房需求的家庭能够买得到房、买得起房，这是从建设规划设计时进行调控的措施。

“现在迫切需要住房的，除了城市低收入住房困难家庭等外，还有每年1000多万新加入就业大军的年轻人和数量更大的城市农民工。”全国政协委员李庆云在2010年就曾经指出，“现在年轻人买房靠夫妻、双方父母，三个家庭供一套房，以此来维持高房价。房地产变身为收入再分配的工具，进一步加剧了社会贫富差距。”真正需要购房者往往买不到经济适用房或安居房，这是中国特有的一个现象。

地方政府在规划设计时，必须考虑到每个楼盘项目的开发都有一定比例的经济适用房和安居房，而非择地集中建设经济适用房或安居房。目前经济适用房建造量较低，经济适用房的分配管理混乱，经济适用房与普通商品房价格差距不大，同时存在向高层次看齐的倾向，住房分配缺乏管理，且出现高收入阶层购买多套经济适用房的现象，导致社会上有相当部分中低收入者既买不起普通商品房又买不到经济适用房，且还享受不到安居房、廉租房，住房保障制度严重缺位。同时豪华型及享受型房屋开发量不断增加，该类型房屋的开发即提高了房屋开发成本也推动了房价的上涨。

我们不反对住房高消费，必竟改善住房条件，提高住房质量是我们一直提倡的，但我们更要保证需者有其房，尤其是针对拆迁建房类型的开发，异地安置、拆房补偿都不是最合理的解决方案，只有回迁安置才是最科学的方案，即可以保证动迁户有房住，也能避免钉子户漫天要价。很多动迁户原房屋面积较小，又没能力支付高额的回迁差价款，所以不愿意动迁，对于此部分动迁户异地安置、拆迁补偿都不是最合理的角决方案，应建造一定量小面积的回迁安置房加以解决，减少拆房补偿即有利于安居，又有助于稳定房价。回迁安置同时也有助于解决动迁户的漫天要价，等面积回迁及互惠的动迁方案才能减少动迁成本，这是解决动迁难的可行性方案。地方政府在建设规划时应多听取各方意见，同时制定切实可靠的动迁方案有助于降低土地成本、保障房地产市场的健康发展、保证社会经济稳定发展。

四、推行廉租房制度，解除民生的户籍限制

“上学难、看病难、就业难、安居难”一直是关系我国民生的“四大难题”，这四大难题又以“安居难”为根本，解决了安居难，其他问题相应简单了。解决民生的四大难题，不仅是个人问题，更是社会问题，而廉租房的推行将起着积极重要的作用。我国现在多数地区还存在以户籍所在地人为对民生问题加以限制，然而没有房就解决不了户籍，解决不了户籍，就不能正常的接受教育、医疗、就业、养老等相关问题，可以说户籍限制在某种程度上推动了房价的上涨。

近年来国家已经推行了一系列改善措施，但却因为各地方落实情况不一，而没有真正的得以解决。

政府应大力推行廉租房措施，毕业生、外来务工人员很难承受高额的房价，国家对廉租房的建设投入应增加，把有限的廉租房合理分配出去，继续推行租房优惠的政策，让毕业生及外来务工人员不在为其基本生活而四处奔波，同时解除户籍限制，对社会经济发展及调控房地产价格的正常发展也都至关重要。

结束语

通过以上措施的宏观调控，会使房地产业对经济拉动的作用发挥到正常、合理的状态，给房地产业创造一个良好的发展空间;地方政府应加大发展第三产业，增加第三产业产生的税费收益，从长远解决地方经济发展的瓶颈问题才是根本办法。只有这样，才能保证我国经济的持续增长，才能使房地产业健康发展，使房价真正合理回归，实现人们的安居乐业。

参考资料

1、《各国房地产收入占财政收入比重PK》，证券时报网，2012-06-26;

2、曹祥军.刚性需求下的房地产营销策略再思考[J].现代经济,2009,(9);

3、赵静.住宅房地产市场非均衡发展问题分析 [M]2009，(36);

4、张坤,喻瑶：浅析房地产泡沫的成因与预防措施[J]. 新西部(下半月), 2009,(08)