关于对住宅一次性装修的思考

2002年7月,住建部发布了《商品住宅一次性装修到位实施导则》及配套的《商品住宅一次性装修到位材料、部品技术要点》,对住宅一次性装修的全过程实施引导，并对装修材料选择与质量检查分别提出了要求,指导房地产开发、设计和施工单位参照执行。根据政策的指引, 逐步取消毛坯房,大力推广住宅一次性装修，发展节能省地环保型住宅，是建设领域全面落实科学发展观，建立符合我国国情的科学合理的住房建设和消费模式的一项重要工作。

一、住宅一次性装修的优点

与传统的毛坯房交付业主进行二次装修相比,推广住宅一次性装修,取消毛坯房,有以下几方面明显优点:

(一)节约资源

绝大部分人买房后都要进行二次装修,在装修中,普遍存在敲打墙体、地面,更换门、窗和卫生洁具等问题,除去可能带来的结构、安全等隐患不说,在这过程中,社会资源遭受着巨大的浪费,从全国来看,这一浪费的资源是一个惊人的数字。而采用一次性装修住宅设计,相应的房间布局、水、电、暖、智能化等设计成熟配套,完全可根据业主实际需求进行功能设计,更符合人性化需求, 有效避免了设计不成熟、不周全带来的弊端。显然,供应一次性装修住宅是一个节约资源之举。

(二)节约社会劳动

房屋装修从前期找寻装修公司、合同谈判、布局设计到具体的水电、瓦、木、油漆及家具、软饰配备，每一环节往往都经过不断的摸索,从选装修工到买材料及监督装修工程,其中花费大量精力和无谓劳动。因此,住宅一次性装修对于全社会来说,将节约大量的人力物力。

(三)避免业主受装修带来的污染侵害

目前商品房市场中,光就一幢楼来讲,从第一个装修入住到最后一个装修入住,前后可能持续一至数年的时间。如此,对于先前入住的人来说,往往得忍受长时间的二次装修之扰,不仅是噪音、灰尘，而且还有装修材料的污染。供应一次性装修住宅可以使业主免受这些侵害。

(四)减少目前二次装修带来的房屋损坏和不良装修问题

目前的二次装修市场绝大部分被"街头游击队"占领,因为专业技术不过关,装修中普遍存在大大小小的工程问题,有装修中敲掉承重墙的, 有装修中钻透楼板影响楼上楼下的, 有装修后多次修改还一直漏水的。凡此种种,而一次性装修住宅能够避免上述情况的出现。

(五)有利于推广新型环保材料, 推进房地产市场向成熟化方向发展

正如其他商品供应均为成品一样, 成熟房地产市场上供应的商品也应是成品一次性装修住宅,推广住宅一次性装修有助于我国房地产市场走向成熟。另外,分散的家庭装修改由开发企业统一组织完成后,将有利于在全社会推广使用新型节能环保材料,推动住宅及房地产业走可持续发展道路。

(六)有利于规范市场,推动房地产市场从无序走向有序

这可以说是政府推行一次性装修住宅的根本目的。从市场管理角度讲,分散装修除带来扰民、损坏房屋结构以及材料使用混乱等问题外,还有一个重要问题就是政府税收的逃逸。因此,从规范装修市场角度来讲,也必须推广住宅一次性装修。

二、制约住宅一次性装修的主要因素

尽管住宅一次性装修在近几年有了较快发展，但从量上来看，毛坯房仍然占据主导地位，住宅一次性装修推进速度缓慢，主要由以下几个方面的原因。

(一)市场因素

住宅一次性装修推进的主要因素归根结底就是市场的原因。很长一段时间以来，需求过旺导致住宅是“皇帝的女儿不愁嫁”。开发商建什么样的房子，老百姓就买什么样的房子。对开发商来说，毛坯房市场销售良好，回笼资金也快，不用承担装修质量责任，所以也无心深入研究实践住宅一次性装修。而住宅一次性装修使整个施工和销售周期延长，前期投入和责任都被增大，使得开展一次性装修住宅变得废力不讨好，所以企业不愿意冒险去做一次性装修住宅。

另一方面，一些一次性装修住宅也没让老百姓体会到统一装修比每户单独装修带来的价格上的优惠。价格是影响消费者选择一次性装修住宅的一个重要原因。目前，市场上的一次性装修商品房价格还是比毛坯房贵500到1000元/m2，而且住宅档次越高，差价就越大。

(二)政策因素

近几年来，国家在推进一次性装修住宅建设方面多是宣传和引导，没有强制性措施，也没有经济上的激励政策。目前开展的住宅一次性装修，装修价格都计入总房价，材料、部品购买等环节还要重复上税。一次性装修商品房售价比原来的高，不但增加了开发商的税收基数，而且装修承包商交的税、消费者的购房契税也相应增加，导致开发企业和消费者都增加了税收负担。而目前国家也未出台这方面的优惠政策。生产和消费两个环节都没有积极性，从而制约了住宅一次性装修的推广。

(三)制度因素

缺乏针对一次性装修住宅的质量标准及验收管理办法。当前国家制定的质量标准以及验收管理办法，大都是针对毛坯房，而对于一次性装修住宅的材质、施工标准、施工监理等没有相应的管理办法和验收标准。住宅一次性装修是一项极其复杂的工程，难免会出现这样那样的瑕疵和问题，再加上每一个购房者的审美标准和心理价位都不同，因此很容易引发消费者对一次性装修住宅质量和设计等方面的不满意，如果没有严格的质量标准和验收制度的制约，一次性装修住宅难以满足消费者的需求。

(四)观念因素

1、对于开发商而言最首要的任务是在相对较短的时间内建造出更多的房子来。建造毛坯房的好处是显而易见的。相对于一次性装修住宅而言，建造毛坯房建设周期短，投入资金相对少。大部分开发商认为目前毛坯房销售良好，做装修对楼盘销售并没有太大的促进作用，相反，因装修使得总体房价升高，反而会使市场销售在与同等楼盘的竞争中受到影响。同时，开发一次性装修住宅必然使住宅开发周期延长，相应的税收、开发管理、广告、销售成本将因此增加，大大增加了开发商的资金压力。而且一次性装修住宅交房后，开发商还因此而增加了一项装修责任。没有认识到建设一次性装修住宅是企业社会责任的体现，也是提高产品价值，提升企业品牌形象和核心竞争力的表现。

2、目前大多数购房者仍倾向于买毛坯房，自己来装修。大部分消费者认为一次性装修住宅总体房价上升，增加了购房的经济压力;而且开发商、家装施工企业集团采购享受到的价格优惠也不会真给购房者。而且一次性装修住宅设计风格千篇一律，难以展示自己的个性。即使是可以提供几套不同风格或样式的菜单式装修，可点的“菜”的种类也比较有限，满足不了消费者的要求。因此只片面追求价格低廉化、装修个性化，缺少节能环保的意识。

三、推行一次性装修住宅的几点建议

政策对一个产业的发展影响深远。对于一次性装修住宅来说，最重要的就是政策的引导和支持，只要政府做好宏观调控，开发商充分发挥主动性和积极性，全面推进一次性装修住宅就指日可待。淄博装修一次到位推广工作目前主要应做好以下几项工作：

(一)制定一次性装修住宅的规范性标准，构建一次性装修住宅的标准体系

推行一次性装修住宅是建设资源节约型、环境友好型社会的必然要求，是引导住宅建设健康发展的重要举措，要顺利推行一次性装修住宅，既需要政府管理部门的共同配合，更需要有推行一次性装修住宅的规范性标准。虽然目前国家出台了《商品一次性装修住宅实施导则》及配套的《商品一次性装修住宅材料、部品技术要点》,但只对一次性装修住宅的全过程实施引导，对装修材料选择与质量检查提出了要求，属于政策性的引导，要落实到位，还得有具体的、细分化的装修一次到位住宅标准体系。比如：装修一次到位价格、装修设计的审查、装修施工的规范、验收的标准、后期服务的细则等。通过构建一次性装修住宅的标准体系，能够让装修的全过程都有据可依，从而实现我市一次性装修住宅率的逐步提高。

(二)完善一次性装修住宅的税费激励政策，提高开发企业积极性

一是进一步完善住宅一次性装修的激励机制。推行住宅一次性装修的初期，应对进行一次性装修住宅的项目在城市基础设施配套费、配套预存款、建筑企业养老保障金、新型墙体材料专项基金等方面给予适当的优惠和奖励，并在开发企业年度信用评价和资质核、升级工作中给予加分和优先，以激发开发企业积极性。

二是制定相应的税收优惠政策。尽管购买一次性装修住宅能给消费者节省不少成本，但由于房价相应增高，消费者和开发商承担的相关税费也会随之增高，这打击了消费者购买一次性装修住宅和开发商开发装修一次到位住宅的积极性，政府应给予一次性装修住宅税收政策支持。比如在计算契税时，不应将装修成本列入计算，以减小价位心理的影响，同时减少开发商相应的装修税费，既激发消费者的购买欲，又提高开发企业参与一次性装修住宅的积极性。

(三)推行住宅一次性装修透明化，提高消费者的认可度

现在购房者大多表示出对装修质量的担心，这也是阻挡他们买一次性装修住宅的原因之一。推广住宅一次性装修工作可以从住宅一次性装修过程和装修价格透明化两个方面来赢得消费者的信任。装修过程的透明，是指消费者随时可以看到自己所购住宅的装修进展情况和选用的部品材料是否是合同中规定的;装修价格的透明，主要是要开发商提供装修中的费用清单，包括使用部品的具体费用、人工费等等。使住宅一次性装修过程透明化是推行一次性装修住宅要做的主要工作，这也是用来赢得消费者信任的关键举措。

(四)引导企业发展产业联盟，提高企业进行住宅一次性装修的硬实力

住宅一次性装修过程涉及诸多产业，目前大部分开发企业进行住宅一次性装修的经验较少，不能很好的融合相关产业，成为制约开发企业进行住宅一次性装修的重要因素，充分利用国家、省住宅产业化基地的平台，引导企业集团化发展或发展产业联盟，不仅能够提高开发企业的市场竞争力，更有助于提高装修工厂化水平，降低成本，保证质量。开发企业通过多元化发展或融合产业联盟内的相关产业，使住宅一次性装修整个实施过程按照统一的装修设计，部品工厂化专业生产，一体化装配施工，专业化的系统管理的目标发展，既可以减少浪费，降低造价，缩短工期，又可以降低房地产开发企业所承担的风险，解决因住宅一次性装修给企业带来的后顾之忧。

(五)加大宣传引导，提高公众的认知度

推行住宅一次性装修的关键是要得到市场的认可，也就是说主要取决于购房者的态度，而购房者的态度在很大程度上被舆论媒体所左右。住宅一次性装修推广工作要引导舆论的走向，引导购房者关注住房品质和舒适度问题而不仅仅是房价。要先把握好媒体的宣传方向，加大对住宅一次性装修的宣传，来引导社会大众对居住质量的关注。比如利用媒体的平台来报道宣传政府关于一次性装修住宅的政策、法规等。与企业进行座谈，带领企业到住宅一次性装修成熟地区参观学习，宣传住宅一次性装修工程的利弊，鼓励企业进行住宅一次性装修试点。