城市规划论文新加坡保障性住房政策研究

　　摘要：国内外经验都表明，住房关系民生，住房问题与国家利益、社会公共利益和居民的切身利益息息相关。如何完善住房保障体系，为弱势群体提供满足其基本生活需要的住房，乃是构建和谐社会的重中之重。本文从国外保障性住房的发展概况入手，继而对发达国家新加坡的住房保障体系进行分析，最后借鉴国外成熟的经验来针对我国的住房保障体系提出若干建议，以期对我国保障性住房的健康发展做出有益的探讨。

　　关键词：保障性住房,国际经验,对策

　　国外住房保障的发展概述

　　保障性住房，是与商品性住房相对应的一个概念。保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。与我国不同，国外没有“保障性住房”的概念，与之对应的是“公共住房”公共住房在各国的具体含义和表现形式有所不同。但基本上都包含了以下特征：第一，具有救助、保障或二者兼有的性质；第二，主要为满足中低收入家庭（特别是住房困难人群）的居住需要。部分国家（如新加坡瑞典）也将供应范围扩大至中等收入人群甚至更广；第三，往往通过制定公共住房政策予以实现，因此带有很强的政策性。

　　（1）供给导向型的公共住房政策供给导向型公共住房政策的主要思路是通过增加住房供应总量。让房价和租金变得便宜，从而提高居民支付能力。体现了对住房市场供应机制的政府干预，基本目标是希望通过政府的干预和引导更快更有效地增加住房供应，在增加总量以降低住房成本的总体目标下，一般又把重点放在改善住房市场自发状况下的供应结构缺陷，尤其增加住宅市场中因为微利而相对稀缺的中低价位住房、廉价公共租房的供应，从而让住房供应与住房需求更加吻合。主要的政府行为包括公共建房计划、鼓励资助私人建房、修建和运营公共租房等。

　　（2）需求导向型的公共住房政策

　　需求导向型公共住房政策的主要思路是直接向居民提供住房消费补助，提高们对住房消费的支付能力。体现了对住房市场分配机制的政府干预基本目标是保证最低收入阶层也能拥有最低限度的居住水平，但同时往往也希望通过政府干预，可以缩小居民阶层之间对住房支付能力的两极分化，从而让各阶层之间对住房资源的拥有量相对均等化。不致造成过于悬殊的住房财富分化。

　　新加坡的住房保障发展经验

　　很多国家都有成功的住房保障制度，并根据各国经济实力、土地资源等背景的不同，形成了许多不同的模式如市场模式和计划模式等。本文将以新加坡为例，主要介绍这两种模式的保障目标、保障范围、资金来和退出机制等几个方面的内容。

　　新加坡住房保障的特点是：

　　1.保障范围

　　新加坡组屋计划的保障范围非常大：从1964年起推行“居者有其屋”政策，为所有力在住房市场上购买私人住宅的居民提供公共住房。目前，新加坡全国人口的87.6％居住在政府提供的公共住房中，比例居世界前列；其余12.4％的居民，大多为高收入者，政府不必承担为他们解决住房的责任。

　　2.资金来源方面

　　因为政府肩负着为新加坡居民提供“可承受”住房的全部责任，所以长期以来政府的拨款和贷款便成为组屋运行所需资金与所得住房补贴的主要来源。新加坡政府以常年赤字补助金方式对公共住房进行拨款，用于补偿组屋经营的财政赤字。而政府贷款最主要的资金来源是中央公积金，因此公积金制度是新加坡组屋计划的重要资金来源。简单地说，公积金制度就是采用强制储蓄的方式，即政府凭国家权威和信用，通过国家法令和行政法规等强制手段将雇员工资收入的一定比例定期存入指定机构，专项用于雇员住房等消费支出，其特点是资金来源稳定，存款期限长，筹资额巨大且成本较低。1955年的公积金缴费率为10％（雇主和雇员各缴纳5％）,1968年上升到13％,1984年达到50％，目前基本稳定在40％，其中雇主17％，雇员缴23％。

　　3.土地来源方面

　　新加坡国家所有的土地占土地总面积的80％左右。在1966年颁布的新加坡（土地征用法令）中规定，建屋发展局能够以远低于私人开发商的价格获得土地，建造公共住房，并且可以在任何地方征用土地，从而保证了公共组屋建设的顺利进行。目前建屋发展局占用的土地已经超过新加坡土地总量的40％。

　　新加坡保障性住房模式对我国的启示和借鉴

　　前面介绍了新加坡的保障性住房模式。从本质上来看都是根据自己本国国情制定的比较成熟的管理模式。我国在保障性住房建设方面还有许多不完善之处，可以学习借鉴的空间很大。鉴于我国保障房体系现状和发达国家保障性住房的发展经验。我国可以从以下几方面入手，对保障性住房体系进行改革。

　　一、确定住房保障的合理比例及模式

　　1.住房保障的合理比例从发达国家的经验来看，大部分国家都经历了保障范围从大到小、保障模式从实物补贴向货币补贴的逐步转变的过程。在住房短缺或房荒时期，公共住房政策的目标群范围较大，几乎包括高中低收入阶层；随着住房短缺或房荒问题的解决、住房条件的不断改善，公共住房政策目标群的范围逐渐缩小，先转向中低收入阶层，最终向低收入阶层倾斜。相比较而言，我国目前仍处在房地产产业发展的初期。目前，阶段保障范围应该扩大、保障模式应以实物保障为主。未来可考虑逐步缩小范围和向货币保障过渡。我国在制订住房保障范围是应该考虑以下几点：

　　2.住房保障的范围

　　考虑地区间差异性的基本保障范围由于我国幅员辽阔，地区经济差异较大，保障性住房建设需要因地制宜。由于一二线城市和三四线城市之间的房价差距较大但中低收入者的收入差距却不大。使得一二线城市按照经济适用房计算的房价收入比与原先按商品房计算的结果相比下降了30％。但三四线城市却几乎没有明显变化。因此，在房价较高的一二线城市推行限价房和经济适用房的力度应大于三四线城市，以满足大部分中低收入者的住房需求，而三四线城市保障性住房比例要求可降适度放宽。

　　（2）流动人口纳入保障

　　随着我国城市间以及城乡间人口流动的加强，城市中外来务工者和农民工的住房需求由于在保障范围外而得不到满足，“有本地户籍的城镇人口”的保障范围将逐渐不能适应社会的发展。当低收入流动人口租住的偏远地区廉价房屋由于城市化进程和修建保障性住房而拆迁后，这部分人群被迫移居更远的郊区，推动郊区房租的上涨，其进一步恶化居住条件。因此惠及非当地城镇户口居民的保障将是未来保障性住房发展的方向。

　　二、住房保障的模式选择

　　增加住房保障的资金来源

　　目前，我国住房保障的资金来源比较单调，主要是财政拨款和开发商配建，可以从以下几个方面入手：

　　1.首先应该加大财政转移支付力度，增加居民收入在国民收入分配中的比例。从1996年起，国民收入分向朝政府和企业倾斜，而居民在收入分配中的比重就不断下降。初次分配中居民在国民可支配总收入的比重从1996年的69.5％下降至2007年的57.5％而2004年之后，居民可支配,收入占国民可支配收入的比重相较于居民初次收入占国民收入比重更小说明经过再分配后居民收入所占的比重不升反降。

　　2.发展住房金融工具。增加政府担保以帮助中低收入者获得银行贷款，如美国的联邦住宅管理局所起的作用。我国模仿新加坡模式建立了公积金制度，但其在住房保障方面发挥的作用却不大，原因是：（1）我国公积金存贷利差3个百分点，并未体现出公积金的优势，而新加坡的公积金存贷利差仅0.1个百分点，台湾地区也0.2个百分点（2）住房公积金贷款以个人账户缴存额及余额来确定其贷款额度，导致收入高、缴存高的成员所获得的公积金贷款也就多，而低收入者所得到的贷款资助低，使得公积金政策只能锦上添花，无法雪中送炭；政府应该增加对供给者的补贴，适当放宽保障房的建设资质。政府必须与其他参与者（如社会资本、非赢利组织）合作，采取适宜的政府出资或补贴方式，共同建房、租房和管房。

　　三、加快保障性住房建设的制度创新

　　保障房建设的考核目标应该与地方政府财政约束结合，即地方政府若实现该考核目标还可以获得更多的财政来源。类似的制度创新将更好的推动保障房建设。因此在加快金融制度创新的同时，还需要加快财政制度的改革，构建事权和财权相匹配的财政体系，增加东部发达地区土地保有环节税收的占比。

　　参考文献

　　1.傅晓艳.国外房地产政策与制度建设的经验借鉴.江苏现代计量,2009,（2）

　　2.吕露光.城市居民住房保障问题几点思考.特区经济2008（12）