完善执行程序中不动产拍卖声明的程序保障机制

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发布时间：2011-02-26 09:07:58 更新时间：2019-11-29 14:27:07

　　对被执行人的不动产(土地使用权、房屋及在建工程)进行强制拍卖，是执行法院在民事强制执行中经常采取的执行措施。但是，实践中不动产拍卖与其他财产的拍卖相比，事后出现纷争的情况较多。之所以如此，主要一是起因于不动产这一财产的特殊性，其上常附着各种类型的法律关系，尤其当不动产作为执行标的物时，其权利限制、物上负担等情形通常要比一般拍卖中的不动产复杂;二是执行法院在拍卖之前对不动产的相关情况调查不充分，先期公告内容不明确、不周详，而且目前我国执行法律没有对这方面程序操作做出详细的规定。因此，如何在不动产强制拍卖中从程序上健全调查和信息公开机制，使各方权利义务得到明确，是有效预防和减少事后纠纷发生的关键环节。它对进一步规范不动产拍卖执行行为，确保拍卖公正、公平、公开，维护各方当事人的合法权益具有重要意义。

　　一、概述

　　最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(以下称“拍卖规定”)第11条第1款规定，拍卖应当先期公告。我国《拍卖法》第45条也规定，拍卖人应当于拍卖日7日前发布拍卖公告。所谓拍卖公告是拍卖人向公众发布拍卖信息的形式。民事强制执行中强制拍卖的先期公告是指执行法院将拍卖的有关事项提前公开宣示，使公众能了解拍卖标的物具体情况及相关权利义务等拍卖内容，并到时参加竞买的制度。强制拍卖是执行法院将查封、扣押的动产或不动产以公开竞争出价的方式卖与出价最高的应买人，并以卖得价金清偿申请执行人债权的一种执行措施，其实施主体是执行法院。依据“拍卖规定”第3条，除有特别规定以外，强制拍卖应委托具有相应资质的拍卖机构进行。因此，执行法院在强制拍卖中居于主导地位，行使的是裁定拍卖、公告内容、底价确定、拍卖暂停与取消等相关事项的决定权，具体拍卖活动的组织实施权则委托拍卖机构行使，拍卖机构实际上处于协助执行法院的从属地位，并根据拍卖委托合同的约定履行自己的职责。实践中，执行法院实施强制拍卖，通常委托拍卖机构对拍卖活动和拍卖标的物的情况进行公告，公告内容由执行法院决定。由于拍卖公告的内容是拍卖委托合同和拍卖成交合同的组成部分，对委托人、拍卖人和买受人等均具有约束力，又鉴于民事强制执行作为司法制度的一种，其宗旨和功能决定了不允许在执行程序中再引起新的纠纷，因此公告内容准确、完整与否就显得尤为重要。强制拍卖先期公告必须为书面形式，主要形式包括在报纸等新闻媒体上公告，张贴公告，制作拍品目录或特别声明等。

　　以登报或张贴等形式进行公告，碍于篇幅等问题，通常只公告不动产的所在地、种类、数量、品质等基本情况，以及拍卖原因、日期、地点、拍卖标的展示时间和参与竞买应**的手续等内容，其主要目的是使公众知悉拍卖活动，了解所拍卖不动产的大致情况，争取更多的人参与竞买，使不动产能卖得较高价格。而拍品目录或特别声明，则是详细介绍拍品具体情况的书面文件。前者是针对一批拍品而制作，后者通常只针对一件拍品作专门介绍。民事强制执行中，执行法院在拍卖前一般均会委托拍卖机构以书面形式详细说明不动产的一些特殊情况和其他与拍卖有关的重要事项，包括土地性质、规划用途、政策限制、权利负担、差额面积处理、添附物的处理和补偿、欠费、出租、居住或使用等情况，明确买受人需承担的相关权利义务，拍卖成交后的价款支付、财产交付方式及违约责任，等等。这种制度称之为不动产拍卖声明。实践中，不动产拍卖声明使用最多的是特别声明这一形式，通常拍卖机构同时使用书面和口头宣读方式让竞买人知晓特别声明的内容。不动产拍卖声明的对象是前来看样和参加竞购拍卖标的的公民、法人或者其他组织。

　　不动产拍卖声明的内容主要包括不动产的特殊情况、已知的瑕疵、权利义务的预设等。但这其中应注意的是，民事强制执行中，被执行人财产被强制拍卖后，买受人不享有物的瑕疵担保请求权，我国法律对此虽然没有规定，但这是各国立法的通例，德国及我国台湾地区的强制执行立法对此都作了相应规定。拍卖物是否具有物的瑕疵，拍卖前有时执行法院并不知晓，如果允许拍定人行使物的瑕疵担保请求权，有权主张解除拍卖成交合同，或请求减少价金、赔偿损失等，将导致执行程序的进行受到阻滞，而且强制拍卖前都进行了必要的先期公告和展示，买受人对拍卖物有无明显的瑕疵应有知晓，不承认买受人的物的瑕疵担保请求权还可以使竞买人更加审慎地参与竞买，防止其造成更大的损失。实践中，执行法院在拍卖声明中提示已知的瑕疵，主要是在当前我国执行法律无明文规定的情况下，基于规范执行和拍卖制度公开、公平、公正的要求，出于最大限度地维护各方当事人合法权益，尽量避免拍卖后发生纠纷阻滞执行程序的考虑，但并不能说买受人就享有了物的瑕疵担保请求权。因此，从这一点来说，执行法院实施拍卖声明的主要目的是为防止不动产拍卖后产生新的纠纷，基于不动产之上诸多法律关系而对买受人需承担的权利义务进行预设。声明的内容相对于拍品目录来说更侧重对与预设权利义务有关的不动产特征及特殊情况的说明以及买受人的权利义务的陈述，而拍品目录则主要是对拍卖标的一般情况的详细介绍，对买受人需承担的权利义务通常不涉及。

　　二、不动产强制拍卖中的常见纠纷

　　经常出现的纠纷归纳起来主要有以下几种情形：

　　(一)买受人提出异议。主要包括：

　　1、不动产上欠费负担问题。被拍卖不动产上，有时被执行人会存在拖欠土地出让金、公建配套费、物业管理费或水电煤费用等情况。实践中，上述费用有时执行法院拍卖时会要求由买受人负担。但上述义务设定拍前如果没有做出明确声明，买受人会在拍定后拒绝承担上述费用。由于直接关系到成交价格的高低与各方当事人的利益，拍卖成交后再行协调上述费用的负担问题往往较困难。

　　2、过户不能的问题。实践中，经常会遇到由于拍前执行法院未对土地性质、不动产受让人资格的限制等问题作详细调查，并公开告知或告知不明确，以致不动产拍卖成交后不能变更登记至买受人名下，造成买受人经济利益上的损失，从而引发纠纷。

　　(二)申请执行人提出异议。申请执行人对不动产拍卖提出异议的情况相对较少。实践中，主要集中在在建工程拍卖前后的面积差异问题上。比如，在建工程在结构已封顶但内外装潢等工程还未结束的情况下被拍卖，拍定人在续建工程结束后**产权证时，有时登记的建筑面积(实测面积)会大于执行法院拍卖时公示的立项面积(暂测面积)，且这部分面积差额有时会较大幅度地超过政策允许的范围。对这部分多出面积的权益归属及相应对价，申请执行人(包括被执行人)多会提出异议或主张权利，即使这部分多建的面积是不合法的。反之，当实测面积小于拍卖时标示的暂测面积时，买受人有时也会要求退回面积差额部分的拍卖价款。对于前一种情形，执行法院由于拍前往往未在声明中明确买受人应承担补足差额面积价款的义务，因此实践中买受人通常会拒绝补足差额;而后一种情形则属于不动产本身所存在的瑕疵，理论上执行法院虽不承担担保责任，但拍卖时如果未对这种可能的情形予以明示，也未明确相应的解决办法，在目前法律无明文规定的情况下，纠纷往往容易发生。

　　(三)被执行人提出异议。常见的主要是被执行人对不动产拍卖范围提出的异议。比如，当不动产抵押登记的位置或范围等与实际不一致，而法院在拍卖前未对房屋的幢号、土地的四至等进行调查核实，并在声明中做出明示或者准确明示，一旦拍卖成交，被执行人就会以侵犯其合法权益为由向法院提出异

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　　#p#副标题#e#议，而这种纠纷还涉及买受人的利益，因此通过协调解决的难度极大。

　　(四)承租人提出异议。实践中，由于执行法院拍前未对被拍卖不动产上承租人的装修、加固、添附及地上附着物等财产，买受人是否需对承租人进行补偿以及如何补偿做出声明，拍卖后承租人一般会提出补偿要求。

　　(五)有关政府职能部门提出异议。此种异议主要集中在执行法院在拍前因对相关政策未作详细了解，以致在拍卖声明中未根据相关政策规定将不动产的特殊情况或买受人应承担的义务等给予明示，从而引发规划部门对法院强制拍卖行为的质疑。比如政府制定的房地产容积率政策或规划要求已经发生变化，而执行法院拍前又未到规划、房地部门进行必要调查，以致未做出声明或准确声明。由于被拍卖的在建工程不能按原设计标准或规划用途继续施工、**产证，从而引起买受人和规划部门之间的冲突。

　　三、完善不动产拍卖声明程序保障机制的设想

　　综上可以看出，不动产拍卖后产生纠纷的主要原因是拍卖前对不动产的调查工作和相关信息的公示重视不足，由此导致不动产这一特殊种类的财产上许多复杂的法律关系未被厘清，信息公开不充分，权利义务设定不明确，从而为今后纠纷的产生埋下了种子。因此，唯有从程序上建立一套完善的保障机制，才能减少因盲目拍卖变现带来的纠纷，提高强制拍卖的公开、公平、公正度，确保执行程序规范、顺利地进行。

　　(一)建立不动产拍卖声明制度的必要性

　　1、保证交易秩序的稳定。房地产作为一项特殊的财产，其上存在着诸多复杂的法律关系。拍卖前，只有通过详细调查才能发现，并且通过公开告知将不动产的瑕疵等特殊情况，买受人将来可能的意外得益、风险承担以及由此产生的权利义务分配予以明示，从而将各种不确定因素变为可预见、可控制因素，起到预防今后纷争发生的作用。

　　2、保证信息公开、透明。拍卖之所以被现代民事强制执行认定为首选的变价方式，是基于其“公卖”的特殊属性，它要求买卖的形式和内容必须公开，在公众的监督下按公认的标准成交，从而确保买卖的公平、公正，这与民事强制执行追求的目标是一致的。因此，拍前相关信息必须得到公示，而信息准确全面公示的基础就是执行法院周密的调查。

　　3、保证当事人的合法权利得到维护。执行法院拍前实施了充分地调查和声明，可以使买受人对不动产具体情况、自身享有的权利和应承担的义务以及可能面临的风险有详细地了解，也使被执行人或相关权利人的合法权益在拍卖中得到了充分保护，同时还可以大为减少因拍卖纠纷而导致的执行程序阻滞，因此这一制度对维护各方当事人利益均有重要作用。

　　4、保证债权最大化地实现。拍前调查和声明制度可以确保被拍卖的不动产信息完整、充分地得到公开，从而争取到更多的竞买人参与竞买，并实现充分竞价。

　　(二)不动产拍卖声明制度的基本原则

　　笔者认为，不动产拍卖声明制度的建立，首先应当确立相应的基本原则，这些原则应当体现执行的公开性与合法性、纠纷的避免、各方当事人权益的保护等价值目标。具体而言，应当包含下列内容：

　　1、充分调查原则。对不动产相关情况进行调查是信息得到全面、客观披露的基础。“拍卖规定”第10条明确规定，执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。因此，拍卖前执行法院应对不动产作全面详尽地调查。调查逾充分，今后发生纠纷的可能性就逾低。充分调查的另一目的还在于查明不动产是否适于拍卖。

　　2、信息公开原则。这里的公开是指将信息不加隐蔽地为公众所掌握。拍卖的本质属性要求必须将与拍卖有关的信息充分公开，以确保拍卖公平、公正地进行。执行中，被拍卖不动产的具体情况及预设的买受人应承担的权利义务等信息应当予以详细公开;对于暂时无法确定的诸如建筑面积、规划限制等信息，只要影响不动产的变现价格，或今后可能引发纠纷，也应当做出客观恰当的声明。

　　3、信息客观原则。拍前声明所公开的不动产信息必须经过调查核实，并有相关证据予以证明，这些证据包括政府部门的有关批准文件、现场勘验笔录、合同等。这些信息的公开必须实事求是，具体表述时不可夸大，也不可回避;文字上要准确周详，不能模棱两可。

　　4、权利义务明确原则。这是建立拍前调查和声明制度的主要目的。拍前执行法院应当对调查获取的信息进行仔细审查，发现不动产上在拍卖成交后有可能引发纠纷的情况，通过详细明确买受人拍定后应承担的权利义务，防止相关纠纷发生，将买受人可能的损失降到最低，提高执行效率和效果。

　　(三)不动产拍卖声明制度的具体构建

　　不动产拍卖声明制度包括调查与声明两个部分。

　　1、主体及职责。不动产拍前调查主体应当是执行法院，主要承担不动产相关信息的调查收集工作，声明的主体则是执行法院和拍卖机构。执行法院承担的是需声明信息的选择，权利、义务的分配方案设计，声明文稿的拟制等职责;拍卖机构则主要负责根据执行法院的委托要求将声明内容以书面形式和拍卖会现场公开宣读的方式进行公示。

　　2、不动产拍前需调查的情况和声明的内容。

　　(1)需要调查的情况。拍前调查的重点除了不动产的基本情况以外，主要是不动产上与预设权利义务有关或有可能影响不动产价值的信息。当执行财产为土地时，需调查的信息包括土地的性质、土地使用权取得方式、土地补偿费及出让金的支付情况、出租及租金收取情况、土地使用权登记文件、地上附着物、竞买人的限制及共有情况等;当执行财产为在建工程时，应包括土地的性质、土地使用权取得方式、土地使用权登记文件，批准建造的面积、容积率和规划用途，参、联建情况，土地补偿费、出让金、公建配套费等支付情况，房屋建设及开发投资总额、实际投资金额及工程完成进度，申请房地产权利登记的文件，预售及登记情况等;当执行财产为已竣工的房屋时，则需调查的信息应包括土地补偿费、出让金、公建配套费支付情况、房地产权利登记文件、竣工验收文件、入住许可证以及出售、入住、出租、价款和租金收取、共有等情况。实践中既使某些事实暂时无法得到明确的处理结论，需要与有关部门协调，也必须核实清楚。

　　(2)需要声明的内容。主要包括四个方面：一是不动产的特殊性和特殊情况。主要针对调查查明的事实，就其中与预设权利义务有关信息如规划用途的改变、容积率政策的改变、出租、欠费等情况，以及可能影响不动产价值的情况，如不动产上的添附、工程是否已结构封顶等作客观介绍。二是将执行法院已掌握的不动产瑕疵予以明示。在目前法无明文规定的情况下，执行法院可以在拍前明确声明执行法院和拍卖机构不承担被拍卖不动产的物的瑕疵担保责任。三是对买受人购得不动产后应承担的权利义务进行预设。预设权力来源于国家赋予执行机关的公权力，当执行法院裁定拍卖不动产时，就已经剥夺并取得了被执行人对其不动产的处分权。因此执行法院有权决定如何处分不动产，决定买卖的条件。需要分配权利和义务的情形主要包括：未尽费用的承担，如出让金、公共配套设施费等是从价款中扣付，还是由买受人承担;承租关系的承受，买受人收取租金的起始日;添附物的归属及补偿;预售房合同权利义务的承受范围;在建工程的实测面积在发现与暂测面积出现较大误差时有关得益或损失的承担，等等。四是需要声明的其他重要事项。诸如，有无承租人、共有人到拍卖现场行使优先购买权，拍卖价款的给付方式和期限，等等。

　　3、不动产拍卖声明制度的程序要求。(1)执行法院在拍卖前应当穷尽调查之职，

　　对于不动产的相关信息进行全面收集。(2)执行人员根据查明的信息，拟定权利义务预设方案，起草声明文稿;(3)将声明文稿告知申请执行人、被执行人及其他债权人和利害关系人，并给予其提出异议的权利;(4)各方当事人对于声明文稿无异议的，经执行组内部集体讨论通过并报请批准后，执行法院将声明制作成书面文件;(5)书面声明一式两份，提前将其中一份送达拍卖机构，同时告知声明的具体要求并记明笔录;(6)拍卖机构必须向人民法院承诺将按法院要求将声明内容公开告知竞买人，及未公开告知或未按要求公开告知时愿意承担相应的法律后果，相关情况记明笔录，前述拍卖机构的义务也可以在委托拍卖合同中载明;(7)拍卖机构将书面声明复制多份，在看样时交准备参与竞买的人。(8)正式开拍前，竞买人在拍卖机构留存的书面声明文本上签字，确认已经阅知声明的相关内容，并愿意接受声明的约束;(9)开拍前，拍卖机构必须将书面声明的内容不作增减的宣读一遍，上述情况记明拍卖笔录。

　　(四)不动产拍卖声明的法律后果。

　　1、拍前声明的法律后果。执行法院在拍卖不动产前委托拍卖机构就有关拍卖的重要事项作出书面特别声明，竞买人签字确认并接受声明设定的拍卖条件，由此产生的法律后果是执行法院、拍卖机构、竞买人、买受人都受该拍卖声明内容的约束。拍卖声明将分别成为执行法院与拍卖机构之间拍卖委托合同、拍卖机构与买受人之间拍卖成交合同的组成部分。拍卖声明中所作的权利、义务方面的约定，各方必须遵守，任何一方都不得要求改变，否则就构成违约，将产生重新拍卖等法律后果，违约方还将承担赔偿损失等违约责任。

　　2、声明不当的法律后果。声明不当是指拍前就特殊情况未作声明、声明内容不准确等情形。如果因执行法院拍前声明不当导致纠纷产生的，应当由执行法院负责协调，解决纷争，必要时执行法院也要承担拍卖机构先期赔偿的买受人损失。如果拍卖机构因未按照执行法院的要求履行声明义务而导致纠纷产生的，应当由拍卖机构承担相应的民事责任。比如因拍卖机构声明不当，导致拍卖成交条件改变，使拍卖收入减损，或不动产无法过户至买受人名下，或在建工程无法按原规划用途及设计方案继续施工等，执行法院有权宣布此次拍卖无效，收回不动产重新拍卖，拍卖机构将自行承担对买受人的违约责任。

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