房地产企业融资策略分析

　　摘要：本文对房地产融资的特点进行了分析，针对中国的国情，研究了集中融资的策略，指出只有多渠道拓宽房地产企业融资的手段，才能有效地降低银行负载，保证国家经营平稳安全地运行。
　　关键词：房地产；金融；风险；投资；融资
　　　　0引言
　　房地产是国家经济的引擎，是先导型行业。房地产行业的发展直接间接的影响着我们的实体、虚拟经济的很多层面。与此同时，房地产业有着典型的资本密集型特点，一般项目的开发规模大、周期较长，回笼资金速度受市场影响很大。资金是经济实体的血脉，对地产企业来说，更肩负造血功能，资金就成为了房地产企业发展的重要因素。尤其是某些地产项目，比如商业地产项目更是很难通过滚动开发的模式回收资金，资金压力相对比更大。由于美国次贷危机的影响，全球的金融环境不容乐观。这时我们的融资环境和融资渠道也变得更加复杂，需要各个房地产公司应该深入研究融资方式、融资速度、融资策略等因素，确保房地产企业融资保持着宽广的通道，以充裕的资金应对危机义，对我国经济的发展起着举足轻重的作用。
　　1当前房地产融资的特点
　　房地产是资本密集型行业，对资金需求极大，房地产融资尤其重要。房地产业对融资方式的选择多种多样。目前房地产企业融资主要通过国家预算、国内贷款、债券、外资与外商直接投资、自筹资金和其他资金来源获得，具体有自有资金、预收帐款、银行贷款、房地产债券、上市融资、房地产信托融资、房地产基金、利用外资、合资或合作等方式。而银行信贷资金仍然是是当前房地产开发企业的主要来源，企业其他资金来源主要是定金及预收款，这主要来自于银行对购房者发放的个人住房贷款。
　　比较单一的形式不利于形成多种信用链条，不利于降低、分散或化解金融风险。尤其是对于银行的资产负债结构和期限结构有较坏的影响。这就需要积极拓展融资渠道，通过更安全的融资策略降低银行资产负债，而降低银行的风险资产总额，同时也为更多的资金创造投资渠道，响应国家增加财产性收入的策略。
　　2具体的融资策略
　　任何一种融资的策略，不可能是适用于所有的房地产商，不同的房地产商，根据它的规模、它的经营特点，应该采取适合自己的灵活的融资方式。下面对若干融资策略进行讨论，并且讨论它们的适用特点。
　　2.1进行合作融资
　　资金、土地、人才被认为是地产企业的核心资源，公司应该寻求进入那些它们的资源能够产生竞争优势的赢利性最高的市场。对于中小地产企业来讲，它们较弱的市场地位更决定了其融资渠道的困难。那么，不同的房地产公司采取合作的方式，强强联合、资源互补，可以取得良好的效果。这主要包括如下的几个方面：合并、兼并、收购。合并指两个或更多企业组合在一起，原有所有企业都不以法律实体形式存在，而建立一个新的公司。如将A公司与B公司合并成为C公司。兼并指两个或更多企业组合在一起，其中一个企业保持其原有名称，而其他企业不再以法律实体形式存在。收购指一个企业以购买全部或部分股票(或称为股份收购)的方式购买了另一企业的全部或部分所有权，或者以购买全部或部分资产(或称资产收购)的方式购买另一企业的全部或部分所有权。兼并特点是与目标企业管理者直接谈判，或以交换股票的方式进行购买；目标企业董事会的认可通常发生在兼并出价获得目标企业所有者认同之前。收购的目标是获得对目标企业的控制权，目标企业的法人地位并不消失。这种方式，相对弱势一方获得了发展的资金，另一方获得了发展的资源，是一种较好的方式。
　　2.2依法进行信托融资
　　信托是指信托投资公司向不特定的社会投资者募集到信托资金以后，通过向房地产企业注入资金增大开发商自有资金或者收购开发商的部分股权，相关当事人约定在一定时间，按约定价格(溢价部分为信托投资收益)回购信托投资公司的股权或所有权。简单的说，就是由信托投资公司持有房地产开发商的部分股权，开发商承诺在一定的期限(比如两年)后以溢价方式将股权回购的一种信托结构。长期以来我国信托行业一直陷于经营定位不明、管理职能不清、业务经营混乱、行业信誉低下的局面。《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》(2007年1月23日，银监会颁布了新的《信托公司管理办法》代替原《信托投资公司管理办法》)和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》的实行，为中国信托业再次迎来了发展的春天，为房地产信托业务奠定了坚实的法制基础。信托融资方式具有更加良好的适应性，符合国家金融创新的要求，为各种房地产公司提供了一个良好的融资渠道。
　　2.3加强股权债券等融资方式
　　除了信托以外，直接融资还有股权和债券等。目前我国直接融资所占比例仍然较小。大多数房地产企业无法达到上市要求要求：目前我国约有房地产开发企业3万余家，而在深沪两地以房地产为主业的上市公司仅百家左右，比例非常小。即使是已经上市的房地产公司，由于其业绩的波动性比较大，也只有很少一部分公司具备再融资的条件。另外由于国家对发行债券的主体要求严格，在过去七八年间，债券融资在房地产企业全部资金中所占比重一直不大甚至呈下降趋势。债券融资仅占房地产企业全部资金的极小一部分。在发达国家，股权融资其实所占比例较小，更多的是以公司债的形式出现的。所以完成好上市治理，积极提高股息分红的比例，提高投资者信心，应用股权和债券的手段，降低传统以银行借贷为主的风险，是符合国家政策的。
　　3总结
　　从国家管理层面，应该积极地探讨引进各种金融创新，富金融产品，促进证券市场的发展，降低房地产抵押贷款的筹资成本，另一方面刺激有效需求，促进房地产业及相关产业的发展。而从企业自身的层面讲，应该积极探索多种融资的模式，学习西方的一些经验，使得资金的链条有效地支持企业运作。只有保障企业的资金安全，才能稳定企业的经营，房地产市场的稳定才能带动国民经济平稳的发展。
　　参考文献
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