浅谈房屋鉴定的种类与基本方法

　　房屋是人们生活和工作的场所，随着社会的进步、经济的发展和建筑水平的提高，房屋的结构和构造逐渐趋于多样化和复杂化，房屋在使用过程中出现的问题(变形、裂缝和损坏等)也呈现出多种多样的表现形式，人们在对这些问题的研究过程中，逐渐了解和认识了这些问题产生的原因和结果，房屋鉴定行业也因此而产生和发展。房屋鉴定是人们根据力学和建筑结构的基础专业知识，依据相关的鉴定标准、设计规范和科学结论，借助检测工具和仪器设备，结合建筑结构设计和施工经验，对房屋结构的材料、承载力和损坏原因等情况进行检测、分析、计算并给出结论的一门科学。目前，主要分为六大种类，他们既有共同的理论基础，又有各自的专业理论。下面就房屋鉴定的种类和基本方法，进行简要的论述。

　　一、房屋鉴定的种类

　　房屋鉴定的种类主要有以下六种：房屋的安全性鉴定、房屋的可靠性鉴定、房屋的质量鉴定、房屋尚可使用年限的鉴定和房屋损坏纠纷鉴定。

　　1、房屋的安全性鉴定。房屋的安全性鉴定主要有两类：一个是在正常使用情况下的房屋安全性鉴定，另一个是在发生地震情况下的房屋安全性鉴定。

　　(1)正常使用情况下的房屋安全鉴定是在房屋只承受常规的活荷载(使用荷载、风载、雪载)和固定荷载(房屋结构自重)作用的情况下，判断房屋的危险程度，评定出房屋结构的安全性。鉴定的目的是确保房屋的使用安全，鉴定结果主要为房屋的安全管理提供依据，适用的鉴定标准为《危险房屋鉴定标准》JGJ125-99。其理论基础为结构力学和材料力学等力学基础理论，及相应专业——砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构、木结构和地基与基础等专业基础理论。

　　《危险房屋鉴定标准》JGJ125-99的鉴定结论按统计计算结果评定，而计算过程采用的是统计和模糊数学的模糊集理论和计算方法，缺少力学计算模型。这种仅用统计和模糊数学的模糊集理论及计算方法来解决结构和力学的问题是否可行和切合实际，现在争议较大。由于房屋的主体承重结构具有复杂性、多样性和特殊性等特点，用模糊集理论及其计算方法无法解决实际鉴定中的一些问题，很多房屋安全鉴定机构在房屋安全鉴定工作中没有采用。

　　(2)发生地震情况下的房屋安全性鉴定为房屋抗震性能的鉴定，主要是评判房屋结构是否满足所在地区抗震构造和地震作用下的承载力要求，目前我国房屋抗震设防为“小震不坏、中震可修、大震不倒”三个水准，适用的鉴定标准为《建筑抗震鉴定标准》。抗震鉴定的方法为两级鉴定：第一级鉴定是根据房屋的不同结构构造及其地震破坏机理以宏观控制和构造鉴定为主进行综合评价;第二级鉴定以抗震验算为主结合构造影响进行综合评价。房屋抗震鉴定的基础理论和抗震设计相同，主要为地震反应分析理论发展过程中第二阶段的反应谱理论和第三个阶段的动力分析理论(时程分析法)。反应谱分析法考虑了地震的烈度和房屋结构振动频谱，而时程分析法则全面考虑了烈度、频谱和持续时间三要素对结构的影响。由反应谱分析法中的底部剪力法用于结构规则简单的多层砌体结构和钢筋混凝土结构房屋的抗震鉴定，振型分解反应谱法用于不规则和高层结构房屋的抗震鉴定，动力分析理论的时程分析法则多用于高度超过80m超高层房屋的抗震分析或核算。

　　在实际鉴定工作中，《建筑抗震鉴定标准》还是有一定的局限性，一些特殊结构和复杂构造房屋的抗震鉴定还要参考相应的《抗震设计规范》或单独进行抗震分析。

　　2、房屋的可靠性鉴定。房屋结构的可靠性是指房屋结构在规定的时间内和条件下完成预定功能的能力，结构的预定功能包括结构的安全性、适用性和耐久性，房屋结构的可靠性鉴定就是根据房屋结构的安全性、适用性和耐久性来评定房屋的可靠程度，要求房屋结构安全可靠、经济实用、坚固耐久。目前我国房屋结构可靠性鉴定是对房屋在正常使用条件下结构的可靠状态进行评价，不包括地震和其他突发外力作用下房屋的可靠性。“9。11”事件后，国内外有关学者又提出房屋可靠性还应包括房屋在遭受爆炸力和冲击力等偶然荷载作用时结构只是局部损坏，不致连续倒塌的整体稳定性或牢固性。目前我国适用的鉴定标准有《民用建筑可靠性鉴定标准》(GB50292-1999)和《工业建筑可靠性鉴定标准》(GB144-90)，这两个标准只考虑了房屋的安全性和适用性。

　　房屋结构的可靠性的理论基础为近似概率法(一次二阶矩法)。该法用结构的失效概率来定义结构的可靠概率，用与结构失效相对应的可靠指标来度量结构的可靠概率，并建立了结构可靠概率与结构极限状态方程之间的数学关系，在计算可靠指标时考虑了基本变量的概率分布类型和采用了线性化的近似手段。结构构件本身的失效程度按结构力学、材料力学和各种结构的专业基础理论计算。

　　3、房屋的完损等级评定。根据房屋的结构、装修和设备三个组成部分的完好和损坏程度评定房屋的完损等级，将房屋评定为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房五个等级。适用标准为建设1985年颁发的《房屋完损等级评定标准》和《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-99)。危险房是根据《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-99)给定危险构件和危险房屋界限确定的，其他四类是按《房屋完损等级评定标准》评定的。主要为房地产管理部门掌握所管各类房屋的完损情况，为房屋的技术管理和修缮以及城市规划改造提供基础资料和依据。

　　4、房屋的质量鉴定。房屋的质量鉴定是根据房屋的现状来评定房屋的质量。目前我国还没有《房屋质量鉴定标准》，现在对房屋进行质量鉴定，只能依据《建筑工程质量检验标准》和有关的建筑设计标准，但这些标准主要用于房屋建筑的施工阶段，对于房屋在交付使用后出现的有些裂缝或损坏有时就不适用了。

　　5、房屋尚可使用年限的鉴定。房屋尚可使用年限的鉴定是根据房屋的现状、使用情况和使用环境等影响房屋使用寿命的因素，经过调研、分析和计算，评定出房屋还可以使用的年限，目前还没有鉴定标准。

　　6、房屋损坏纠纷的鉴定。房屋损坏纠纷鉴定是指房屋在使用期间受到人为因素(在房屋周围挖坑、挖沟、爆破、降水、蓄水或施工振动)侵害，而确定责任人及其行为是否为房屋损坏(结构倾斜、开裂等)的直接原因的鉴定。由于这一类鉴定的情况较复杂，且没有统一的鉴定标准和依据，所以鉴定工作的难度较大，只能根据各个鉴定项目的不同，参考有关的教材、资料和模拟检测的数据，综合分析评定。

　　二、房屋鉴定的基本方法

　　1、传统经验鉴定法。传统经验法主要是以有关的鉴定标准为依据，依靠有经验的专业技术人员进行现场检测和必要的复核计算，然后凭个人的知识和经验给出评定结果。此法的特点是作用力(荷载和变形)计算以实际调查为准，建筑材料(砖、砂浆、混凝土等)的强度等级取值一般按经验评定，图纸规定的材料数据仅作参考。对原设计中采用的规范依据、理论公式和计算图形，主要看是否与实际结构工作状态相符，否则，按实际状况进行修改。

　　传统经验法的优点是鉴定程序少、费用低，节约人力物力。所以受力简单、传力路线明确、建筑材料无问题，且较易分析的简单结构和不宜大规模拆、剔的高档装修房屋的鉴定，使用此方法是切实可行的。但由于此方法仅使用常规的检测工具，凭鉴定技术人员的个人经验，受个人主观因素的影响较大，对一些结构复杂的工程，有时鉴定结论会出现差异。

　　传统经验法的鉴定程序如下：

　　鉴定

　　目的 → 现场调查和

　　常规检测 → 各分项

　　评定 → 综合

　　评定 → 鉴定

　　报告

　　鉴定目的。一般由房屋的所有人、使用人或管理人提出，主要指使用中发现的问题，房屋的主要损伤和缺陷，造成损坏的原因和责任，或使用方变更使用条件而提出的要求。

　　现场调查和检测。对房屋的损坏情况作详细的记录和绘图，用常规的工具检测，认真了解房屋损坏的时间和发展过程，以及造成房屋损坏原因。

　　分项评定。由分项鉴定人对现场调查和检测结果作出综合鉴定结论。

　　综合评定。由鉴定人或鉴定评定人对评定项目作出综合鉴定结论。

　　鉴定报告。由鉴定人编写，技术负责人审核，单位负责人批准。

　　2、实用鉴定法。实用鉴定法是在传统经验鉴定法的基础上发展起来的一种较科学的鉴定方法，它克服了经验鉴定法的缺点，增加了检测仪器和设备的应用，对于结构材料强度等有关力学参数，一定采用实测值，并经过统计分析后才用于结构的分析计算。在各项结果的评定中，均以原设计规范的控制条件为标准，经过分析提出综合性鉴定结论和对策建议，此鉴定方法适用于结构复杂，建筑标准要求较高的大型、重要建筑物。

　　实用鉴定法在初步调查、分析损坏原因的基础上，列出调查项目、检测内容和结构实验方法的要求，建立一套完整描述房屋状况的模式和表格。一般要有两次以上的调查分析、检测试验、逐项评定等程序，给出一个比较准确的鉴定结论。

　　实用鉴定法的特点是作用(荷载和变形)计算以实际调查的统计分析为准，结构材料强度取值以实测结果为依据，对原设计计算采用的规范依据、理论公式和计算图形等均加以分析，为判断其与实际结构差异程度，还应做一定的构件试验加以验证，在求得比较准确的资料和数据的基础上，充分发挥调查人员的个人专长，并经集体讨论或研究做出鉴定结论。实用鉴定法工作程序如下：

　　鉴定

　　目的 → 初步

　　调查 → 详细

　　调查 → 可靠性

　　鉴定评级 → 鉴定

　　报告

　　(1)初步调查工作内容：一个是对原设计图、竣工图等有关原始资料与实物核对、检查和分析;另一个是对房屋结构使用条件作调查，使用条件主要包括结构上的作用、使用环境和使用历史三部分内容。

　　1)结构上的作用(荷载和变形)调查。主要是确定结构验算所用的作用力和作用效应，其调查可按下表进行。

　　结构上的作用(荷载和变形)调查

　　项目调查细目

　　永久作用结构构件、建筑构配件、固定设备自重、预应力、土压力、水压力

　　可变作用屋面及楼面活荷载、屋面积灰、吊车荷载、风荷载、雪、冰荷载、温差作用、振动冲击及其它动荷载

　　偶然作用地震、撞击、爆炸、火灾、水灾

　　其他作用建筑物周围深基坑开挖、地基变形

　　调查时应根据当地和现场实际情况按国家现行标准《建筑结构荷载规范》的规定取值，如果遇到荷载规范中未作规定或特殊情况时应按《建筑结构设计统一标准》中规定未作规定或特殊情况时应按《建筑结构设计统一标准》中规定的原则确定。

　　2)房屋结构使用环境调查。调查建筑物所在地区的气象条件、工业环境和地理环境。

　　气象条件：房屋的方位、风玫瑰图、降雨量、大气湿度和温度等。

　　工业环境：液相腐蚀、气相腐蚀、高温、潮湿等对房屋结构的影响。

　　地理环境：地形、地貌、地质构造、地下水、周围建筑群等对房屋结构的影响。

　　3)使用历史的调查。主要调查房屋的建造年代、过程和使用情况(如超载、受灾和受侵蚀)，特别是注意因使用性质改变而产生的荷载变化史。

　　(2)详细调查工作内容：

　　1)结构布置、支撑系统、圈梁布置、结构构件、结构构造和连接构造的检查。

　　2)地基基础的检查，必要时要开挖检查或进行试验。

　　3)结构上的荷载、荷载效应及作用效应组合的调查分析，必要时进行实测统计。

　　4)结构材料性能和几何参数的检测与分析，结构构件的计算分析、现场实测，必要时进行结构试验。

　　5)房屋结构功能及房屋构造的检查。

　　结构材料性能检测结果的精度直接影响结构鉴定的可靠度，材料性能的检测是可靠性鉴定的基础。

　　现在，我国房屋鉴定所采用的鉴定方法大致处于经验鉴定法和实用鉴定法之间的状态。

　　3、可靠概率鉴定法。运用概率论和数理统计原理，采用非定值统计规律对房屋的可靠度进行鉴定的一种方法。

　　概率法用概率的概念分析现有房屋的可靠度，找出房屋在正常使用条件下和预期的使用期限内发生破坏或失效的概率，确定其寿命。房屋的承载力R和作用荷载S之间的关系如下：当R>S时，结构处于安全状态;当R=S时，结构处于极限状态;当R

　　4、房屋完损鉴定评级法。房屋完损鉴定评级法是以房屋完损状态为标准的划分等级法，此方法将房屋划分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房五类。其中，危险房是根据《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-99)给定危险构件、危险房屋界限确定的，其他四类是按《房屋完损等级评定标准》评定的。目前，房屋完损等级的评定过程基本是定性的描述，无定量的界定。损坏程度的描述用词为“稍有”、“少量”、“较多”、“轻度”、“明显”、“严重”等比较含糊的词汇，故只能对房屋的完损状况做粗略的定性评定，评定结论或多或少的带有主观性和随意性。

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