浅论准不动产物权变动的公示方法与效力

　　[摘要]随着我国市场经济的发展，准不动产的交易愈加频繁，其物权变动制度受到了人们的广泛关注。准不动产物权变动的公示是其物权行为的构成要件，明确其方法与效力，协调变动中登记与交付的关系，对维护物权法内部法理的统一，保障当事人意思自治、维护交易安全、稳定市场秩序，都具有积极的作用。本文试从准不动产物权变动公示的基本内涵入手，对公示方法和效力在法律体系中的冲突及在实践中造成的问题进行阐述，客观评价我国准不动产物权变动中以登记对抗主义为原则的公示方法，并建议采取登记生效主义原则完善准不动产物权变动的公示，以期对这项制度的理论和实践发展提供借鉴。

　　[关键词]准不动产物权变动公示方法效力

　　《物权法》的颁布是我国社会主义法治进程中的里程碑，自2007年实施以来，受到了各方面的普遍关注。回顾这两年的适用情况，可以看到，它在保障百姓权利，协调各方利益，促进法治社会建设等方面起到了积极的推动作用。但在肯定成绩的同时,不能忽视的是，由于各方面的原因，物权法在适用中的一些问题也逐步暴露出来。其中，准不动产物权变动中的公示方法与效力也是一个引起颇大争议的焦点问题。《物权法》针对这个问题的处理，集中体现在第24条的规定中，即“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人”，并在全国人大常委会法工委编撰的《中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定》中对此做了进一步解释：“准不动产的物权变动以登记为公示方法，但其所有权转移一般在交付时发生效力”。由此可见，该问题在法律中并未得到明确的界定，这难免会影响物权法整个体系的严密性，也给实践中相关问题的解决造成一定的困扰。因此，尽快解决准不动产物权变动中的公示方法与效力问题，是物权法不断完善和有效实施的关键步骤，具有重要的理论价值和实践意义。

　　一、准不动产物权变动公示的基本内涵

　　所谓准不动产，是指那些流动性大、经济价值高，并在法律上具有不动产某些特征的物。我国《物权法》将船舶、航空器和机动车等纳入了准不动产的范畴，“将传统上给予土地的保护也给予了这些有价值的东西”[1]。准不动产物权就是权利人以这些特殊的不动产为特定对象享有的直接支配和排他的权利，它的变动形式包括设立、变更、转让和消灭。

　　公示是准不动产物权变动中的重要环节。它不仅使准不动产物权变动受到法律的承认，产生排他效力，具备一定的社会公信力，而且方便普通公众及时了解新的准不动产物权关系的存在，防止“产生当事人之间的内部关系与对第三人的外部关系不一致的情况”[2]，避免善意第三人因不知情遭受损害，从而保障社会交易的安全。目前，《物权法》规定的物权变动公示方法主要有两种，即不动产的登记和动产的交付，而对于准不动产的物权变动则采取登记对抗主义的立法模式，以登记为公示方法，但权利变动在交付时发生效力。

　　二、公示方法和效力的立法现状及存在的问题

　　我国物权制度的立法是在改革开放不断深入的过程中逐步出台的，因此，现行法律关于准不动产物权变动规则的规定缺乏系统性和明确化。《物权法》对准不动产物权变动采取登记对抗主义的原因，主要“是中国目前在现实生活中，车辆、船舶非常之多，民间转移非常频繁，要求物权变动统一登记生效是不可能的，因此立法不得已采取了登记对抗主义”。[3]在这种尚不完善的环境下，准不动产物权变动中的公示方法与效力问题得不到切实的重视，相应的法律法规体系出现不少漏洞，适用中也频频遇到难题。

　　1、法律体系中存在的冲突

　　登记对抗主义与我国物权法接受的物权行为理论相抵触，它是与债权意思主义的物权变动模式相对应，未区分债权行为和物权行为，把物权与债权的属性相混淆，不符合物权法的基本法理。因此，现行法律对准不动产物权变动采取登记对抗主义使得整个民法体系不统一，内部容易产生自相矛盾的地方，不利于物权制度的建立。

　　(1)《物权法》内部法条之间的冲突

　　《物权法》第24条规定，准不动产物权的登记为物权变动的对抗要件，即未经登记的准不动产物权并非不成立而是不能对抗善意第三人。该条归属于“动产交付”一节，却又以登记为公示方法，显得前后矛盾。同时，该法第212条对动产质权规定：“质权自出质人交付质押财产时设立。”作为特殊动产的准不动产质权变动时若适用该条法律，以交付作为物权变动的公示方法，与第24条“准不动产的物权变动以登记为公示方法“的解释就会产生冲突。另外，该法第188条也规定，以船舶、航空器和机动车等交通运输工具抵押的，“抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记，不得对抗善意第三人”，抵押权是一种物权，合同生效是债权行为成立的要件，“在物权的变动中，物权变动直接来源于当事人之间独立的物权意思，而不是债权法的意思，所以物权变动的结果不直接地受债权意思约束。”[4]这一条款显然违反了物权行为理论的区分原则，将准不动产的物权行为与债权行为混为一谈，违背了《物权法》的基本理念。

　　(2)《物权法》与其它法律的冲突

　　我国现行特别法中对于准不动产的物权变动大都采用了登记对抗主义原则。比如《海商法》、《民用航空法》分别对船舶、航空器的物权变动公示方法和效力作了相应的规定。但是，我国《机动车登记办法》却规定：“在中华人民共和国境内道路上行驶的机动车，应当按照本办法的规定，经机动车登记机构**登记，核发机动车号牌、《机动车行驶证》和《机动车登记证书》。未领取机动车号牌和《机动车行驶证》的，不准上道路行驶。”该项条款并没有规定机动车物权变动采取登记对抗主义，而只是规定不登记“不准上道路行驶”，说法显得十分模糊。另外，《海商法》、《民用航空法》对船舶、航空器的抵押权变动采取登记对抗主义的规定，与《物权法》第188条规定船舶、航空器、机动车的抵押权变动自抵押合同生效时设立相冲突，在这种情况下，是适用特别法优于一般法原则，还是要依据物权法的基本规定，是值得思考的问题。

　　2、实践中存在的问题

　　准不动产物权变动采取登记对抗主义不仅造成法律体系上的不完整,也给实践中的适用带来种种难题，使得现实生活中发生的一些准不动产交易得不到法律的支持,不利于市场秩序的安全和稳定。笔者现就以下几种实践中容易出现的具体情况进行探讨，以此思考公示的方法与法律效力问题。

　　(1)以占有改定的方式一物二卖：甲与乙进行了某准不动产买卖，交易成功但未登记，卖方乙以占有改定的方式继续占有该准不动产，若乙将该准不动产再卖给丙并**了登记，此时依据登记对抗主义，善意第三人丙成为该准不动产的所有权人，而甲因未登记物权丧失了物的所有权，只能请求乙返还不当得利，物权转变成债权，甲的权利明显受到了削弱，对甲的保护不够充分。(2)双方都未登记的一物二抵：甲把某准不动产分别抵押给乙和丙且都未进行登记，依据登记对抗主义，乙、丙的抵押权都不具有对抗彼此的效力，此时谁的抵押权更优先，债务如何清偿的问题，在寻找法律依据时就无从下手。(3)抵押人破产：某企业甲把某准不动产抵押给乙但未登记，若甲破产，未**登记的乙的抵押权是否能对抗甲企业的其它普通债权，得到优先的受偿，法律没有明确的规定。(4)买卖以后的租赁：甲与乙进行了某准不动产买卖，交易成功但未登记，卖方乙向甲借用该准不动产并继续占有它，若乙将该准不动产再出租给丙使用，未**登记的所有权人甲是否能对抗承租人丙，干预租赁，要求返还原物，法律的规定也是模棱两可。(5)遗嘱继承的对抗效力：儿子乙在父亲甲死后根据甲的遗嘱继承了甲的某准不动产但未**登记或进行公证，若甲生前已将该准不动产抵押给丙也未**登记，此时，乙的所有权能否对抗丙的抵押权，法律该方面的规定也是空白。(6)赠予的对抗效力：甲将某准不动产赠予给乙但未登记，之前甲已将该准不动产抵押给丙也未**登记，此时，乙的所有权能否对抗丙的抵押权，找不到明确的法律依据。(7)所有权保留买卖的效力：甲与乙签订就某准不动产的附期限的买卖和同，卖方甲在期限未至之时将该准不动产再卖给丙并**了登记，此时，在所有权保留这种物权行为受债权行为约束的情况下，未能**登记的乙的权利是否能对抗丙的所有权，法律适用又遇到了麻烦。综上所述，准不动产物权变动公示的方法和效力在法律规定上的矛盾，给实践中相关问题的解决埋下了隐患。

　　三、建议采取登记生效主义原则完善公示的方法与效力

　　鉴于登记对抗主义在准不动产物权变动中存在的弊端，笔者建议统一准不动产物权变动的公示方法和效力，采取登记生效主义原则，以保证准不动产物权变动的良好发展。

　　1、登记生效主义原则符合物权法的逻辑体系

　　登记生效主义是指物权的登记在物权变动中作为必要条件的立法体例。登记生效主义是与物权行为理论紧密相联的，具有内在统一性。采取该原则符合我国物权法的法理，明确区分了物权行为和债权行为，巩固了物权行为的独立性。将登记作为准不动产物权变动的公式方法，并以其作为物权变动发生效力的唯一依据，彻底地在私法上实现意思自治理论和法律行为理论的价值，“维护了法律交往的方便性和安全性”[5]，增强了物权行为的优先效力，从整体上符合物权法的逻辑体系。

　　2、登记生效主义原则有利于将登记制度深入人心

　　登记作为准不动产物权变动的构成条件和外部表征，是准不动产物权人的物权变动行为获得法律承认的过程，是权利人的物权获得法律保护的基础。经过登记，一方面保证准不动产物权的变动得以顺利完成，双方当事人借此达成交易愿望，另一方面，某一准不动产上的权利状态及内容变得透明化，有利于清晰地向社会公示，避免不必要的纠纷。确立登记要件主义原则有利于将登记制度深入人心，使当事人深切地认识到登记对物权交易的重要作用，引导人们在交易过程中积极主动地进行登记。如果不将登记作为准不动产物权变动的一个形成要件，而仅仅赋予其对抗力，在目前市场经济尚不完善，诚信基础还不稳固，人们对登记制度持淡漠态度的环境下，社会责任将会大大增加，交易安全也会出现危机。

　　3、登记生效主义原则有利于保障交易安全

　　伴随着社会主义市场的完善和人民生活水平的提高，商品交易日趋活跃，权利转手非常频繁，船舶、航空器、机动车等准不动产的价值越来越大，地位愈加重要，其交易对权利人的利益十分重要，一旦发生多次转手，单凭合同或占有是难以确认准不动产物权的归属，也不利于理顺各种财产关系，容易导致各种纠纷的发生。同时，由于我国现阶段的经济生活仍处于转轨时期，信用体系不健全，在交易中因未**登记而发生的欺诈现象屡屡发生。基于这种现状，只有确立登记生效主义原则，强化登记制度，才能使物权关系变得清楚、公开，让交易变得安全、稳定，准不动产物权变动才能获得强有力的法律保护，得以持续健康发展。

　　随着我国市场经济的发展，法治建设的加强，准不动产物权变动制度必然会不断健全起来。我们将继续坚持实事求是的态度，在法理和实践上给予这项制度高度的关注和重视，坚持登记生效主义原则，采取切实合理的公示方法，保证公示效力的发挥，逐步完善准不动产的法律保护制度，推动物权法的全面进步。

　　参考文献：

　　[1]王卫国.中国土地权利研究[M].北京:中国政法大学出版社,1997.

　　[2]陈华彬.论基于法律行为的物权变动[J].载梁彗星主编.民商法论丛.1997(6)

　　[3]孙宪忠.我国物权法中物权变动规则的法理评述[J].法学研究.2008(3).

　　[4]孙宪忠.中国物权法原理[M].北京:法律出版社,2004.

　　[5](德)迪特尔•梅迪库斯著，邵建东译.德国民法总论[M].北京:法律出版社，2001.