浅谈城市房屋拆迁中的房屋承租人及其补偿安置

　　【内容提要】城市房屋拆迁中承租人获得补偿安置的依据并非是其与房屋所有权人之间存在合法的租赁关系，而是其对被拆迁房屋的合法占有。由于承租人占有被拆迁房屋的原因多种多样，导致承租人享有的权利存在着较大差异。故在拆迁中应根据承租人的不同类别，确定不同的补偿安置办法，进而保护承租人及其他拆迁当事人的合法权益。

　　在城市房屋拆迁中，如何对被拆迁房屋承租人(以下简称承租人)进行补偿安置一直是拆迁工作的难点之一。这是因为：其一，形成租赁关系的原因比较复杂，有因政策原因形成的，有因市场原因形成的，不同原因形成的租赁关系导致承租人的权利义务有重大差异。其二，拆迁出租房屋涉及到拆迁人、被拆迁人、承租人三方之间的权利义务，其法律关系较为复杂。其三，补偿项目争议较大，哪些补偿项目属于被拆迁人，哪些补偿项目属于承租人，相关法律并未作出明确规定，实践中争议较大。虽然承租人不是被拆迁房屋的所有权人，但拆迁活动也会影响他们的生产、生活，给其带来损失。同时，对住宅房屋而言，承租人往往属于经济实力相对较弱的群体，如果不能给予其利益强有力保护，有可能带来严重的社会影响，不利于社会稳定。因此，《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《拆迁条例》)在制度设计上侧重于保护被拆迁房屋承租人的利益。在实践中要做到充分保护承租人的合法权益，就必须准确理解承租人的概念、分类以及对各类承租人的补偿安置办法。

　　一、承租人的概念及分类

　　(一)概念

　　城市房屋拆迁中的承租人是指与被拆迁人具有房屋租赁关系的单位和个人，包括因私房改造退还等历史形成的实际租用或占用被拆迁人房屋的单位和个人。

　　这一定义的核心是承租人对被拆迁房屋享有合法的占有使用权。换句话说，承租人是否能获得拆迁补偿安置的依据不是其与被拆迁人之间是否存在着合法的租赁合同，而是其对被拆迁房屋是否享有合法的占有使用权。从操作层面看，以承租人是否对被拆迁房屋享有合法使用权为标准要比以承租人是否与被拆迁人之间存在合法租赁关系要容易得多。首先，占有使用是一种事实状态，容易判别。其次，若不属合法占有使用，则由被拆迁人举证，这样就免除了承租人的举证责任，有利于保护承租人的合法权益。

　　(二)承租人分类

　　为对各种形式的承租人进行补偿安置打下基础，下面以租赁房屋的权属、用途、承租主体特征等为标准对承租人进行分类。

　　1、以租赁房屋的所有权性质为标准可分为公房承租人与私房承租人。公房承租又可分为直管公房承租人、自管公房承租人、房改前出租公房的承租人和房改后出租公房的承租人。在私房承租人方面需要注意的是代管房屋承租人问题。

　　2、以租赁房屋的用途为标准可分为住房承租人与非住房承租人。

　　3、以租赁房屋的租金依据为标准可分为执行政府定价房租标准的承租人及自行协商定价的承租人。

　　4、以形成租赁关系的原因为标准，可分为政策原因形成的承租人与市场原因形成的承租人。

　　5、以承租房屋人员的多寡为标准可分为单一承租人与共同承租人

　　6、以房屋用途变化的情况为标准可分为居改非的承租人与非改居的承租人。

　　二、对承租人的补偿项目及补偿安置方式

　　(一)补偿项目

　　1、搬迁费，又称搬迁补助费。

　　《拆迁条例》第三十一条第一款规定：“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。”如果被拆迁人与承租人就该项费用有约定的，按约定**;若无约定的，则“当房屋由房屋承租人使用时，发给房屋承租人。”

　　2、提前搬迁奖。

　　有的地方规定被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内提前搬迁的，拆迁人可以给予搬迁奖励费。

　　3、临时安置补助费(过渡费)。

　　《拆迁条例》第三十一条第二款规定：“在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费;……”第三十二条第二款规定：“因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费;……”故当承租人自行安排住处的，则应获得相应的临时安置补助费。

　　4、停业损失。

　　《拆迁条例》第三十三条规定：“因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。”据此，若因拆迁造成承租人停产、停业的，则承租人有权要求获得相应的补偿。

　　5、添置物品的补偿。

　　《合同法》第二百二十三条第一款的规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”承租人改善或者增设的物品主要体现为对房屋的装修及添置的相关设施，如承租人与被拆迁人就此项改善或者增设物品有约定的，则按约定处理;如无特别约定或约定不明的，则此部分的拆迁补偿款应支付给承租人。

　　6、区位差价补偿。

　　当房屋建筑面积大于土地使用面积的，区位差价补偿面积按照房屋建筑面积计算;当房屋建筑面积小于土地使用面积的，区位差价补偿面积按照土地使用面积计算。但该项补偿只限于具有福利分房性质的公有住房承租人享受，其他类型的承租人无权享受。

　　(二)补偿安置方式

　　1、租赁权安置。

　　即由被拆迁人另行提供房源，出租给承租人，并由被拆迁人与承租人重新订立房屋租赁合同。安置房的来源可以是被拆迁人自行提供的，也可以是拆迁人提供的。《拆迁条例》第二十七条第二款规定：“被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”

　　2、货币安置。

　　即由拆迁人、被拆迁人对承租人给予货币补偿，并解除合同，由承租人自行解决用房问题。

　　3、准产权安置。

　　有些地方在处理具有福利分房性质的公有住房承租人时，即由承租人享受购房面积等相关补偿。即承租人享受了本来专属于被拆迁人的产权调换安置的权利，但其又不完全等同于产权调换安置，是一种准产权调换安置。

　　4、产权安置。

　　这是一种特殊做法，即拆迁开始后，允许公房管理部门将符合房改条件的公房出让给承租人，这时承租人实际上变成被拆迁人，从而有权要求货币安置或产权调换，而原有的房屋产权人则退出拆迁。

　　三、对各类承租人补偿安置

　　(一)对直管公房承租人的补偿安置

　　1、房改前出租的具有福利分房性质公有住房承租人的补偿安置。

　　对此类承租人进行拆迁补偿安置的方法有四种：

　　(1)租赁权安置。安置房应当在同类地区、其使用面积应不少于原房屋使用面积、且继续执行政府规定的租金标准。若安置房的区位低于被拆迁房屋区位或房屋使用面积少于原房屋使用面积的，被拆迁人应适当补偿。搬迁费、提前奖、过渡费及承租人添置物品的补偿归承租人。

　　(2)货币安置。在实施货币补偿时，还是应区分两种情况，即承租人符合享受房改政策条件的，房屋的成本价归被拆迁人，其余补偿归承租人;承租人不符合享受房改政策条件的，则承租人只能获得搬迁费、提前奖、过渡费及添置物品部分的补偿。

　　(3)准产权安置。若承租人符合享受房改政策条件的且要求购买安置房的，除将成本价支付给被拆迁人外，由承租人享受被拆迁人的相关权利，其可以要求拆迁人进行产权置换安置。

　　(4)产权安置。若承租人符合享受房改政策条件，又愿意购买其承租房屋的，则由承租人直接向产权人购买被拆迁房屋，从而成为被拆迁人，并可要求拆迁人进行安置。

　　2、房改前出租的非福利分房性质的公有住房承租人的补偿安置。

　　对此类承租人进行拆迁补偿安置的方法有：

　　(1)租赁权安置。搬迁费、提前奖、过渡费及承租人添置物品的补偿等归承租人。

　　(2)货币安置。

　　3、房改后出租的公有住房承租人。

　　对此类承租人进行拆迁补偿安置的方法同房改前出租的非福利分房性质的公有住房承租人的补偿安置方法，但要注意的是廉租住房的承租人有权要求继续承租廉租住房，被拆迁人应当提供相应的廉租住房安置承租人。

　　4、代管住房承租人的补偿安置。

　　如果租赁协议明确了代管性质的，则对其进行拆迁补偿安置的方法同房改前出租的非福利分房性质的公有住房承租人的补偿安置方法。如果租赁协议未明确代管性质的，则区别对待：一是按福利分房政策出租的，则按房改前出租的具有福利分房性质公有住房承租人的补偿办法执行;二是通过市场机制出租的，则按照房改前出租的非福利分房性质的公有住房承租人的补偿安置方法执行。

　　5、对公有非住房承租人补偿安置。

　　对此类承租人进行拆迁补偿安置的方法有：

　　(1)租赁权安置。

　　(2)货币安置。

　　6、对变更用途的公房承租人的补偿安置。

　　若经有权部门批准变更用途的，则按变更后的用途进行补偿安置。若未经有权部门批准，属于被拆迁人或者承租人私自改变用途的，按原用途进行补偿安置。

　　(二)对自管公房承租人的补偿安置

　　对自管公房各类承租人的补偿安置原则上按直管公房相同类别承租人的补偿安置方法执行，但还要注意以下两类承租人：

　　1、对未经批准实施非改居承租人的补偿安置。

　　对于未经批准实施非改居的，拆迁人应按原用途进行补偿安置，且不再计算停业损失。

　　对此类承租人进行拆迁补偿安置的方法有：

　　(1)租赁权安置。

　　(2)货币安置。

　　2、职工集体宿舍承租人的补偿安置。

　　职工集体宿舍不同于非改居，因为其在规划设计时就是居住用房，不存在用途变更问题;职工集体宿舍又不同于一般的住房，因为其规划设计时是作为单位生产经营办公的配套用房设计的，其用地性质为生产经营用地，而非住宅用地。职工集体宿舍一般由单位免费提供，居住方式有一名职工单独(含双职工家庭)居住也有多名职工共同居住。若单位收取了职工租金的，则承租人有权要求安置。

　　对此类承租人进行拆迁补偿安置的方法有：

　　(1)租赁权安置。

　　(2)货币安置。

　　(三)对私房承租人的补偿安置

　　1、对通过市场机制出租私房承租人的补偿安置。

　　此类出租房屋的基本特征就是市场化，故在拆迁补偿安置时要充分尊重租赁双方的约定，根据租赁双方租赁协议的约定划分支付拆迁补偿款，在没有约定或约定不明的情况下应作出有利于被拆迁人的判断。

　　对此类承租人进行拆迁补偿安置的方法有：

　　(1)租赁权安置。

　　(2)货币安置。

　　2、对“带户发还”私有住房承租人的补偿安置。

　　对“带户发还”私有住房的承租人及被拆迁人进行补偿安置时，若承租人与被拆迁人达成一致解除租赁协议的，则对被拆迁人进行安置;若承租人与被拆迁人不能达成一致解除租赁协议或承租人与被拆迁人就被拆迁房屋一直没有签定租赁协议的，则由政府房管部门对承租人按公有住房承租人实行补偿安置，由拆迁人对被拆迁人按私房进行补偿安置，即实施双重安置。

　　对此类承租人进行拆迁补偿安置的具体方法如下：

　　(1)租赁权安置。

　　(2)货币安置。

　　(3)准产权安置。

　　3、对国有企事业改制后私房承租人的补偿安置。

　　此类承租人是指在改制前承租的国有企事业单位的自管公房，在改制时未剥离而整体出让给私人，此后承租人由公房承租人变成私房承租人。对此类承租人的安置应由产权人负责，不存在政府或原国有企事业主管部门对承租人补偿安置的问题，即不存在双重安置的问题，对此类承租人的补偿安置方法按照对通过市场机制出租私房承租人的补偿安置办法执行。

　　4、对“居改非”私房承租人的补偿安置。

　　对于被拆迁人将房屋用途由居住改为非居房后出租给承租人或者是房屋承租人经产权人同意将住宅房屋用于经营，并取得工商营业执照的，在拆迁时应根据其经营情况、经营年限、纳税等情况参照非居房进行评估。对此类承租人的补偿安置办法按照对通过市场机制出租私房承租人的补偿安置办法执行，

　　(四)对未超过批建期限临时建筑房屋承租人的补偿安置

　　补偿此类承租人的具体补偿安置方法如下：

　　(1)租赁权安置。

　　(2)货币安置。

　　(五)对租赁违章建筑或超过批建期限临时建筑的当事人的处置

　　由于违章建筑或超过批准期限的临时建筑具有一定的利用价值，同样会被用于出租，从而生产对租赁当事人的补偿安置问题。根据《拆迁条例》第二十二条的规定，在拆迁中拆除违章建筑及超过批准期限的临时建筑，均不予补偿，故不论该建筑物使用人是否是善意取得违章建筑或拆除超过批准期限临时建筑的租赁权，均不予补偿安置，使用人添置的物品因拆迁受到损害的，由其自行承担。其与出租人有争议的，可通过民事诉讼程序予以解决。