住房租赁市场的研究现状

　　住房制度改革以来，我国住房租售市场发展不平衡，一直处于落后状态，伴随着国家“十三五规划”提出以建立租购并举的住房制度为主要方向深化住房制度改革，2017年广州、上海等城市相继出台“租购同权”建设的相关文件以促进“租售并举”，引发社会各界广泛讨论。本文总结近年来国内住房租赁市场研究的数量分布和内容分类，对相关文献进行梳理与评述。

　　2.住房租赁市场存在的问题

　　已有文献关于住房租赁市场存在的问题从市场主体的角度和供需匹配的角度进行分类研究。

　　一、从市场主体的角度分析我国当前租赁市场存在的问题。秦虹、王艳飞等多名学者均提出现存租赁市场主要4个方面的问题亟待解决：第一，租赁关系不稳定。具体表现为租期不稳定、租金调整频率高和承租人相对出于弱势地位，租赁权益得不到保障三个方面。第二，**服务不规范。**服务不规范，导致交易成本高，风险大。第三，政府支持服务欠缺，监督管理不到位。第四，缺乏法律制度的建立，承租人的权益难以收到保护。

　　二、从供需角度分析现存的问题。(曾国安)第一，住房租赁市场可利用资源为得到充分利用，即存量房的利用不充分。第二，市场供给的区域、户型面积和户型结构与需求结构不相匹配。第三，住房租赁市场供应体系结构不合理。不合法的租赁市场规模大，专业化的经营机构发展缓慢，市场占有率低。

　　3.住房租赁市场的国外经验借鉴

　　成熟的房地产市场是租购并举的市场，然而我国的房地产市场重购轻租，市场结构极不平衡，市场发育不完善。住房市场包括交易市场、租赁市场和保障市场。我国的租赁市场发展缓慢属于住房市场的“短板”，解决这个短板需要有国际视野，借鉴国际经验。国内学者较多的研究了美国和德国的住房租赁市场，并提出促进我国住房租赁市场构建的政策建议。

　　一、市场经济的住房租赁市场——美国

　　⑴多元化的房源供给渠道。美国的租赁市场由三部分组成：一是私人和房地产开发商提供的市场化出租房;二是保障性的联邦政府资助房;三是政府与社会资本合作、享受税收抵免政策的租赁住房。

　　⑵税收激励政策。高昂的房产税，房地产拥有者必须每年缴纳高额的房产税，税率为1%—2.5%。增值税免税。这个制度允许个人的主要住宅在房屋交易时可以享受25000美元至50000美元的免收增值税政策。折旧抵税政策。美国的税法规定租赁房屋的维修费和各项使用维护支出可以用来抵税。税收抵免计划。这是一项巧妙的制度安排，其本质是通过PPP模式，政府与社会资本合作开发住房项目。

　　⑶严格的低收入家庭资格认定标准。根据不同地区家庭的平均收入水平，进行低收入家庭的资格认定。根据通用标准，家庭被分为适度收入家庭、低收入家庭、特别低收入家庭、极低收入家庭。后三类家庭可以申请保障性住房。

　　⑷租房券。是美国政府针对低收入家庭的最重要的货币化补贴政策。租房券项目向收入不高于当地平均收入80%的家庭提供住房补贴凭证，对当地平均房租超过家庭收入30%的部分提供补贴。

　　(5)完善的法律体系。发达国家在住宅保障领域最大的共性就是建立一整套完善的法律法规体系。与住宅保障相适应的基本立法体系，是美国住房政策的基本经验。

　　二、高福利制度的住房租赁市场——德国

　　(1)住宅金融中的合同储蓄制度。合同储蓄制度是指金融机构和买房者之间签订合同，买房者只要按合同规定的一段时期内连续储蓄一定数量资金，就有权在未来某一时间获得合同规定数量的买房贷款。贷款只用于购建、维修和租赁住房。

　　(2)租房补助政策。政府根据家庭人口、收入、房租给予居民房租补贴，确保每个家庭有足够的租房支付能力。

　　(3)政府对租赁市场的严格管理。德国的《住房建设法》、《租金水平》、《住房租赁法》、《私人住房补助法》分别为社会保障性住房供给、中低收入的房租补贴、租赁市场呢的规范和私有住房提供了法律框架，被称为德国住房政策的“四大支柱”。

　　(4)合理稳定的投资回报率。严厉遏制投机性需求和开发商牟取暴利的行为。

　　从美国和德国的住房租赁市场经验来看，无一例外都涉及了监管立法、租赁补贴、保障性租赁等方面。因此在我国的住房租赁市场构建中也需要注重加强立法监管，保障供需双方的利益。租赁补贴，保障低收入者租赁住房的可操作性。提供多渠道的房源供给，满足不同层次的住房需求。

　　4.住房租赁与房地产市场

　　国内对住房租赁市场的研究起步较晚，这也跟我国住房市场租购结构不合理、住房租赁市场发育不成熟有关。叶剑平和李嘉(2015)提出，加强制度建构，规范市场运行，由政府提供必要服务和管理是完善住房租赁市场、优化住房市场结构的必然选择。崔裴等(2011)认为，我国住房租赁市场的制度建设还处于初始阶段，根源在于政府对住房市场的培育、发展和管理上存在着重买卖、轻租赁的倾向，需要重新认识和重视住房租赁市场对社会经济健康发展的意义和作用。改善和推动住房租赁市场的发展，需要从提高承租人的支付能力、诱导空置房屋所有人出租房屋以及实现政府的角色改变这三个维度展开(叶剑平、李嘉，2016)。总体上看，相对于发达国家对租赁市场的精细化研究，国内这方面的研究则明显滞后。

　　对住房市场租赁结构的测度，可以从住房自有率和住房租赁市场比例这两个方面进行衡量。陈杰(2006)界定了住房私有率和住房自有率的概念区别，李宏瑾和徐爽(2009)发现经济增长水平越高、收入分配差距越大的地区，住房自有率越高。赵奉军和邹琳华(2012)对自有住房的影响与决定因素进行了回顾，认为人口结构、住房市场特征、宏观经济形势和政府政策都显著影响了住房自有率和个体的租买选择。陈卓和陈杰(2017)提出住房租赁市场的规范和发展可以抑制住房价格的快速上涨，价格泡沫，使住房逐渐回归居住的属性，减少投机性的购房需求。

　　5.展望及结论

　　随着商品房价格的持续上涨，发展住房租赁市场具有现实紧迫性，也面临住房制度改革与调整的复杂性。关于住房租赁市场今后的研究重点应当放在以下两点。

　　一、加强定量与实证分析。我国对住房存量、租赁、空置等使用情况缺乏完善的普查和抽查制度，住房使用数据的缺失使得包括租赁住房在内的供需关系难以被有效反映。而已有关于住房租赁市场的研究多以定性分析为主，只有少量研究通过随机问卷、网络调查方式对住房租赁市场的问题、现状和成因进行研究。

　　二、加强可行性分析。我国住房体制改革以来，国外学说和经验涌入，随着住房租赁问题和重要性的日益凸显，住房租赁领域也不例外。我国在土地制度、社会保障、房地产发展模式等方面与国外不同，房地产业发展对经济增长、就业带动、地方财政收入等方面均发挥了重要作用。因此，在借鉴国外经验时，要充分考虑国外住房租赁市场与制度根植的经济增长阶段、制度环境、文化传统与住房供需关系，对引入的具体政策和建议进行可行性评估。要综合考虑短期利益和长期利益，提出适应我国城镇住房实际的政策建议。

　　参考文献

　　[1]叶剑平,李嘉.完善租赁市场：住房市场结构优化的必然选择[J].贵州社会科学,2015(3).

　　[2]柴强.国内外住房租赁的比较与借鉴[J].中国房地产,2018.

　　[3]秦虹.大力发展租赁市场的必要性及政策支持[J].中国房地产,2018.

　　[4]崔裴.房地产出租业与房地产投资替代-以美国为例的实证分析[J].华东师范大学学报,2011(2)