郊区住宅大盘开发风险评价研究

　　伴随着城市化进程的进一步加快，大量住宅的开发和相应基础设施体系的建设，给城市用地造成了巨大的压力，由此而形成的大城市外延急剧膨胀和人口郊区化的事实。城市郊区住宅大盘概念开始出现并受到了人们的关注。这些郊区住宅大盘项目因为远离城市中心，具备良好的自然生态环境，住宅密度低，环境好，同时具备完善的综合配套措施，其价值上升空间很大。

　　尽管郊区住宅大盘开发具备了很多优点，但由于各种原因，在实际郊区住宅大盘开发过程中，也暴露出了很多问题。如郊区整体居住空间结构不合理，住宅建设过分依赖交通建设实施;住宅大盘综合配套措施不完善;住宅大盘大多实行各自为政的封闭式管理;开发商过多的承担了政府职能角色等。这些暴露的问题也使得房地产开发商承担了很大风险。

　　2.1 城市住宅的郊区化

　　1.城市郊区住宅的界定及类型

　　城市郊区住宅是相对于市区住宅而言，位于城市建成区以外、城市居住圈以内的城市郊区住宅，它是城市居民重要的居住场所之一，也是城市住宅市场的重要组成部分。目前，城市郊区住宅类型主要包括城市非农业人口居住区、郊区农业人口居住区和城市郊区别墅区等三种。本文研究的郊区大盘主要是指城市非农业人口居住区。

　　2.城市郊区住宅开发模式

　　目前大多数城市郊区化是“轴线跳跃式组团”的郊区居住模式。这种发展模式的特点是打破原有的圈层模式，变集中为分散，将原来单中心的一些功能合理分散配置到各个分中心，并结合它们各自原有的优势和特点制定其发展战略，以实现城市地域功能结构的合理重组。而跳跃式成组团模式多中心发展对于缓解和消除由于高度集中集聚对旧城区造成的各种城市问题所起的作用自不待言。

　　2.2 城市郊区住宅大盘界定

　　城市郊区住宅大盘是指由一个或者多个房地产商单独或者联合在城市郊区进行开发的商品住宅。必须有一定的规模限制，通常情况下，构成大盘开发的基本条件开发规模至少为数千亩。

　　3.1 房地产项目开发一般性风险分析

　　3.1 房地产项目开发风险的界定及类型

　　房地产项目开发风险是指房地产项目开发是一项复杂的活动过程，在开发过程中受到多方面可控性因素和不可控因素的共同影响，而这些可控因素和不可控因素可能会导致房地产项目的最终开发结果受到一定的影响，偏离先前预计的利润，但这种实际上的偏离对房地产企业可能是不利的、也可能是有利的。

　　郊区住宅大盘开发中的风险主要有政策风险、市场定位风险、区位选定风险、开发运作模式风险、经营管理风险等。

　　4.1郊区住宅大盘开发风险防范对策

　　4.1.1 风险回避

　　风险回避是指决策者通过分析决策过程中的诸多风险因素，结合自身的风险偏好和风险承受能力，进而做出的中止、放弃某种决策方案或调整、改变某种决策方案的风险处理方式。

　　风险回避方式可以使决策者在风险产生之前进行主动的回避，大大降低了风险发生的概率，降低了决策者因此产生的重要损失。同时，有效的风险回避措施可以节省房地产开发商的资源，减少不必要的浪费。通常情况下，房地产开发商可以采取两种风险回避措施。即消极的风险回避和积极的风险回避。

　　4.1.2 风险转移

　　风险转移是指决策者通过合同或非合同的方式将风险及其可能造成的损失全部或部分转移给他人的一种风险处理方式。通过转移风险而得到保障，是应用范围最广、最有效的风险管理手段。一般说来，风险转移的方式可以分为非保险转移和保险转移。在郊区住宅大盘开发过程中，风险转移也是房地产开发商进行风险防范的重要手段。房地产开发商主要是在住宅大盘项目建设实施阶段通过预售合同和工程建设合同等将风险转移给住户或工程承包商。

　　4.1.3 风险控制

　　风险控制不是放弃风险，而是在风险事件发生前、发生中和发生后，通过制定计划和采取措施降低风险发生的可能性或降低风险发生带来的损失。风险控制是动态的控制过程，它包括事前控制、事中控制和事后控制三个阶段，事前控制的目的主要是为了降低损失的概率，事中和事后的控制主要是为了减少实际发生的损失。根据风险控制的目的，风险控制可以分为风险抑制、风险预防和风险利用三种。

　　4.1.4 风险自留

　　风险自留是指房地产开发商自己非理性或理性地主动承担风险及风险造成的损失。风险自留的方式有计划性风险自留与非计划性风险自留两种方式。

　　计划性风险自留是指房地产开发商在房地产开发活动过程中发生的一些开发商无法回避或难以控制及转移的风险。而非计划性风险自留主要是指房地产开发商无法预见的风险及风险损失。风险自留是一种十分被动的风险防范措，因为开发商对这类风险不能回避或者不能预见，并且无处可以转移，没有别的选择，只能接受风险。

　　4.2郊区住宅大盘开发风险防范的具体措施

　　4.2.1 加大对政策风险的预测

　　政策风险是一种不可控风险，房地产开发商不可能直接去干预相关政策的制定，而只能通过现有的相关政策和房地产行业现状，预期未来市场的走向，对政策风险预祝采取风险回避和风险控制的方式。政策风险包括产业政策风险、土地政策风险、城市规划风险、金融政策风险和环保政策风险。开发商必须加大对这些政策风险的预测，以减少在住宅大盘开发过程中的各种风险，降低风险损失。

　　4.2.2 选择适合的开发运作模式

　　选择适合的开发运作模式也是房地产开发商进行风险规避的重要手段之一。这主要取决于房地产开发商的实力和郊区住宅大盘项目的建设规模。在郊区住宅大盘开发过程中，如果住宅大盘的项目并不是超级巨盘，而且房地产开发商具备足够的实力对项目进行单独的开发建设，那么开发商就没有必要再与其它开发商进行联合共同对住宅大盘项目进行开发。反之，则必须由多个房地产开发商联合共同进行建设。

　　4.2.3 选定合理的项目建设区位

　　在房地产开发项目中，对于一般住宅消费的城市居民而言，地段、环境与价位是其关注的三个主要的问题。郊区住宅大盘不同于一般的住宅房地产开发项目，也不单纯的等于城市大盘项目。所以在考虑选定项目区位时有自身的特殊性。通常，住宅房地产项目消费者(购房者)最关心的问题有住宅的适用、公共服务设施的方便、道路通畅便捷、居住安全、环境安静卫生、邻里来往与互助、景观、住宅经济等八个方面，其中一半以上是由区位直接决定的。[4]

　　因此，郊区住宅大盘开发项目的区位选定要遵循以下几个原则：

　　(1) 选定区域具备居民的可居住性;

　　(2) 便利的交通条件;

　　(3) 符合城市规划的整体布局;

　　(4) 自然生态环境较好，无污染，符合环保政策;

　　(5) 区域具备较成熟的综合配套措施;

　　(6) 综合消费成本不高;

　　(7) 开发商开发的获利性。

　　结论

　　城市郊区住宅大盘开发作为一种新的房地产开发和城市建设模式，是我国城市住房制度和土地制度改革、城市化进程的要求、房地产行业大发展等多种因素共同作用下的产物。

　　本文以城市住宅郊区化为理论基础，通过分析城市郊区住宅大盘开发风险，制定了相应的风险防范措施。具体来讲，本文研究了以下成果：

　　1.分析研究了城市郊区住宅大盘开发风险因素。城市郊区住宅大盘开发过程中存在着诸多不确定性因素，这些不确定的风险因素可能会给开发商带来严重的损失。文章基于房地产开发项目的一般性风险因素，结合城市郊区住宅大盘开发过程。分析研究了城市郊区住宅大盘开发风险因素。包括：政策风险、市场定位风险、区位选定风险、开发运作模式风险和经营管理风险。

　　2.确定了城市郊区住宅大盘开发风险防范措施。本文提出了城市郊区住宅大盘开发过程中的风险回避、风险转移、风险控制和风险自留等四种具体的风险规避措施。在前文的研究基础上，通过对城市郊区住宅大盘开发风险评价模型的应用，得出开发过程中的不利风险因素。并针对这些因素提出了各种风险因素的具体防范措施。

　　上述内容研究深度尚显不够，在许多方面还存在不足，这些都是需要在今后工作中进一步深化研究。

　　参考文献

　　[1] 洪悦. 城郊住宅规划与发展的新思考[J]. 中外建筑，2009 (4)：111-112.

　　[2] 王宏伟. 大城市郊区住宅开发模式研究[J]. 中国房地产报，2003.07.31.

　　[3] Virginia A Gibson，Marc Louargand. Risk Management and the Corporate Real Estate Portfolio. American real esbabe socieby annual meebin 2002，44-45.

　　[4] 施建刚. 房地产开发项目区位因素分析与研究[J]. 华东经济管理，2001(8)：101-104.