小议房地产企业的财务管理

　　关键词：房地产，企业，财务管理
　　内容摘要：随着中国房地产市场日趋成熟，中国房地产开发投资企业正面临着越来越激烈的市场竞争。房地产行业是公认的上下产业链长，具有投资大、风险高、周期长、地域性强的特点。面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，获得持续性核心竞争能力，必须提高企业的管理水平。企业管理的重要方面就是要加强企业的财务管理。
　　前言：目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算的阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。主要存在以下几个问题:
　　一、财务管理被动现象突出，预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。一般开发项目的成本核算只有在项目结算时才进行，这样做在财务上具有一定的合理性，但对于动态的开发过程而言，则掩盖了企业经营管理中的问题。特别是对于长期大规模滚动开发的企业，难以反映出开发项目的真实成本。尽管很多企业在不同程度上也建立了工程预算和财务预算等基本机制，但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。
　　二、财务管理行为不规范，主管随意性大。长期以来，不少房地产企业重规模、轻效益，重数量、轻质量，重过程、轻决策的观念和做法，使不少房地产开发企业在经营中比较重视开发规模的大小，以规模作为衡量一个开发企业实力和企业领导者政绩的主要指标，不注意做好投资可行性研究，凭主观随意性办事。对项目开发的资金来源、筹资成本、资金回收期、资金利润率等没有做出科学的测算。结果不但得不到合理的资金报酬，而且上千万的投资也有收不回的风险。
　　三、会计核算方面，缺乏用于支持管理和决策的信息，仅停留在记账和编制财务报表的阶段。且存在不正确的会计核算，例如，在成本核算时，期间费用和开发成本混淆，不能真是反映成本。
　　四、房地产企业财务关系复杂、管理难度大。房地产企业的财务关系包含投资者、债权者、承包单位、被迁单位和居民、勘察设计单位、材料供应单位、房屋购买者、土地转让单位等多种，甚至还包括工商、税务、市政等政府部门，如此繁杂的财务关系可见其管理难度之大。
　　五、财务形式多样化。财务关系的多样化带来的财务形式也是多种多样的。仅房屋销售一项而言，有一次性付款的，有按揭的。对外支出更是多样，有货到付款的原料供应形式，也有承包商分期付款的形式，可见房地产企业的财务形式是多样的。
　　六、房地产开发行业的特殊性要求房地产开发企业的财务人员除需要相应的业务知识外，还需要有工程管理、成本控制等专业知识，而房地产开发企业的财务人员素质良莠不齐，影响了企业的财务管理水平。
　　针对上述房地产企业财务管理存在的问题,我认为要改善财务管理方法,提升财务管理水平,应当构建并完善财务管理体系。包括以下几方面：
　　一、健全预算会计体系，实现财务管理预算化。房地产企业的预算会计体系主要包括项目预算与资金预算两项内容。项目预算是企业以开发项目作为预算对象，对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指公司在对各责任中心的资金需求和使用计划进行汇总后，根据整体资金状况，对企业资金的整体协调运作所制定的规划。企业财务部门应围绕目标利润编制预计损益表、资产负债表和现金流量表，构建企业财务预算指标体系。同时，要加强管理，坚持月度分析、季度考核、年度总评相结合的预算分析和考核原则，定期检查、严格考核、落实责任、兑现奖惩措施，形成以财务制度为主对经济行为定性约束，以财务预算为主对经济行为进行定量约束的格局。
　　二、搞好企业的财务基础工作，加强财务管理，是企业的经营管理活动建立在比较扎实的基础上。在企业财务机构内部，要合理分工，建立岗位责任制。对于各种会计凭证、账簿、报表的填制、登记、审核、保管和分析，都要有明确的分工，使各项核算工作都有专人负责。企业建立比较完整的管理会计系统，及时解决问题，改善工作,实现管理信息动态收集和深入分析,为管理决策提供有效支持，提高企业的经济效益。
　　三、我国房地产开发企业的财务管理是一个比较新的领域，没有直接可应用的、较为成熟的管理理论和方法。企业财务管理人员要主动根据房地产开发企业经营活动及其财务管理的特点，积极探索从征地、动迁、工程建设、商品房营销到物业管理整个开发经营全过程的财务管理制度，并在实践中积累管理经验，同时还可适当借鉴其他企业的经验，促成房地产开发企业财务管理制度的建设。促进核算型财务向管理型财务转变,使财务管理成为企业管理的核心手段之一;为保障房地产企业发展战略的实现,提供了有效战略实施操作手段;为房地产企业提供了一个系统性的财务管理体系解决方案,使房地产企业财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息;强化了房地产企业风险控制,能够有效降低企业运营风险。
　　四、强化资金管理。在资金的筹措管理方面，主要应做好以下几方面工作：首先，要加强企业的信用管理。信用是企业兴衰的标识，信用良好的企业，将能获得条件优厚的长期低息贷款，企业将会有源源不断的资金去开发经营更多的房地产项目。其次，资金的筹措要有计划。再次，应逐步扩大项目的自有资金比例，这样就可以使大部分贷款利息支出转变为企业的盈利。
　　加快资金周转，加强资金运用管理。首先，加快资金流转。由于受多种因素影响，房地产企业的开发项目往往不能按时完工，占用大量的资金，资金流转不畅，严重的会把企业拖垮。因此，企业应尽快处理掉“拖拉工程”。其次，加强企业现金管理。尽可能使应收账款与应付账款的期限保持一致，最好是应收账款回收的期限较应付账款交付的期限短，这样就可以保证按期支付应付账款，使企业避免过多的利息负担及资金占用。第三，防止企业过度预支资金，否则，一旦发生债务危机，就会危及到企业的生存。第四，严格控制管理费用的支出。房地产开发企业要防止讲排场、讲面子、大手大脚、铺张浪费等现象。
　　五、加强财务人员的业务培训工作，财务人员自身也要加强专业知识的学习，以提高业务水平，适应房地产企业财务管理的要求。
　　房地产行业是资金密集型的高风险行业,面对激烈的竞争,房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。