经营性物业抵押贷款在我国工业地产中的运用研究

　　(二)房地产投资信托基金简称REITs。房地产投资信托基金是以信托方式组成，主要用于房地产项目的集体投资计划。REITs具有融资规模较大，风险较小，可长期发展，可再融资的优势。2005年12月21日越秀投资，持有的越秀承建REITs在香港成功挂牌，募集到约18亿港元资金，成为内地第一支REITs在香港上市。但由于产品制度法规等多方面原因，之后绝大多数开发商尝试发行REITs未果，从长期来看REITs这种高端的地产金融模式可能会成为未来工业地产融资的主渠道之一，但目前REITs在我国还属于新生事物，现有法律税收制度等方面对房地产投资信托的具体实施存在一定的障碍(和讯网)。

　　(三)商业抵押担保证券(CMBS)，这是一种商业证券化的融资方式，是将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇集到一个组合抵押贷款池中，通过证券化过程以债券形式向投资者发行。运营良好的物业例如酒店、出租公寓、写字楼、商业零售项目和工业地产都适合做CMBS资产，因为这些资产均为能产生稳定现金流的有形不动产。2006年9月大连万达携手澳大利亚麦格理银行通过CMBS成功融资1.45亿美元，成为中国内地首批商业地产资产证券项目。然而当前中国发展CMBS还有很多障碍，首先CMBS落实需要有健全的信息披露制度;其次，CMBS也将遭遇到法律上的难题。

　　综上所述，尽管近年来对REITS与CMBS的研究已越来越多，但由于受我国资本市场、政策体制等方面的影响，REITS与CMBS在我国工业地产中融资中的运用尚很少，工业地产开发贷款依然是工业地产融资的主渠道。同时长期以来，银行贷款主要集中于工业地产开发阶段的资金需求，而对工业地产经营阶段的资金需求关注较少，且随着租赁收入在工业地产收入中占比的逐渐提高，对工业地产经营阶段资金需求的研究也显得更为紧迫，因此本文主要就经营性物业融资在我国工业地产经营阶段中的运用进行一定的研究。

　　二、经营性物业抵押贷款产生的背景及特点

　　(一)经营性物业抵押贷款产生的背景

　　经营性物业抵押贷款最早系东亚银行于2006年推出的租约现金流贷款，旨在解决房地产开发商经营阶段的融资需求。根据《中国房地产报》2006年9月18日的报道：“目前最为匮乏的就是物业出租时的长期融资环节，前期的短期开发贷款都很容易拿到，但开发一个项目起码三到十年时间，持有经营根本不是一年两年回本的，短期融资不能完全满足市场的需要。“母鸡开始生蛋后反而没有人给你贷款了。”在此背景下，东亚银行率先创造了租约现金流贷款即根据物业的未来租金收入对项目进行评估，然后根据评估值针对房地产企业发放贷款，此举极大的帮助了开发商、企业主更有效地经营物业，减少了对房地产企业资金的长期占用。此后，各大商业银行也陆续推出了与此向类似的信贷产品如经营性物业抵押贷款、固定资产支持融资等。

　　(二)经营性物业抵押贷款的定义

　　经营性物业抵押贷款是指银行向经营性物业所有权人发放、以其所拥有或购置的经营性物业作为抵押、并以该经营性性物业租金收入进行还本付息的贷款。经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商务办公楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等商业用房。随着出租性工业厂房的不断增加，目前国内各大商业银行经营性物业抵押贷款中的经营性物业已从单纯的商业用房逐步扩展到经营性工业用房。

　　(三)经营性物业抵押贷款的特点

　　1、用于抵押的经营性物业必须是借款人自己拥有的、位于商业繁华地段的、用于对外出租并以所收取的租金作为还款来源的贷款。

　　2、贷款可用于公司经营范围内合法合规的资金需求，包括但不限于置换负债性资金和超过项目资本金规定比比率以上的资本金。

　　(四)经营性抵押贷款的优势

　　第一，贷款用途灵活。经营性物业抵押贷款解决了房地产企业贷款用途监管难的问题，对于自行建造的物业，可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的自有资金，即置换出属于房地产企业的自有资金，银行对企业自有资金使用的监管力度可适当降低。

　　第二，贷款期限长。普通的抵押贷款，贷款期限一般为1年，企业面临的还款压力较大，经营性物业抵押贷款，贷款期限最长可达10年，企业可获得长期稳定的资金。

　　第三，还款方式灵活，降低企业财务管理费用。可根据企业资金安排和经营性物业现金流状况合理安排还款计划，经营性物业抵押贷款的还款来源是经营性物业的稳定现金流，物业的所有租金监管到银行，既保证了贷款的按时归还又降低了借款人财务人员的工作量和财务管理成本，使企业还款压力降到最低。

　　第四，**手续较为简单。经营性物业抵押贷款无须向开发贷款一样，提供项目开发阶段的所有相关批复文件，同时因建设风险、市场风险在较大程度上的释放，针对经营阶段的工业地产项目的评估更容易。

　　三、经营性物业抵押贷款在我国工业地产中的运用——以XY公司为案例

　　(一)XY公司概况

　　XY公司系成立于1995年的国有企业，注册资本10000万元，公司经营范围包括开发建设XY工业区的基础设施;依法转让出租、抵押土地使用权;房地产开发经营;房产租赁;房屋拆迁等，具有征地拆迁三级资质及房地产开发四级资质，其开发建设的房地产基本为工业厂房，且政府背景浓厚。

　　通过参观考察上海、苏州、河南等地的科技园区，结合当地科技园区的情况，2004年该司开发建设了B项目，该项目旨在开发建设标准通用厂房，向中小科技企业出租厂房，以租金收入作为该项目主要的经营收入。该项目占地面积20666平方米，总建筑面积为107177平方米，项目总投资为1.3亿元。目前该项目已全部竣工，厂房已基本全部出租，进驻企业达80家以上，23家投产，进驻企业拥有102项专利，吸纳了200多名科技研发人员，年产值约30亿元左右，年租金收入约2000万元，经济效益良好。截至目前，B项目的外部融资余额尚为4000万元全部系银行贷款，剩余贷款年限2年。

　　此外，目前该司还正在开发建设C项目和D项目，项目总投资分别达4.2亿元与1.12亿元，现企业资金需求较大。

　　(二)经营性物业抵押贷款在XY公司中的运用

　　就XY公司而言，为解决现有资金需求，以B项目工业厂房作为抵押物，同时以厂房未来租金收入作为还款来源，向银行申请**经营性物业抵押贷款。根据外部评估机构的评估，目前B项目工业厂房价值约为1.3亿元。

　　1、根据未来现金流测算可贷金额

　　由前述分析可知，B项目年租金收入P=2000万元，同时根据现行人民银行5年(含)以上人民币定期存款利率r=3.6%(此处是该利率作为内部收益率)，t=10年，故B项目未来10年租金收入现值PV=2000/(1+r)10+2000(1+r)9+……2000/(1+r)=16550万元

　　2、根据抵押物价值测算可贷金额

　　目前国内各大商业银行工业厂房抵押方式下的可贷金额=工业地产价值*70%，因此就B项目工业厂房而言，XY公司可获得贷款金额=1.3亿元*0.7=9100万元。

　　综合以上1、2两点，XY公司最高可向银行申请经营性物业抵押贷款9100万元，期限10年，其中4000万元用于偿还原有银行借款余额，其余可用于弥补企业经营性资金需求。此笔经营性物业抵押贷款可为XY公司带来以下益处：

　　第一，延长负债期限，降低企业还款压力。如原有4000万元的负债余额期限将从2年延长为10年，同时经营性物业抵押贷款一般要求与现金流入相匹配，进行分次还款，从而降低了一次性还款压力。

　　第二，补充企业其它项目建设资金需求。首先，该笔经营性物业抵押贷款可置换超过项目自有资本金部分，降低企业自有资金占用水平。目前，该项目银行融资余额为4000万元，占项目总投资的31%。根据项目资本金投资要求，房地产项目资本金为35%即可用该笔经营性物业抵押贷款置换出超过项目资本金要求部分4450万元，进而将此部分资金用于该司现阶段企业开发建设的C项目和D项目。其次，除4000万元置换原有负债、4450万元用于置换该项目超过项目资本金要求部分，尚余650万元也可用于补充企业流动性资金不足，缓解企业资金压力。

　　第三，提高财务杠杆效应。根据企业财务杠杆理论，一方面银行融资提高了企业的负债总额;另一方面，可发挥财务杠杆效应，降低应付税额，提高企业息税后利润。

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