青海大学学报范文房地产论文范文

所属栏目：青海大学学报
发布时间：2014-08-14 16:48:17 更新时间：2014-08-14 16:15:17

　　摘要：社会的不断发展，市场的瞬息万变，新一轮的房产调控计划的出炉，我们不难发现：一大批房地产企业将面临着一场挑战，同时也将回避不了这样一个既是现实的又是带有决策性的问题，即：如何走上跨世纪的发展道路?

　　笔者认为，房地产企业要在世纪之交的岁月里立于不败之地，或者说要在实施城市化发展战略上有所作为，进而在二十一世纪国民经济发展运行过程中真正成为新经济生长点的建设排头兵，甚至整个行业能成为国民经济的支柱产业，那么，仅仅靠拆一溜旧民宅，盖一二幢新住宅和建造一些小店铺、写字楼，或者在所谓的黄金地段抢得一小块风水宝地，然后见缝插针式地小打小闹搞城建… … 这些显然是不会有多大生命力了，而只有走集约化多元化发展参与城市综合开发之路才能使房地产企业伸展手脚，有用武之地，才能发展壮大。

　　关键词：青海大学学报范文,综合开发,城镇化战略

　　一、综合开发是房地产开发的高级阶段

　　“开发”(英语为“Development " )既开拓与发展。就其原意是指以荒地、矿山、森林、水力等自然资源为对象，通过有计划、有目的的改造，使之为人类服务的一种生产劳动。目前在社会实践过程中，“开发”一词已延伸到其它领域，普遍地被运用于对新事业新领域的开拓。如技术开发、智力开发、人才开发等。相比较而言，倒是房地产开发是最接近开发原意的一种经济活动和过程，它是对城镇进行土地和房屋的建设开发。而且这种活动和过程都是按照预定目的而进行的(规划、设计、建设、营销、管理等等)，因此它是一种建设投资的全过程。

　　综合开发是与单项开发相对而言的。它是根据城市建设总体规划和城市发展的要求，以建设地块和房屋的开发、建设为中心，对规划区域的房屋建筑、配套工程和基础设施进行全面考虑、统筹安排、分期施工、协调发展，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益的投资全过程.从这个意义上来说，房地产开发和综合开发是一种市场经济行为，受商品经济和价值规律制约。

　　1 .一般意义的房地产开发

　　城市建设中房地产工程项目从开发到综合开发，是一个客观发展的过程。由简单到复杂，由单项到综合，由低级转化为高级阶段。但不管如何发展变化，其实质的含义则是按照预定目的而进行的改造土地和建造房屋设施的经营管理活动的过程，当它的商品属性和市场机制完整凸现时，则完全是一种生产与再生产，创造并实现房地产商品价值，促进房地产资金良性循环的投资过程。

　　具体地说，一般意义的房地产开发，其开发者的主导思想是完成某一单项工程或着眼于建成一幢或几幢建筑物。从项目的筹划开始至计划立项、规划、设计、项目审批、招标、工程实施、竣工验收直至交付使用，这是一种垂直系统的运行，尽管这种系统内也带有综合的色彩，但毕竟系统内综合协调的工作并不复杂。特别需要指出的是，一般意义的房地产开发，往往在项目可行性论证初期，其着眼点仅局限于项目前期工作的 “三通一平”，进八施工阶段以后设法资金尽快到位等也就算按计划完成了项目。这种房地产的开发由于或多或少地仍具有计划旨意、规划条块分立、行政最终分配产品等因素驱动，因此，往往是轻骑突进，忽视了相应配套的城市基础设施建设，以及必要的商业网点的布局，结果住宅虽然建成，但水、电、邮等不通，或临时性通，或时通时断，居民无法住入或住不安宁，善后问题一大堆却又无法解决。因此，欲速则不达，好事多磨，说到底是由于忽视综合开发的结果。

　　2 ，发展至今房地产开发理应上一台阶

　　从房地产发展的厉史和内在规律来探寻，房地产开发也理应上一台阶，即进入一个区域开发甚至综合区开发的综合性开发阶段了。本文着重阐述明显带有综合开发属性的区域开发。

　　区域开发的开发商，其主导思想着眼于建成一个区域，他们的项目投资可行性研究，已经从建筑单体扩大到建筑群体，进而群体之间要考虑一定的区域面积，各建筑体的功能也已经是多种功能组合，也就是说要考虑规模开发。综合开发，比如说，实施城市化发展战略强调中心城市建设，或小城镇建设，发挥区域功能，这就要求开发应有一定的区域性，不能零敲碎打;住宅建设则要求以居住小区为综合开发的对象，当然也可几个小区并建。

　　总之，区域开发较建筑项目的开发内容又要复杂得多。这里所说的区域开发还是应和前几年各地蜂涌而上的经济技术开发区，或叫开发新区等有区别的。那种一时兴起的开发区建设说白了完全是种赶潮头，是一种从属政府的行为，其可行性是否经过科学论证，是否和城市总体发展思路相一致等却有待进一步探讨，许多城市搞的开发区只是一种“圈地”行为，既便有了“三通一平”，甚至建成了一些住宅，整个区域仍然是冷冷清清，既招不了商，又引不了资，损失的是国家大量的土地资源，教训应该是惨重的。

　　本文所说的区域开发，其着眼点是立足于城市化发展战略的需要，要求其在区域开发范围内功能完善、配套项目齐全、基础设施完善并有所超前。在旧城改造中，则是反对零敲碎打，而是指局部区域改建，即某一个相对独立的片(几条街坊)的更新改造，这种区域开发，从城市发展来看，内在有着功能要求而外在从发展战略来看是内外有机结合的结果，因此是必要的。

　　二、房地产综合开发的内容

　　参与城市化发展战略实施的综合开发，其内容主要包括两大部分：一是开发项目的综合配套，一是开发全过程的综合平衡。

　　1 .开发项目的综合配套

　　各房产公司随着一改过去那种零敲碎打、单兵突骑式的单体或小规模开发的局面后，对实施城市化发展战略大背影下的综合开发，对于房产公司这一投资开发主体来说，一方面的确多了一些框框，如：项目的区域规划明确，项目的规模、建筑风格的变数相对甚少，这一点在过去由于规划的可变性太大，反而使许多房产公司的开发尝尽尴尬之苦，因此规划的相对统一和稳定，从某种意义上来说对投资开发商来说是一件好事;另一方面综合开发说到底其运行方式毕竟是一种市场行为，价值规律对投资全过程仍然起着决定作用。因此，项目开发综合配套的内容基本就包括了：项目投资决策、可行性研究、土地招投标、项目设计、前期工作、建设招投标、工程施工、竣工验收、物业管理这些具体内容，但这里需要特别指出来的是――综合开发的项目投资决策和以往相比，增加了一定的难度。

　　综合开发的项目投资决策与过去单体投资决策的区别在于：综合开发由于是在区域内统一规划、统一设计前提下作的投资决策，对于这种决策的可行性研究，其着眼点更多的应放在对项目、在区域这根链条上此链与彼链的衔接、组合、相容等投资价值的把握上。可以预见的：区域内多个项目之间，不仅功能有区别，规模有大小，因而各项目的投资价值也肯定有区别，而且每个项目的投资价值又和区域的整体功能效应、区域社会价值密不可分。因此说，综合开发的项目投资决策难度相对大，它的可行性研究相对复杂也就可想而知了。

　　2 .开发全过程的综合平衡

　　本文所说的区域性综合开发，可能是集办公、商业、金融、旅馆、娱乐、体育、文教、停车场、科技、公园、公共服务及住宅于一个区域内，当然这个区域的规模可分为特大、大、中、小等类型。可大可小是没有定规的，但应保持一定的规模却是其鲜明特色，也就是说开发内容要比过去繁杂得多。因此开发全过程的综合平衡工作显得尤为突出和重要。

　　综合开发，必须严格地按照客观进程办事，具体地说应按工程进程依次进行，综合平衡、决策论证、前期准备、工程管理、竣工验收、销售和物业管理，这几个阶段是必不可少的，这里面对开发过程的计划编制和投资管理尤为重要。计划编制和投资管理的目的是要保证开发项目能有计划按比例地进行，合理制定计划和安排投资规模，保证使之与城市建设总体步伐一致，确保项目按期开工、竣工，及时营销和投入使用，实施物业管理，最终确保开发资金的良性循环，并实现自我增值、自身积累、滚动开发，以提高开发项目的综合效益。

　　3.房地产综合开发的地位与作用

　　在现代社会，城市既是经济发展的中心，也是文化、科技和政治中心。社会经济发展和现代化进程越快，城市发展和现代化进程也就越快。综合开发正是这种城市化发展带来的产物，因为加快城市化发展势必会导致城市在外延和内涵两方面的飞速发展。城市外延的拓展表现为原有城镇规模的扩大，如县镇扩建为城市、中心城市地位的确立等等;城市内涵的发展，表现为原有城市功能的增加和实现功能的质量提高。因此，房地产业综合开发在城市建设和经济发展中将更加鲜明地处于导向产业和基础产业的地位，它在城市中既处于主体地位，又能发挥启动经济的作用。其现实意义和作用是不言而喻的。

　　① 房地产缔合开发有助于建设好功能完善、结构合理的现代化城市。

　　在过去的城市建设和房地产开发过程中，还明显地存在着规划不周、新旧杂处、功能残缺、设施不全、风格呆板等落后状况，这种情况如不改变必将对城市建设和经济文化的发展造成一定损伤，所以一定要严格地用“综合开发”这个药方来医治新老“城市病”和防止“建设性破坏”灾害.

　　② 房地产综合开发有利于促进城市基拙设施和公用事业的建设和完善。

　　我国城市基础设施和公用事业的建设和规模已大大滞后于城市规模的拓展、经济文化事业的兴起和城市人口猛增的客观需要。就拿绍兴来说也不例外，许多公用事业、设施等的布局由于各司其职，没有统一的城市发展计划和城市建设规划的指导，因此，“你造你的路，我埋我的线，今年铺好路，明年开路铺管”等等还是时有发生：城市交通道路、供水供电、停车场、绿化等基础设施和公用事业已成为城市建设和管理中的瓶颈口实施综合开发后，就有可能按总体城市规划把区域内主体工程、配套项目、基础设施、交通道路等的要求，分批分期建设，才能保证总体工程和单个项目的功能效益的发挥，才能协调好区域内主体建筑与配套设施的关系，完善城市的功能提高城市的规模效益。

　　③ 房地产综合开发有助于推进经济体制改单，加强开放度，发展外向型经济。

　　房地产综合开发的健康运转，能促进房地产业的体制改革，突出土地资源的规模效益，促进房屋商品化和住房制度的改革。房地产综合开发客观上要求提高房地产业的管理水平，有助于推进房地产商品化管理，强化房地产市场运作;再说房地产开发经营的良好运行，能为城市建设提供资金，启动市场，优化消费结构，对城市建设和国民经济健康、持续、高速发展起到积极推进作用。

　　④ 房地产嫦合开发有助于提高城市品位和人民大众的物质生活、精神生活的水准。

　　房地产综合开发由于强调了区域开发、综合配套和规模效益，因此，它的建设速度、建设质量、环境质量和物业管理等都比过去的城市建设有着质的飞跃。综合开发能明显地提高城市建设的品位，因为区域内的功能完善、交通便利、设施充分、环境优雅、建筑风格统一，这势必大大优化市场的投资环境;吸引更多的投资商和游客共同参与城市的建设和发展;同时也为城市居民创造了良好的生活环境，这对物质文明和精神文明都是相得益彰的。

　　三、为什么综合开发将是房地产企业跨世纪发展的必由之路

　　1 .城市化发展战略的挑战

　　二十一世纪以来，提高城市化水平或者城市化发展战略这一趋势的演变，已经不只是出自二十世纪八、九十年代经济结构调整的需要，实际上已上升到跨世纪整个社会政治、经济发展的迫切需要。《浙江省农业和农村现代化建设纲要》明确提出，要通过努力，使全省城镇人口比重达到45%的目标。加快县城和重点城镇建设，完善城镇体系。加强基础设施建设，优化整体发展环境，促进区域经济协调发展。”因此，从这个意义上说，进一步推进城市化进程的战略部署，加快现代化城市建设，已经对原有的大到国民经济布局、中到城市规划和建设、小到房地产开发和房产企业的发展都提出了新的挑战，从另一个角度看，是对上述原有的体制和机制一次不小的冲击。

　　2.地方政府的政策导向

　　为了适应新世纪城市化发展的趋势，进而为了实施这种战略决策，国家的有关部门和地方一些政府都作出了部署，出台了相应的政策和规划。绍兴市政府日前也分别是出台了《绍兴市人民政府关于进一步加强绍兴市区房地产市场管理的实施意见》、《绍兴市人民政府关于绍兴市区老旧房区域改造工作的实施意见(试行)》，市城建委、规划处、市水利、环保等部门都将对城市规划、河流、环保等建设项目提出导向性政策意见。特别是已经出台的《绍兴市区征集体土地办法》，对今后市区内区域成片开发在土地资源供给上作出了政策导向，因为这一办法的制定，其根本宗旨是建立以“统一规划、统一拆迁、统一招标出让、统一监督管理，搞好集中连片开发”为原则的土地回收储备出让机制。同时一些专家和有识之士也都在报刊上撰文阐述实施城市化发展战略的重要性、必要性和可行性。这一切都为房地产企业的综合开发在城市战略中所扮演的角色、所起的作用给了充分呼应和引导，可以这么说：舞台已经搭就，大幕正在拉起，只等具备一定综合实力、且有远见卓识的房地产企业进入角色了。

　　3.实施综合开发的可行性

　　绍兴是一座具有浓厚文化底蕴的古城，但是保护古城与城市现代化发展这对矛盾始终困扰着城市规划和建设开发。再加上绍兴城区原本面积并不大，城区内却河道密布，因此，建国以来城市建设发展缓慢。十一届三中全会后的二十年，前十年虽然在城市建设上开展了一些规划性的基础工作，但幅度较大的建设动作由于拘泥于保护而难见实施;后十年受整个改革开放的大气候影响，更直接受投资环境的刺激，市区城市规划和建设的步伐明显有了放大和加快。然而在当前新形势下，如何跟上城市化发展这辆快车，加快中心城市建设?这势必将会使城市区域内综合开发提上议事日程，但如何协调好保护古城特色和中心城市的区域拓展，仍然是摆在城市建设决策者面前的一大课题。

　　我们认为，在规划建设绍兴城市的过程中，假设把沉淀着近2000 年越历史、越又化的古城全部拆平重建绍兴，这显然是对历史、对越文化的草率和不负责任。同时对所有古城都推倒拆平重建新城，那么城市的文化底蕴，城市间的建筑风格、特色，乃至城市的人情风俗都被抹成一色，此城与彼城的区别也就没有了，简单的城市趋同必将导致城市的衰落，因而.既不可能.也不现实，更不具理念。但是，反之若由于要一味保护古城特色，尤其要保护像绍兴这徉古人文景点小而多的老旧城而左顾右盼，这边不能拆，那边不能建，几年、十几年下来，新的建不了，旧的保不住，留下的只是白茫茫一片破旧城，这同样是既不可能，也不现实，更违背历史发展规律。

　　我们认为，还是应坚持实事求是，保护与新建并举，区域保护与区域开发分片实施的原则：① 区域保护。就是在城区内相对人、文、街、桥、河等集中的区域范围内突出历史、文物和文化、旅游的功能去保护、发掘和利用，以古越城墙也可包括府山在内为标志，将散布于市区的各景点(现在基础上还可发掘), 浓缩于区域内，于是城墙、小河、古桥、石路和老台门，再加上酒肆、茶庄、越菜、戏台和小商品，浓浓的越味，悠悠的人情… … 这种散发着浓郁的地方风情和文化气息的建筑氛围和现代城市的布局仍然应该是和谐的;② 区域开发。城市建设毕竟是要紧随时展步伐的，区域开发正是在适合城市化发展的基调之上，其中心城市定位后，根据城市功能区别而划片开发的一种综合性城市开发。区域开发除了自身区域内的宠大的开发任务，还有一个与旧房、旧街坊的改造有机结合、互补功能的问题，因而，综合开发不仅是一项系统的城建活动，是一项具有高度技巧的艺术工程，更是一项社会经济活动。

　　四、综合开发对现有房地产企业提出了新的更高的要求

　　参与城市化发展的主体显然除了政府以外，就是投资商和开发商，许多时候投资商和开发商实际上是一回事，只不过叫法不一而已。房地产开发企业既然是参与城市综合开发的主体，而且这一主体与过去那种小打小闹的房产公司又有了新的区别。那么，新的形势对于这一主体也会提出新的更高的要求。

　　1.对企业规模和实力的要求

　　城市内区域综合开发是一个相对庞大的系统工程。虽然在区域范围内实施综合开发仍然可以由不止一个开发商同时展开，但每一开发商所承担的开发量已经不只是一幢楼、一条路等一些单体建筑，它至少应该是一个特定功能的建筑群，其建设量相对较大.因此，一般的房地产企业恐难以承担。实际上区域内参与综合开发的开发商其个数安排以尽可能地少而精为好，这徉肯定有利于协调开发商之间的权利和义务，减少不必要的摩擦。这些都要求参与综合开发的房地产企业必须具备一定的规模和实力。从发展方向看，一定规模的经营也是企业发展的必然趋势，因为市场经济的竞争激烈程度越来越强，对中、小企业来说冲击越来越大。市场经济要求企业不仅具备一定的生产经营手段，一定的获利条件，它更要求企业应具备一定的抗风险能力。区域内综合开发正是展示了这一背景，同时也对房地产企业提出了更苟刻的要求。

　　那么，现有房地产企业如何扩大规模和增强实力呢?绍兴现有在册房地产企业中能达到相当规模和具备实力的房地产企业只占很小一部分，尤其是近年来，受国家房产调控政策的影响，具备市场竞争力和有雄厚实力的房地产企业更是凤毛菱角。绍兴要实施城市化发展战略，在确立中心城市地位的同时，加强发展周边县城和乡镇建设，这样的发展战略的实现，必须得有一批颇具规模和实力的房地产企业共同参与，当然这其中应该包括外地，甚至外商投资企业参与开发。

　　在现有市县房地产企业的基础之上，扩大其规模和增强实力，的确是一件不简单的事，除了政府应给予自始自终的正确引导和全力支持外，实施资产重组、企业改制、科企结合。和通过住房金融制度的改造等等办法，都是值得探索的。比如：资产重组，实施房地产企业强强联手，可以对现行国有、全民所有制房地产企业实行股份制改造，也可将设计院、科研所、园艺所、装演公司、市政公司等与房地产开发相关企业股份化组合或组成投资开发集团等等。当然总结前一阶段其他类企业的资产重组经验教训，还是有值得注意的地方，即：房地产开发企业的资产重组，必须以优良资产注入或联合，而不能简单组合，更不是优与劣的掺和，因为这不是救济活动，也不是为重组而重组，追求形式而已。再比如：对参与城市化发展战略的区域开发项目可向社会发行债券和股票，逐步走上金融房产、证券房产模式来发展现代化城市。

　　2 .对企业自身素质的要求

　　既然进入二十一世纪后，房地产企业所临着这样一种机遇与挑战并存的舞台。那么那些已有一定规模和实力的房地产企业，除了政府在宏观调控建设市场和政策上予以正确引导外，其自身是否也有一个提高综合素质，尽快适应多变、充满诱惑力和富有竞争性的市场经济的问题呢?答案是肯定和不容置疑的。

　　所谓企业综合素质，是指企业各种内在素质的集中体现，主要包括人员素质、管理素质、技术素质，本文只择其一、二略加阐述。

　　① 人员素质中，经理层的运筹帷握和决策能力是至关重要的。参与城市区域范围内综合开发，由于其投资量大、周期长、要求高，因此作出是否参与投资开发的决策，其重要性和决策难度，显然要比参与操作开发建设项目大得多。这就需要经理决策层具有很强的融合了冒险、创新精神和判断力的战略家眼光。当然这种战略家眼光不是一毗而就的，它需要知识、经验(也包括教训)和胆识的积累。所以说，一个项目完成后的效益如何?乃至一个企业经营运作成功与否?其重大决策的对错直接影响到项目或者企业的成败或生死存亡，这并非危言耸听。难怪美国学者帕尔默认为，企业家的精神是在重大不确定情况下作出决策，因而使得管理任何处于剧变与不可测环境下的公司，就如同经营一家新企业一样富有挑战性。

　　② 管理素质。企业多元的组织结构，正是为了吸纳现代化的科研水平，网络各种各样的人才，最终体现适应综合开发的系统功能。因此它的管理结构除了一般房地产企业的基本结构外，往往从能否适应城市区域综合开发的需要出发，形成了除一般开发的组织结构外，还有建筑、园艺、装满、物业管理等多元组织结构，为的是形成系统结构，便干完整地承接开发项目，减少各环节间的摩擦和利益损耗。

　　③ 技术素质在房地产企业中有一定的特殊性。现今需要特别指出的是对现代科技的掌握和应用上。现代城市建筑和智能住宅的科技含量越来越高。如：网络的普及和入户，防盗报警系统的应用，水、电、煤、气等的自动抄录计费系统的运用，净水、供水、中央空调的小区化等等，即便是土建工程技术标准的提高、装演新材料新工艺的应用等等也足以迫使开发商要加大、加快提高其技术素质。

　　总之，房地产开发企业整体素质的提高.依赖于每项素质的提高，从而达到适应参与城市化发展战略的目的，并直接作用于区域综合开发，做到经济效益、社会效益和环境效益相统一，把房地产开发企业建设成具有高度物质文明和高度精神文明的现代化企业。