县域经济与房地产市场问题探析

　　县域房地产业的发展，对实现区域经济平衡具有重要意义，尤其在解决县城职工住房问题、增加地方财政收入、促进县域经济全面提升、改善县城建设风貌、扩大就业渠道等方面具有很好的推动作用。同时解决了相当一部分人的就业问题，促进了社会的安定团结。但仍存在一些问题和制约性因素，尤其是县域房地产的发展问题应当引起重视。

　　一、法规不全。我国，由于房地产业在我国是一个新兴支柱产业，对其发展规律的了解和管理的经验还积累得不够，以此为基础制定的法律法规也不同程度地存在许多问题，这影响了对房地产权利的有效保护。特别是房地产开发涉及到立项、土地、规划、拆迁、勘探、设计、文物、环保、消防、人防、建筑、监理、评估、销售、劳保统筹、物业管理、水、电、天然气、城市配套、绿化、办证、税收、银行按揭等几十个相关部门。这些部门都应有法可依，但是目前法规远不能涵盖这些方面，致使法律对房地产业的发展起不到保驾护航的作用。

　　二、意识落后。县城的经济相对不发达，信息相对闭塞，观念相对落后，主要表现在：一是规划缺乏超前意识，致使开发建设的项目有的三至五年就已经不适应城市建设的需要，出现反复建设，人为浪费严重的现象。二是设计缺乏超前意识，开发建设的小区缺乏创新、缺乏“本土特色”和“本土精神”。凡去过青岛的人都有一个明显的感觉：那里的建筑很有地方色彩，处处可见的是蓝天、红瓦、绿地，与大海连成一体，相映成辉。凡去过大连的人也会有一个明显的感觉，大连的每栋楼房的设计都不尽相同，做到了栋栋外观有特色。现在有的发达地区除了园林化小区外，又在构思河流小区。三是物业管理意识淡薄，物业管理是房地产开发业的持续，属于房地产开发业的一个序列，是一个十分重要的行业。从1993年3月份中国第一个物业公司在深圳诞生起，到现在全国诸多物业公司的设立，这是一个很大的进步。但是相当一部分人对物业管理的认识不足，不能正确地对待这一新兴的行业，个别业主为一些小事动辄不交物业管理费，甚至以不交水电费来要挟物业公司，使物业公司的工作难以开展，致使我省的物业服务普遍不能到位。四是环境保护意识差，环保工作对于房地产业来讲是至关重要的，它直接关系到人民群众的身心健康，但是，很多人却不能认识到这一点，有的小区周围环境差、污染严重、噪音大、绿化面积也达不到要求，更谈不上卫生文明了。

　　三、价格偏离。由于中国特殊的历史过程、城市化进程的加快形成了人员过快的向城市集中。加上市场初级阶段垄断的存在，出现了稀缺性幻觉和有效需求局限的双重问题。再加上个别房地产商采取囤积居奇等各种方式抬高房价，取得利润，形成虚假需求，造成当地房价和当地居民收入比例失调。价格的偏离，使很多人一辈子的收入仅够买一套住房。这严重影响了广大职工群众购房支付能力的提高，导致房地产市场有效需求增长乏力。

　　四、诚信缺失。“诚信”应该是房地产开发过程中最为基本的道德规范。大部分房地产企业都是很讲诚信的，这关系着房地产企业能否良好、持续发展的重中之重。但也存在着一些“不诚信”现象，这主要表现在以下几个方面：一是虚假广告。说得是天花乱坠，结果与实际不符。例如：广告中讲商铺每平方米2万元，结果公摊面积达到50%，一下子成了每平方米4万元。事前不讲明全部信息，往往使人上当。二是一房多售。据报载，一房多主的现象在我省各地时有发生。三是短尺少寸。所购面积与实际面积不相符，有的相差达5平方米之多。四是承诺不兑现。承诺一套，做法另一套。有的开发商承诺五证齐全，结果不是缺这证就是缺那证，据了解，某些地区的小区业主过了三四年仍拿不到房产证。

　　五、分配不公。一些地方领导为了彰显自己的“政绩”，把大量的资金、土地等资源投向了房地产开发，一些县城甚至乡镇都建起了漂亮的、豪华的广场、高档住宅和别墅。农民的土地被大量低价征用、高价出让，土地增值的收益绝大部分转化为经营城市、建设城市的资金。农民得不到土地增值带来的利益。反而产生了大量的失地农民。这些失去赖以生存土地的农民，没有能力在城镇就业，成为社会的一种不安定因素。据有关资料显示.近年来农民群众上访中，有70%以上涉及征地、补偿等问题，出现了一批种田无地、打工无岗、低保无着的三无人员。

　　六、拖欠严重。一是拖欠施工单位工程款。自央行出台新的政策后，过去房地产开发商零风险已经成为历史了，资金严重不足直接困扰着众多开发商，尤其是县域开发企业更为突出，为了解决资金不足的问题，开发商除了融资外，主要采取先行预售和施工单位先行垫资来解决资金不足的问题，这样在房屋销售好的情况下，问题不大，一旦销售不畅，结果必然拖欠工程款。这些已是房地产行业的普遍问题。二是拖欠农民工工资。农民工工资的来源主要由施工单位来支付，工程款不能按期到位，施工单位就无法向农民工支付工资，这就形成了一个恶性循环，这一问题已经直接危害了社会的安定团结，在温家宝总理的亲自过问下，拖欠农民工工资的问题得到了各级政府的高度重视，但问题依然严峻。

　　七、政出多门。缺乏统一的管理，政出多门。因为房地产开发涉及到几十个部，各部门都在执行自己部门的管理规定，站在自己的角度看问题，这个部门认可了，但在其他部门却得不到认可，耽误工夫和时间，致使房地产开发过程时间过长。依法行政不规范，审批时效无长短，尽管法律规定了审批期限，但是部门一拖再拖，今天这个领导有事，明天那个部门外出考察，你干着急却没有办法，告状得罪不起，打官司无精力，只有等待。行政不廉也是造成开发审批周期长的原因。本应在很短的时间内办的事，却拖着不办，等你寻情送礼后再办，这种现象司空见惯。

　　对于当前在房地产开发过程存在的问题，必须引起重视，必须尽快采取相应的措施，以促进县域经济的发展。

　　一、要结合实际情况，尽快建立、制定、出台相应的地方性法规、规章，切实使房地产开发的整个过程有法可依、有章可循，沿着法制的轨道发展。从行业经济法规和行业政策入手，来营造与完善房地产市场经济秩序。

　　二、在认真清查闲置土地的基础上，进一步加强土地市场监督，依法限制土地囤积居奇，搭建交易平台，减少交易成本，为存量土地流转创造条件。对闲置二年以上的建设用地，无偿收回土地使用权，在县城规划区内，杜绝个人违规建私房。

　　三、充分发挥城市规划的调控作用，合理确定各类房地产建设用地的布局和比例。从提高城市品位、创新居住环境品牌和住房品质的角度出发，高起点规划、高标准设计、高质量施工、高效能管理，打造一批一流的住宅小区。优先安排经济适用房、普通商品住房的建设用地。

　　四、严格房地产开发业的资质审查，不断培养“诚信”企业。加强房地产的业务培训，不断提高业务人员素质，特别是要从规划、设计人员下手，高位起点，打造房地产业特色和品牌。要确实使房地产业以人为本，为和谐社会的创建发挥作用。

　　五、坚决贯彻国务院关于不拖欠农民工工资的指示精神，相关部门齐抓共管，切实做到资金未到位的工程不得动工;拖欠农民工资的工程不予验收;拖欠农民工工资的企业不得继续经营。设立专门举报中心，但发现举报属实，严肃处理，决不能让农民兄弟的血汗钱付之东流。

　　六、依法行政，建立制约制度、廉政建设制度，使审批手续正常化、阳光化、规范化，以缩短房地产开发的周期。最好能建立一个统一的管理部门，从根本上解决政出多门问题，特别是在房地产业不成熟阶段，在某些方面，由政府宏观调控更为有益。从而有效地加强房地产市场行政管理与服务工作。

　　七、实行政策宏观调控，采取相应措施，抑制房价爆涨。一是要政府出面干预，根据不同的区域，限制房屋价格，以反对暴利行为。二是采取税收调控，抑制炒房行为。三是规范土地与房产投机行为，实行公平竞争。四是加大经济适用房的投放量，以解决工薪阶层的住房问题。五是提倡新型节能材料，减少房地产开发成本。

　　八、打破城乡门槛，培育消费群体，鼓励农民进城购房。凡在城区购买了商品房(含二手房)的，可凭《房屋所有权证》**全家落户手续。经购房获得城镇户口的农民或外迁入人口，与城镇居民享受同等就业，子女就学和社会保障等待遇。

　　九、发展节能省地型住宅，实现经济可持续发展。目前，正处于城镇化快速发展时期，资源消耗多是当前发展阶段的基本特点。因此，要维护长远的发展利益，就必须走可持续发展道路.转变以“高投入、高消耗、高排放和低效率”为特征的粗放型经济增长模式，促进经济发展与人口、资源、环境相协调。发展小户型、环保型、集约型住宅，大力推动住宅科技成果的产业化和生产方式的现代化，实现住宅建设的高效率、高质量、高资源利用率、低环境负荷。同时要选择资源节约型的人居模式，改变住宅片面求大、求宽的非理性消费观念，坚持在较小套型内创造较高的居住舒适度，建立文明健康的住宅消费模式。

　　促进房地产市健康持续发展，是促进消费、扩大内需、拉动投资增长、促进工业化、城市化，保持县域经济快速健康发展的有效途径。实现房地产市场健康持续发展，对于全面建设小康社会，加快社会主义现代化建设具有十分重要的意义。

　　参考文献：

　　【1】李瑜华.县域房地产市场发展状况调查.金融与经济[J],2006(05).

　　【2】季爱东.房地产市场发展状况评析.中国房地产金融[J],2003(07).

　　【3】肖元真,林靖.各国房地产市场发展基本状况析.上海房地,2006(03).