房地产企业成本控制体系的建立与实施

　　摘要：从成本的属性来看，土地成本、管理费及财务成本在项目初期即可大部分确定，其波动幅度微小，可控性相对较小；前期费用、工程成本、营销成本则会因为项目本身情况、涉及复杂因素众多等而出现前后测差异较大的情况，如采取有效措施，则可控性较强。
　　关键词：房地产，企业，成本
　　研究房地产企业成本,其实质就是对房地产项目开发成本的分析研究.总体而言,一个项目的开发成本大体可以下六大部分:1、土地成本；2、前期费用；3、工程成本；4、营销成本；5、管理成本；6、财务成本。从成本的属性来看，土地成本、管理费及财务成本在项目初期即可大部分确定，其波动幅度微小，可控性相对较小；前期费用、工程成本、营销成本则会因为项目本身情况、涉及复杂因素众多等而出现前后测差异较大的情况，如采取有效措施，则可控性较强。因此，工程成本、营销成本是我们在项目开发过程中进行成本控制的重点。尤以工程成本为重。
　　下面就上述六方面的成本管理工作，重点在工程成本方面采取的成本控制措施，以及相关的管理经验作简要分析：
　　一、房地产项目开发成本控制的总体思路
　　1、建立成本控制目标。在各个项目的开始阶段，即及早建立成本控制目标，并将目标分解，制订出各项成本的具体控制指标，责任落实到部门；
　　2、公司成立成本控制小组，定期（每半年）对各个项目的发展成本进行全面分析、评估、检讨，对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施；
　　3、设计是成本控制的关键。加强对设计部门人员的成本意识普及；在保证设计质量的前提下推行成本限额设计，控制设计对成本的影响；
　　4、严格规范工程分判程度，及早进行招标准备；设计、合约、项目相互配合；规范材料样板、工料规范，减少合约履行纠纷和风险，降低工程成本；
　　5、完善设计变更、现场签证程序、完善变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限；
　　6、开源节流，严格控制管理费用开支。
　　二、房地产项目开发成本控制的具体办法及经验
　　1、土地成本管理
　　土地成本，主要指土地获得阶段形成的各类费用支出，包括地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。在房地产整个开发过程中，土地一旦到手，其成本即基本确定，直至项目开发完成，该成本一般也不会有较大变化。
　　2、前期费用管理
　　前期费用，主要指设计费、报建费、勘察测绘费以及可研费用，其中成本控制的重点为设计费。对于设计费用，主要从以下几方面进行控制：1）严格控制设计质量，在项目前期即尽可能确定有关技术经济指标参数，防止因设计自身失误原因导致成本增加，设计费用的审核、支付亦与之挂钩；2）在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容；3）在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。
　　3、工程成本管理
　　工程成本，主要由分包工程及甲供物资成本、配套成本等构成。
　　分包工程及甲供物资成本主要包括土建、机电安装、装饰、室内全装修、消防、弱电、电梯、甲供材料等通过招投标确定的分项工程/供货合同成本。主要通过以下具体措施来控制分项成本：
　　1）在项目前期（项目规划阶段、方案设计阶段、施工图纸设计阶段等），根据设计的深度，以及过往工程建设经验数据、市场价格因素，结合项目市场定位、销售市场预测情况，通过不断调整、修正的方式尽早确定合理的成本控制目标。
　　2）成本控制目标一旦确定，应及时对成本测算值作进一步拆分。具体化的成本控制指标对工程分包和材料选用有指导作用。举例来说：设计图纸要求外墙采用花岗石，则国产材料、进口材料，效果不一样，价格差异也很大，决策时就需要根据分解后的成本控制目标结合有关项目定位情况进行综合评判、选择，或进一步的选取替代品，达到设计效果与建造成本的平衡、统一。
　　3）在工程分包和材料采购过程中，坚持“三堂会审、货比三家，最低价中标”的原则。编制标底，作为报价评议的重要依据。同时，加强分包商管理工作，完善投标单位的资格预审、考核制度，本着公开、公平、公正的原则广泛吸收种类承包商，以实现充分的市场竞争，最终实现降低成本的目标。
　　4）加强对投标单位的议标制度。一方面，通过议标，解决了招标过程中存在的图纸、技术、工期节点设置等各类含糊不清的问题，避免了将这些问题、矛盾带入合同中而可能导致的后期现场施工纠纷、价款争议事项；另一方面利用承包商的竞争心态实现报价让利，成本下浮。
　　5）充分进行建材市场调研，了解有关新工艺、新材料、积累广泛的市场信息，厂家单位，以充分协助设计部门进行设计、选样、封样，并尽可能实现有关材料的替代、有关施工方案的替代，降低工程成本。
　　6）完善设计变更、现场签证的流程、制度，完善设计变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限。严格变更前的成本评审，明确相关人员的签字权限，即由设计院签发的设计修改图纸必须经过公司设计管理部门的书面确认，如涉及变更金额较大（20万元以上），则提交公司总经理办公会讨论确定后再予以实施。
　　4、营销成本管理
　　营销成本，主要指在项目销售过程中形成的种类费用，包括广告费、推广费、售楼处费用。
　　营销成本管理的主要措施为以下几点：
　　1．建立各项的广告及市场推广计划、预算的执行及监督体制。随着公司项目增加，营销中的广告及推广手法增多，广告随机性加强，广告费用的不可测因素也随之增多，建立完善的广告及市场推广计划以及费用预算制度，是必不可少的。
　　2．完善营销成本管理的招标体系，完善各项广告制作的报价、比价、议价操作流程，用竞标的方式，谋求各项广告制作的优质低价，控制广告制作的费用成本。
　　3．降低媒体发布的折扣点，媒体发布尤其是报纸广告的投放，占整个广告费用的比重，进一步降低主要媒体广告发布的折扣点数，可直接降低广告费用，对于营销成本的控制也是有效的举措。
　　5、管理成本控制
　　管理成本，是指公司、项目部为组织和管理项目开发经营活动而发生的种类费用。管理成本控制的措施主要是全员树立降低成本、增加效益的观念，全方位对项目的开发间接费进行监控。
　　6、财务成本管理
　　财务成本，主要为资金成本和税务成本，由项目总成本确定。提前做好与政府部门的沟通，争取税收优惠，在可控范围内最大限度降低税金成本。依据项目《可行性研究报告》、《项目发展计划》、《年度现金流量预算》，合理安排资金计划，保证项目资金供求平衡，最大限度降低项目资金成本。