数字房产测绘技术

　　国内的房产不是一种纯粹的商品，商品房无论从立项，获取土地、开工建造、还是验收、备案销售，分别要经过发改委、国土局、规划局、建设局、消防局、房管局等各个政府部门，每个环节政府的角色都不可或缺。房管部门更是在这一流程的最末环节，处于把关的环节，因此房产管理部门职能繁多，业务繁多，管理异常复杂。正是在这种情况下，我国的房产管理部门一直在不断的尝试将最新的技术应用到房产管理中来,房产管理信息系统由此应运而生。本文主要对数字房产测绘进行了研究。

　　1、GIS在房产管理中的应用

　　1.1GIS在房产测绘中的应用

　　房产测绘是房产管理的重要前置业务，是房产图形和房屋属性信息的重要来源。从传统的观点来看，测绘的任务在于制图，其最终成果就是图形。传统测绘关注的重点在于图形的表示和精度。随着房产管理信息系统逐步建立，这种模式已经不能适应信息系统发展的需要。房产信息系统是以GIS空间数据为支撑的综合应用系统，GIS空间数据库是整个系统的基础和生命。GIS空间数据库建立和更新的最重要手段是房产测绘，其承担着为信息系统输送数据的使命。

　　但是到目前为止，国内已投入使用的房产测绘软件大部分不具备GIS功能，其不足主要表现在：

　　(1)仅以“制图”为主要目的：房产信息系统所需房产测绘提供的信息不仅仅是几张纸质的图形，还要包括数字化的图形信息和属性信息，而目前的房产测绘软件大都不能满足这个需求。

　　(2)缺乏图形信息和属性信息的一体化存储：在传统的测绘软件中，虽然也有电子格式的图形和属性数据，但图形信息和属性信息的存储是分离的，而且没有数据存储上的联系，因此，很难采用一种简便可行的方法来对这些数据进行访问。将GIS技术应用到房产测绘系统，不仅可以极大地推动房产测绘技术本身的不断进步，同时也有利于房产信息系统的建设和数字城市的建设。其社会经济意义主要体现在以下两个方面：

　　(1)减少信息系统建设过程中政府和企业的重复投入。如果房产测绘系统具备了直接向信息系统提供数据而不需要二次加工的能力，房产测绘和信息系统GIS空间数据库的建设就可以合二为一、一步到位，这样就可以大大节省信息系统在数据建设上的投入。

　　(2)加快房产信息的数据更新，保持房产信息系统数据现实性。没有一个现实的房产信息，就不能进行有效的房产管理，更谈不上进行科学准确的房产信息的分析和预测。基于GIS的房产测绘系统的建立，将会从根本上解决这个问题。

　　1.2GIS在房产档案管理中的应用

　　在房产管理众多频繁变化的要素中(如权利人)，唯一变化很缓慢的就是房屋这个空间实体。以房屋这个空间实体为线索，就可以将所有与之相关的信息检索出来，并建立起历史演变过程。而在GIS中，对房屋这个空间实体的管理，最直接、最有效、最唯一的就是它的图形。

　　因此，在引入了GIS之后，在管理上只要通过房产图形，就能够准确地掌握房产的过去和现状，以不变应万变。这种以“图”为中心，来对房产信息进行管理的模式，我们称之为“以图管房”。“以图管房”模式的建立，可以较好地解决传统的房产管理中所存在的不足和漏洞，减少纠纷的产生。

　　GIS技术的应用，能够较好地适应房产管理数据空间特征强、数据量大、数据动态变化频率等特点，如果再能将GIS、MIS、OA三者集成到一起组成一体化的房产管理信息系统，可以极大地提高房产管理的科学性和准确性。

　　1.3GIS与MIS、OA一体化的数字房产系统

　　在房产管理信息系统中，GIS和MIS都是不可或缺的管理工具，二者相辅相成。另外，除了MIS和GIS之外，房产管理中还需要应用处理公文操作的OA(办公自动化)系统。在开发房产管理信息系统时，应能将三者有机地集成起来，实现三者在技术上的一体化，从而实现房产权属登记、交易管理、房产测绘、市场管理、物业监管、拆迁管理等房产管理业务的一体化。

　　GIS在房产管理信息系统中的应用，具体来说，主要包括以下几个方面：

　　(1)应用GIS技术，实现对海量的GIS数据与MIS、OA等属性数据的一体化存储和管理，建立高效的房产数据库。

　　(2)应用GIS技术，实现房产管理中对制图的需要。如房产分幅平面图、分丘平面图、分层分户平面图等图件的制作和输出。特别是要实现权证附图的自动生成和图形套打。

　　(3)应用时态GIS技术，实现对房产历史信息的有效管理，建立房产空间信息与属性信息的历史演变关系，通过历史回溯，为解决房产纠纷提供历史数据。

　　(4)利用GIS的空间查询功能，提高房产管理统计的科学性和准确性。在传统的房产管理中，对房屋的描述，主要是通过房屋坐落的文字描述来进行的。而房屋坐落往往具有变化快、不精确、易出错等缺点，因此就会导致统计结果的不准确。而利用GIS的空间查询技术则可以从根本上杜绝这类问题。而且，GIS丰富的专题制图功能，可将统计结果以更加直观的形式表达出来。

　　(5)利用WebGIS技术，建立网上房产信息发布系统。WebGIS应用，可以使得房产网站能够以更加直观的图形方式显示房产信息，提供更加丰富的查询、统计功能。

　　2房产测量

　　数据采集在地理信息系统中占着重要的地位，有资料证实，在整个地理信息系统建设中，数据采集部分的投资约占系统总投资的70%左右。可见，数据采集部分的质量好坏直接影响着整个系统的进度和成败，而快速有效的建立数字房产地理信息数据库，是先进的房产管理信息系统的运行基础。房产测量是获得大量房产信息的重要手段，是房产分幅图的唯一来源，依据房产分幅图上的房屋编码可以实现房产图形数据和属性数据的一一对应。属性信息依据房管部门已有的档案材料和现场的房产调查得到。图形与属性信息的挂接使得房管部门可以利用空间数据库高效的管理各种房产登记、备案的各种数据。

　　房产测量按测量性质的不同分为基础测绘和项目测绘两部分。一般来说，房产基础测绘为了得到房屋在统一坐标下的定位信息以及产权单位的用地情况，而项目测绘的目的是测算房屋的建筑面积，单位产的楼房为整幢楼的建筑面积，而私产(商品房)则是各户的建筑面积。

　　2.1房产基础测绘

　　房产基础测绘指房屋、房屋用地及其附属设施有关的房产要素测量，对高程一般不做要求。房产分幅图不仅表示房产要素空间位置信息，还要表述房产要素属性信息。根据房产调查，标注房产编号，其中包括房产分区号、丘号、丘支号、幢号、房产权号，同时说明房屋产别、结构、层次、建成年代、房屋用途、权属、权源、权界及用地分类等社会属性信息。即房产基础测绘对房屋及其用地必须测定位置、形状，调查其所有权或使用权的性质，测定其范围和界线，更重要的是测算其面积，调查测定评估其质量和它所在级差土地上的价值。房产基础测绘是获取房产地理坐落信息的可靠手段，相比传统的仅依靠文字记录的房屋坐落信息，可以完全避免地址重复。

　　2.2房产项目测绘

　　2.2.1房产项目测绘意义

　　房产项目测绘包括房产分层分户图测绘，房产面积分摊计算等。房产项目测绘产生的房屋面积被房管部门认可后将是最后的商品房销售面积。由于近些年的房价持续飞涨，而我国的商品房都是以建筑面积的多少计价销售(而不是按套销售)购房人对房屋面积越来越关注，由此引起的纠纷也屡见不鲜，因此房产项目测绘的重要性不言而喻。房产项目测绘包括房地产项目预售前的初始测绘、初始登记前的竣工测绘以及房产变更后的变更测绘等，统一楼盘表信息，实现房产信息的空间和时间唯一性。

　　2.2.2房产项目测量及分摊规范

　　房产项目测量主要指房屋建筑面积的测绘，一般指层高在2.20m以上、具有维护(或柱)，有顶盖，结构牢固，可供人民生产生活的建筑。这五个条件是房屋能够进行房产测绘的必要条件。层高不够，则缺乏必要的活动空间，不利于正常起居;没有外维护和顶盖则缺乏遮风蔽雨的必要功能;结构不牢固，满足不了50年使用的年限。

　　对房屋面积的测量主要依据规划部门规划审批的竣工图纸，在外业现场用手持式红外线测距仪检核其现场尺寸是否与规划审批图相同，回到内业后，再依据经检核过的图纸计算其面积。

　　房产项目测量产生的房屋建筑面积是最终反应在房产证上的房屋面积。由于我国的商品房销售都是以单位面积计价，所以房产项目测量意义重大。

　　关于房产测量国家有专门的规范，于2000年颁布(GB/T17986.1—2000)，但实际上，由于我国幅员辽阔，东西南北气候和建筑风格截然不同，所以在实际的执行上各地都有一个细化的房产测量规范，一般由当地房管局制定在全市范围内统一执行。如建设部规范规定外墙厚度的一半要计入套内面积，但在我国北方部分地区，多层楼房的外墙一般为370mm厚，而住户之间的隔墙一般为240mm这样，如果按照国家规范，外墙的一半，即185mm要记入套内面积，而同样的户型如果不是在东西山墙即只有120mm记入套内面积。这样，相同的户型就会因为位置的不同(楼头与非楼头)而套内面积不同，显然这是违背设计者的本意的，购房者也不易理解。因此，笔者认为可以这样操作：套之间隔墙两户均分，即每户120mm;套与外墙之间只把120mm的外墙记入套内，而其余的250mm则作为共用面积全楼分摊。

　　结语

　　为认真贯彻《中华人民共和国测绘法》,加强测绘行政主管部门对房产测绘市场的监督管理,规范房产测绘行为,保证房产测绘质量。房地产测量工作只有按照国家标准规范实施标准化质量管理、监督,才能在质量、效率等各方面有所提高,测量队伍会由于成果的高质量、高精度,扩大其知名度,提高其竞争力,同时也能为社会做出更大的贡献。

　　参考文献

　　[1]吕永江：《房产测量规范与房地产测绘技术—房产测量规范有关技术说明》，中国标准出版社，2001

　　[2]吕永江：《房产测量规范与房地产测绘技术》，中国标准出版社，2003.

　　[3]张建强：《房地产测量》，测绘出版社，2002.

　　[4]詹长根：《地籍测量学》，武汉大学出版社，2004.