目前我国房地产投资信托发展中的问题及对策

　　内容摘要：近年来我国房地产业发展迅猛,但是房地产业的融资渠道却很狭窄,大多依靠银行贷款和预售款,这样的局面不仅加重了银行风险,而且极大地限制了房地产业的发展.在这样的情况下，房地产信托投资作为新的投融资方式已经被引进.，本文分析目前我国房地产信托投资发展存在的问题，然后根据我国的现实情况，就我国发展房地产信托投资提出了自己的设想和对策。

　　关键词：房地产、投资信托、REITs、权益性融资、信息披露

　　房地产投资信托(简称REITs)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，，主要以有经常性收入的房地产项目为投资和经营对象，包括公寓、购物中心、写字楼、宾馆、仓库和健康护理中心等，由专门投资机构进行投资经营管理，并至少将95%以上的应纳税所得分配给投资人的一种信托基金制度。它的实质是一种权益性的融资。所以，REITS准确地应该称为“房地产投资基金”。它是1960年美国国会根据《房地产投资信托法案》的规定按一定的法人组织形式组建而成的，90年代以来REITs的美国市场非常发达。REITs作为一种金融工具，将所募集的资金委托专业人士集中化管理，进行多元化投资组合，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务进行投资，根据投资组合的原理，可有效率低投资风险，获得相对理想的投资回报率，从而避免房地产商直接投资于单一化房地产资产带来的高风险;REITs为中小投资者提供了一个进入房地产投资的较好渠道，使得房地产投资变得大众化。中小投资者在担负有限责任的同时，有机会间接获得原本可望而不可及的大规模房地产投资的高收益。

　　2002底上海国投发行的“新上海”国际大厦项目资金信托计划，标志着我国房地产信托投资开始进入投资者的视野。2005年1月，专业从事房地产信托业务的联华信托推出了可称之为国内第一只准REITs的“联信宝利中国优质房地产投资信托计划”。近年来，房地产信托投资颇为走俏，但贷款类信托投资多，无法从根本上解决开发商股本不足的问题。特别的目前经济下滑的时期，许多开发商的资金链随时面临着断裂。迫切需要一种长期性、稳定性的权益性的融资。

　　(一)目前我国房地产投资信托发展中存在的问题：

　　(1)房地产信托产品单一，不是真正意义上的REITs。

　　2004年以来我国房地产信托的主要类型有：信托贷款、股权投资信托和财产信托优先受益权转让。其目的是通过募集资金对房地产开发商大型开发项目得以顺利进行的短期融资工具。主要停留在利用集合资金信托进行项目融资的层次，它强调一时的救急。例如：2005年1月推出的可称之为国内第一只准REITs的“联信宝利中国优质房地产投资信托计划”仍然停留在项目融资的层次。而不象REITs主要是从满足投资人的投资需求的角度进行考虑。REITs所募集的资金往往大多委托专业的管理公司自主、集中管理。同时使房地产行业也进一步细分化，从而使得整个房地产价值链进一步丰富和完善。

　　(2)REITs法律地位还没有完全确立

　　目前我国的房地产信托主要在《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》、《中国人民银行关于投资信托公司资金信托业务有关问题的通知》、的规范内开展业务，还没有一部针对房地产投资信托的专项法律。由于房地产投资信托是一项新生事物，其性质和发行过程均不同于现有的产品特点，决定了需要有专项法律和行政法规对房地产投资信托的组织形式、募集方式、收益来源和分配进行严格的界定和规范，防止REITs成为新的圈钱工具，损害投资者利益。

　　(3)流转税重复征收。具体表现在：信托公司对集中资金进行投资时，信托公司将募集的信托资金以注册公司名义投入项目，注册公司构成纳税主体，而当投资者获得利润回馈时，还要同时交纳个人所得税。此外，在财产信托中，委托人将资产委托给信托公司，信托公司交纳一定的营业税税金。而当信托全同终结，信托公司把资产还给委托人的时候，又需交纳一次营业税税金。这就造成了同一税源三次征税。双重征税会大大提高信托公司的经营成本，压缩投资者的收益空间.

　　(4)REITs的流通性低。由于我国尚未建立房地产信托产品二级市场，没有集中竞价交易场所，目前信托产品只能通过协议转让方式进行变现，且不能通过公共媒体进行营销宣传，持有者寻找合适的转让对象和确定转让价格比较困难。加入资金信托计划的投资者转让信托合同，必须自找买方，双方谈妥后，再到购买信托合同的信托投资公司营业大厅**过户手续。而在美国，投资者持有的房地产投资信托受益凭证可以在证券交易所上市交易，便捷的转让渠道大大提高了信托资金的流动性。

　　(5)信息披露制度不健全。

　　REITs要求信息定时披露、财务高度透明，以便最大限度地保障投资人的利益。但是我国房地产行业多年来一直存在大量的不规范操作，企业会计制度严重不透明，信息披露严重不对称，还有我国房地产行业的短期盈利模式使房地产业缺乏系统性的风险转化平台。都使我国的房地产行业与REITs这一标准化的创新金融方式的接轨上，存在着很大的差距。信息的不对称容易引发道德风险问题，从而使REITs的委托代理关系的建立和维持缺乏信任的基础。

　　(6)缺乏REITs的专业人才。在房地产信托市场发达的国家，房地产投资信托都是由专业的房地产公司发起并管理的。而在中国，房地产公司尚未具有独立组织发起信托投资基金的实力;另一方面，拥有发起资格的信托投资公司缺乏经营管理房地产投资信托的经验。我国房地产经纪业执业资质管理制度启动较晚，房地产经纪人素质参差不齐。目前既有房地产专业技能又擅长信托理财的复合型人才相当缺乏，限制了信托产品的开发和发展。

　　二、完善房地产投资信托的对策

　　(1)建立符合我国REITs发展需要的税收体系

　　根据美国的经验，全理的税收体制是REITs发展的关键。REITs只要每年把应税收入的90%以上作为股利分配给股东，就可以免交公司所得税。REITs不属于应税财产，所分派股息只会在个人层面被征税，投资者可以受惠于较高的税收政策，特别是房地产投资公司法人税的豁免，极大地激发了投资者的积极性，促进了REITs的发展。

　　同样，在我国，随着税收制度的规范，若REITs得到税收优惠和支持，会有良好的发展前景。由于REITs对于我国房地产业的发展，甚至对整个国民经济的运行都起着积极的作用，因此，我们有必要出台相关法律法规、条例对REITs税收优惠，鼓励其发展。

　　(2)设计标准化的信托产品，提高信托产品流通性。

　　应设计标准化信托计划产品，使其收益凭证具备证券性质。收益凭证应该小额化，实现资金集中的规模化。小额化可分散自由投资风险，降低个人投资者的进入门槛，将丰厚的民间资金吸收进来，让其同享收益。可以为我国房地产业开辟新的融资方式和手段,有助于吸收越来越多的社会闲散资金,将短期性、灵活性的社会资金转变为长期性、稳定性的资本投资。通过开展信托产品评级制度，如：信托规模的确定，房地产项目的良好定位和稳健经营，项目收益率、信托资金的担保和保证措施，逐渐影响信托产品的供求情况和市场价格，最终建立房地产信托产品可以自由转让的二级市场，提高信托产品的流动性。

　　(3)建立严格的风险管理和信息披露制度。信托投资公司应对房地产业务进行风险监测分析，加强对信托融资资金的监督，保证资金的高效使用和流动性。应通过加强内控制度建设，建立健全业务操作规程，完善风险管理制度，并加大执行力度，进一步提高对房地产业务风险的识别、计量、监测、控制的能力;同时应建立风险责任认定和追究制度。房地产企业与信托公司应该形成长期有效合作机制，提高信息透明度，规范运作，共同提高抗风险能力。在美国，证券管理委员会负责监管工作，房地产投资信托的投资计划、财务计划、管理费用及投资期限均需主管部门批准，而且其财务必须完全公开化、透明化。我国可以借鉴美国的经验，提高信息披露的有效性。

　　(4)大力培养机构投资者，拓宽信托资金来源渠道。由于房地产投资对资金需求较大，一般的个人投资者根本无法问津，使得房地产金融市场基本上是一个有商业银行自然垄断的市场。随着我国商业银行风险管理意识的强化，以及房地产市场局部表现出“过热”的现象，商业银行开始提高对房地产开发相关项目贷款的门槛。积极引导居民个人资金、企业资金、保险基金、社保基金、境外资金等投向REITs，可以有效地解决房地产开发基金供给不足的矛盾，并且有效地分流居民储蓄存款。机构投资者作为具备雄厚资本的资格发起人，必须具有较大资产规模和良好资信。通过机构投资者与具有丰富房地产投资管理经验的房地产企业共同发起，使房地产投资信托运作方向明确、业务清晰、运作规范。从而起到取长补短、相互促进的作用。

　　(5)重视专业人才的培养。要发展REITs，必须具备战略投资眼光、精通投资银行业务、懂财务、通法律的理财专家，这些人员还必须对房地产市场有一个比较全面的把握能力。人才的培养可以采用“引进来”和“走出去”的办法。当然，良好的制度和可行的激励方式是专业人才培养的重要支撑。

　　参考文献：

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