浅谈房地产在彭阳县域经济增长中的地位

　　摘要：经济发达地方，地方经济发展与房地产业有着密切的联系，房地产业已经成为支柱产业。彭阳县房地产业虽然不是支柱产业但对县域经济的增长也起着举足轻重的作用。本人结合彭阳县房地产业的实际对房地产业在彭阳县域经济增长中的地位做些探讨，并对存在的问题提一点粗浅的看法。
　　关键词：房地产，经济，地位
　　一、彭阳县房地产业现状
　　彭阳县于1983年成立至今已26年，随着人们生活水平的不断提高，房地产业的发展大致经历了三个阶段：一是1980—1990年是我县房地产业的雏形阶段。这个阶段城镇职工的住房由原来的单位分配住房慢慢向房改方向发展，城镇职工人均居住面积6个平方米左右，且多数为砖瓦房，住房供求矛盾非常突出，基本没有商品房。同时，许多行政机关、企事业单位存在房地产闲置，不能有效利用的情况。二是1990—2000年是我县房地产业基本走向成熟阶段。这个阶段由于政府政策导向，行政机关、企事业单位对建县初期划拨的院内空闲地进行改造，将其改建为职工住宅，并对职工进行有偿（出租、转让、个人集资等），使得供需矛盾大大缩小，土地资源得到了合理利用，提高了土地资源效益，从而实现了房地产的商品价值。三是2000—2008年是我县房地产业发展的旺盛阶段由于政府加大了城镇建设的开发力度，8年间新建住房160多栋，每栋楼按48户计算，可解决7680户的安居问题。
　　二、房地产业在彭阳县域经济增长中的地位
　　经济发达地方，地方经济发展与房地产业有着密切的联系，房地产业已经成为支柱产业。彭阳房地产业虽然不是支柱产业但对县域经济的增长起着举足轻重的作用。
　　1、房地产业发展需要许多部门和行业提供物质资料
　　发展房地产业需要建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、化塑、玻璃、五金、燃料、动力等许多物资生产部门和服务行业的产品和劳务提供，特别是建筑成本中有70%是材料消耗，从而带动县域经济增长。
　　2、房地产业为各个部门和行业发展提供了前提和场所
　　作为房地产业发展的结果，为家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、搬家公司、房屋金融保险业、物业管理业、家庭特约服务业以及房屋买卖**等的发展提供了前提和发展场所。
　　3、房地产业消费波及和带动生活消费的方方面面
　　房地产业的消费特别是住房消费是一种综合性消费，波及吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、学习等人们生活的方方面面。尤其是住房消费有高低之分，高级住宅不仅是生存资料，还是发展资料。住房水平提高和居住环境改善，可促进生活消费的多方面，拉动多种产品销售和劳务交换，促使经济增长。
　　三、彭阳县域房地产业发展的制约因素
　　1、生产与消费不协调，消费率低
　　发展房地产业要以经济为基础。投资开发房地产既有需求效应拉动经济增长，但又有供给效应，并且这是投资本质上的效应。若投资开发房地产品有需求效应，能顺畅出售，对经济拉动的乘数便大，使反房地产市场供需运行保持良性状态。要使投资开发房地产品有需求效应，对拉动经济增长的乘数作用大，居民就必须有货币购买力。如果居民的经济能力达不到，消费率过低，生产与消费不协调，就阻碍了房地产业的发展。
　　2、住房融资体制的转换不对称
　　住房体制改革前实行低工资制，职工和干部的劳动报酬实际上是以货币工资和实物报酬两种形式付给的，货币工资管吃、穿，实物报酬管住房、医疗、学习等，国家公共融资建房，房屋属国家所有，职工无偿使用。住房体制改革后将财政公共融资体制转换为个人融资体制，住房基金进入职工工资，由职工个人融资到市场购房消费，政府不再福利实物分房。但在具体的改革实践中，住房基金没有进入职工工资，且职工的工资又很微薄，绝大多数城镇职工的年均收入仅一万元左右，要拿出几万元甚至几十万元购房确实困难。
　　3、房价过高使许多职工望房生畏
　　近年来，彭阳县房价居高不下，商业中心地段平方米造价达5000元以上，个人住宅每平方米也在1400元以上。这样，商业用房按30—40平方米算，一套房就得15—20万元；住宅按100平方米算，集资一套也需14万元以上（不含装修）。试想：双职工家庭年收入40000元左右，衣、食、行、孩子上学花费25000元左右，余15000元，集资一套住宅就得10年左右时间。
　　四、加快彭阳县域房地产业发展的思路
　　1、抓住收入水平较高的群体拉动房地产业的发展
　　就彭阳县而言，金融系统、工商、税务等中央、自治区直属机关职工工资高，福利待遇好，收入也比较稳定，对未来收支的心理预期充满信心。如果政府以优惠价格出让一些环境较好的土地，开发营建一些公寓、别墅，并减免部分费用，他们会很乐意投资购房，这不仅能启动房地产使经济增长的乘数加大，还能改善他们的生活工作条件。企业家、私营业主等更是高收入阶层，政府若能出让一些环境幽雅的土地，开发营建出高水平的别墅，冠以“企业家花园”等，并完善配套娱乐宫、购物大厦等，环境幽雅又显示他们名誉和地位，从而拉动房地产业的发展。
　　2、充分发挥金融机构的作用
　　房地产投资具有投资额度大、回报周期长的特点。开发、经营房地产需要大量的资金，城镇居民集资住房需要从金融机构贷款。所以应继续加大个人住房担保贷款力度，不要对居民购房加以限制。这样，居民购买商品房、经济适用房、安居工程房时，在不能一次性支付购房款的情况下，均可通过金融机构申请贷款解决。