浅谈房地产开发企业成本控制

摘要：成本控制是企业永恒的研究主题。房地产开发企业的经济效益也是由产品价格和成本两方面决定。房地产的销售受产品特性和市场供求关系影响，销售价格是能在一定范围内寻求最大值，它是有一定限度的，而降低开发成本，节约项目投资，相对来讲就更有文章可做。因成本过高继而引起售价居高不下，造成死盘、烂盘现象已屡见不鲜。
　　关键词：房地产，开发，成本，控制
　　成本控制是企业永恒的研究主题。房地产开发企业的经济效益也是由产品价格和成本两方面决定。房地产的销售受产品特性和市场供求关系影响，销售价格是能在一定范围内寻求最大值，它是有一定限度的，而降低开发成本，节约项目投资，相对来讲就更有文章可做。因成本过高继而引起售价居高不下，造成死盘、烂盘现象已屡见不鲜。因此，有效地进行成本控制是确保项目成功开发和获取利润的关键，也是企业管理水平的具体体现。在全国房地产市场对房价升高叫停的关键时期，如何有效控制房地产项目的开发成本，在目前就显得尤为重要。
　　一、征地和拆迁补偿、安置费的控制
　　关键是建设项目的选址，首先必须符合城市总体规划，还要考虑地理位置、交通状况及环境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、构筑物以及地下管线等，毗邻无异议。同时要求对国家和地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策的熟练把握。
　　二、勘察设计和前期工程费的控制
　　勘探、设计等前期工程任务的发包，必须按照新的招投标法的规定，通过公开招标确定承包单位，最大限度压低承包价。工程项目在设计上的浪费是十分惊人的，设计标准一定要与项目的市场定位相适应,不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，积极推行价值工程管理。大量的统计数据和实践都表明，设计阶段（方案设计、施工图纸设计）影响整个房地产项目投资的可能性在80%以上，而工程施工阶段影响投资的可能性则不会超过20%。工程实施阶段，是项目投入最大的阶段，但是决定项目的投资多少、是否经济合理，在设计阶段就已经基本上确定下来了。设计质量的高低、设备和材料的选用、计算标准的选择等，都对工程造价产生直接的影响。规划设计的不经济、不合理，将直接导致设计变更、现场经济签证频繁，使工期、质量、进度受到影响，造成成本的损失。设计阶段的错误和损失，在施工阶段几乎是无法弥补的，房地产开发企业应该大力加强设计阶段的投资控制，由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄，“重技术、轻经济”，加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位加强成本控制意识，设计保守不合理，浪费极大。在设计任务书或投资估算上规定造价的限额，并和设计费挂钩。对设计单位进行经济赏（节约）罚（超支）。成立高水平的设计审评小组，对项目方案设计进行充分论证，并将意见提交公司领导层决策；对施工图纸设计进行认真评审，减少错误的发生，从而做到从根源上控制项目的投资。
　　规划设计阶段是成本事前控制的关键环节，策划部门应发挥“立法”职能，预测、制定合理的目标成本；设计部门实行“行政”职能，负责规划设计阶段成本控制的过程实施；预算部门和项目部实施“监督”职能，进行成本测算和评估。上述“三权分立”机制形成后，关联部门可相互负责和制约，能有效改变房地产开发企业规划设计阶段成本控制力薄弱的状况。
　　三通一平工程费用，也是前期工程费控制的重点。土、石方工程一般工期较短，也没有复杂严格的质量要求，可以采用市场价格，实行总价招标。
　　三、建安工程费的全程控制
　　工程项目的实施是成本控制的过程阶段，更需要建立“三权分立”机制，形成相互制约关系，以做到成本的有效控制。工程招标部门负责成本的预测、监控和评估，发挥“立法”职能；项目部负责成本的过程控制，发挥“行政”职能；预算部门、工程部门、财务部门等对成本控制实施“监督”。
　　项目部作为工程项目实施的管理部门，在管理工作中重在处理好工程质量、进度、投资三者之间的关系。工程质量是决定建筑产品内在品质的根本问题，也是成本存在的前提；工期和进度是项目赢取效益的关键；成本更是影响项目投资、利润的重要指标。工程的质量、进度、投资三者的关系即对立又统一，任何一个方面有失偏颇都是不可取的。项目实施要遵循建设的客观规律，制定合理的质量和工期目标，强化成本控制，使项目成本处于受控和优化状态。
　　项目部是工程成本控制的实施主体，其作用和效能将直接关系到工程成本的控制情况。房地产开发企业的工程项目管理模式有很多种，但能适应项目操作，明显提高绩效，又能有效控制工程成本的管理模式并不多见。项目部在具有现场协调和施工管理职能岗位的基础上，宜设置现场技术岗、材料岗和预算岗，使项目内部管理自成体系，同时又能和公司的二线部门相互关联和监控，减少因二线部门对现场不了解、服务不及时造成的损失，提高工作效率和管理成效，使成本处于受控状态。
　　四、财务费用的全面控制
　　首先是建立科学的财务管理体系，算清开发各个环节的资金运行情况，投入多少，运行时间，货币在不同时间内价值的调整、回收期、回收量、资金在某个环节的滞留和损耗。财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制，其中主要是贷款利息的降低。因此，应当通过分阶段控制开发进度、缩短开发周期，降低资金占用时间，从而实现对财务费用的控制。
　　1、安排合理的融资方案：贷款金融机构的选择；融资方式的选择；贷款额度的合理确定，利率的谈判；筹资费用的节约，进度的合理安排等。
　　2、贷款利息应从贷款总额、贷款期限和贷款利率实施控制。对贷款额度的控制，通过编制建设资金使用计划、现金流量表及贷款计划，在满足项目需求的前提下，尽量压缩存量资金，减少贷款总额，缩短贷款期限，控制财务费用；对资金占用期限的控制，主要通过缩短工期，同时加快销售、加速资金的回收来实现。
　　五、树立全员成本意识
　　成本管理是一个系统性控制问题，需要各环节密切合作，共同合理控制，全体员工在工作中要树立全局观念、成本观念、效益观念，以成本和收益作为项目管理的目标方向。
　　企业领导在成本控制中发挥着不可替代的作用，企业领导要将成本意识灌输给每一个部门、每一名员工，并且要在工作中身体力行，将成本为企业管理首要的考虑因素，形成自上而下的安全成本控制氛围。
　　六、建立有利成本控制的激励机制
　　成本控制要重视成本管理体系中的“监督”职能，分析成本失控原因，对症下药。对成本控制漠不关心造成失控者进行惩罚；对成本控制成绩明显者和好的建议者提出者进行奖励，充分调动员工参与成本控制的积极性。
　　企业文化建设对成本控制有很大的激励作用。优秀的企业文化建设将增强企业和员工之间的亲和力，使员工对企业有归属感，这样员工就会自觉、能动地控制和节约成本。
　　同时还要开阔思路，对工程项目的主体施工单位、监理单位建立相应的激励机制，充分挖掘、引导施工单位、监理单位多年好的经验、先进的组织方法、高超的技术能力来降低成本，加强企业控制成本的力度和广度，最终实现投资项目效益最大化。