房地产论文:从建立成本控制体系的角度探讨房地产项目造价控制

　　在世界金融危机的阴影尚未完全消散的背景下，控制成本成了企业生存和发展的重要手段和途径之一。对房地产企业而言，由于投资规模大，资金回笼较慢，因此，资金就成了企业在发展中面临的最大问题，如何控制房地产建设项目的造价，减少成本投入换取更为丰厚的回报，就成了企业管理层所要解决的问题。而要成功的控制工程项目的成本，就必须建立一整套成本控制体系，以便能系统的对资金进行有效的控制，最终实现降低工程造价的目标。要构筑房地产的成本控制体系，就要从以下四个方面着手：即编制资源计划;进行项目成本核算;进行项目成本跟踪和诊断;对成本和工期实行动态控制。

　　一、编制资源计划

　　编制资源计划是为了向项目的管理者反映整个项目的开发过程中，会对成本产生影响的各种问题和现象，是对企业需求的信息和相关项目进行汇总的计划。其信息一般包括工作分解结构、历史信息、资源库描述等。

　　1、工作分解结构

　　房地产项目的工作分解结构可以同时提交一个或多个可交付的成果，这些成果有质量特性和数量特性。以可行性研究报告为例，其就是可行性研究阶段的一个可交付成果，从质量特性的角度上看，这个成果的报告格式要符合政府审查的要求，同时与项目工程的相关资料和数据是是真实可靠的，而且资料、数据分析的方法科学合理，最终的结论具有说服力的。此外，结论对后续工作如项目策划、产品定位有指导性意义，是真正的可行性研究报告而非可批性研究报告。

　　2、历史信息

　　工程项目管理人员应该注意收集历史信息，不仅要从本企业已开发项目中总结经验和教训，也必须要从别的开发商或项目借鉴的相关信息、项目人员自身所掌握的相关知识。毕竟这些信息和经验可以帮助实现开发项目选址的合理性，包括对地块自然条件的要求的合理性，而这些对项目的成本影响很大。

　　3、项目开发的规模效应

　　由于房地产项目开发的各种费用包括日常管理费用、销售费用、贷款利息等资金运转成本是相对稳定的，为了降低分摊成本，最终从根本上实现降低成本的目的，就应该尽量采取分区成片开发模式，实现从“滚动”开发模式到规模效应的转变。在配套设施的配置上，尽量统一规划设置，避免重复投资。

　　4、进行资源库信息扫描

　　资源库信息扫描的内容主要是建立在把握产品业态、开发规模、质量目标、进度日标、成本目标等情况下，对项目所在地的资源状况，如钢材、水泥、砂石、砌体等建材的储量、运距、单价、质量状况，能承担本项目的施工队伍状况、施工机械状况等进行扫描，以让项目的管理者能够从这些信息中对工程的材料和能源运转进行科学的调动，实现资源成本的有效控制。

　　二、房地产项目成本核算

　　对房地产项目的成本进行核算是项目成本管理的最基本的职能，如果没有对工程项目进行成本核算，就无法进行成本管理，旧很难实现对工程造价的有效控制。

　　1、房地产开发的主要成本构成

　　①土地费用

　　土地费用主要由城镇土地出让金、土地征用费、拆迁安置补偿费等组成。一般来说房地产开发企业要取得土地，就要通过协议出让、招标出让、拍卖出让这三种途径。而从当前我国房地产市场的实际情况上看，拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。因此，针对拍卖过程对土地费用的核算，是进一步降低资金投入，减少资金浪费的一个有效途径。

　　②建筑安装工程费

　　房地产项目建设包括安装工程。在房屋建造过程中所发生的房屋建筑的设备安装所需要的工程费用，也称为房屋建筑安装造价。因为安装工程费在整个成本构成中所占比例较大，约占整个成本的40%左右。因此，这是工程成本核算的重点环节，是实现项目成本控制的重点。

　　③市政公共设施费用

　　市政公共设施费主要有基础设施和公共配套设施建设费这两部分。基础设施建设费包括道路、给排水、电力电信、绿化等建设费用。公共配套设施建设费用则包括为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施，如学校、卫生院等，以及各种营利性的配套设施，如超市、菜市场等商业网点所发生的费用。在房地开发成本构成中，该项目所占比例大，一般都在20%一30%左右。

　　④贷款利息与税费。房地产开发周期长，投资数额大，必须借助银行的信贷资金才能顺利进行。而在开发经营过程中因为借贷筹集资金而支付给金融机构的利息，就成了开发成本的一个重要组成部分。要降低成本，就要考虑通过减少贷款额度和争取低利息贷款来实现。此外，也要考虑税费成本，通过项目税费的规范，控制无谓成本的增加,此外，还有其他的费用，主要包括销售广告费等。

　　2、项目成本核算的组织

　　①组织方式。要对工程项目的成本进行有效的核算，就需要在各项目经理部建立经济核算组，负责本项目经理部项目成本的核算和管理。主要组织方式有两种：一是纵向组织即核算小组由财务、经营、生产、材料等部门所组成，全面负责项目成本管理的组织实施工作;二是横向组织，主要是以职能为导向，让项目成本管理的机关进行横向核算与管理的体系。

　　②组织体系。为了保证资金投入使用的有效性，降低成本，在对各个工项目成本核算时就需要遵循相关的成本核算制度，以“谁受益、谁负担”为基本原则，避免少计、漏计、挤占或摊派各成本核算对象的实际成本的情况，保证工项目的成本具有直观性和可控性。

　　首先，要建立以项目为成本核算中心的核算体系。一般来说项目经理部与企业内部劳务市场、材料市场、资金市场等部门主体之间的关系都是以经济合同结算关系为基础的。因此，以项目经理部为成本核算中心的辐射型项目成本核算体系，是建它们以外部市场通行的市场规则和企业内部相应的调控手段相结合的原则之上的。

　　其次，优化项目成本核算的工作流程项成本核算流程的优劣对工程的成本有着直接的影响。因此，房地产项目的经理部在承建工程项目时，在收到设计图样之后，首先要对现场进行“三通一平”等施工前期准备工作，然后要根据项目的要求，组织相关部门和人员编制施工图预算，完成施工组织设计，并根据各种信息的反映结果，制订降低成本计划和实施和控制的措施。最后可以把项目各成本进行对比考核，通过所收集的数据对施工项目成本的降低水平和管理水平进行合理分析，并找出应对的措施。

　　三、房地产项目成本跟踪和诊断

　　对房地产项目的成本进行跟踪控制，实际上就是对成本进行监控并进行评价的过程。

　　1、成本状况分析

　　要了解成本的具体状况，就需要各种分析报告来提供各种信息。为保证成本跟踪的全面性，应该要求所有的管理人员都提供成本分析报告，根据管理人员层次的不同而提供不同的成本信息及分析报告。例如工程小组组长、领班等就必须要提供成本的结构、各分部工程的成本值和成本的正负偏差等信息，同时还要提出各种可能解决的措施，并对成本的发展趋向进行分析分析。而最对项目经理而言，则需要要提供包括控制的结果、项目的总成本现状、主要的节约和超支的成本的项目这些比较粗的信息。

　　2、成本状况评价房地产成本状况评价主要有实际成本与计划成本的对比模型分析、成本效率分析、成本要素分析三种方法。

　　①实际和计划成本模型对比。在实际和计划成本模型对比分析法中主要是运用S曲线和香蕉图进行比较。其注意事项有：即使在图上计划和实际两曲线基本完全吻合，但实际成本曲线在香蕉图范围内，也不能说明项目的实施是合理的，而如果在图上计划和实际曲线并不吻合，而且偏差大，也同样不能证明项目的施工存在很大的问题;为了保证成本评价的科学性和准确性，就必须要在这过程中考虑到实际存在的各种因素对成本的影响，对成本模型加以改进。主要的途径就是引入实际工程价值，即采用实际工程价值=实际完成工作量×预算价格的公式，以克服成本模型的局限性。在公式中，实际完成的作量即包括在前锋期已经完成的活动的工作量，也包括开始但末完成的部分活动所折算的工作量。

　　②效率的比较分析。因为效率的比较分析是以实际工作量为基础，是基于一个分项工程或整个工程的基础之上的。因此，效率指标通常是比较简洁和明了，采用效率的比较分析对工程的成本进行评价，是一种比较有效的成本评价方法。

　　③成本要素比较分析。成本要素比较分析可以比较好地、直观地反映成本状况的偏差的程度，使项目的管理者始能终把控每一个费用项目、每一分项工程以及总工程的成本状况、总利润状况以及各子项的贡献。并据此，对成本高，效用低的部分进行科学的调整，保证项目的成本得到有效控制。

　　四、对成本和工期实行动态控制

　　房地产工程项目的开发是长期的、复杂的，而且是动态发展的。因此，要建立成本控制体系，达到降低工程造价的目的。就必须要对整个工程的成本和工期进行动态的观察和控制，保证工程项目的成本在市场的变化和认为的变化因素影响下，始终能够处于有效控制的范围内。以动态观察和控制得到的数据和信息，对工程的各个方面进行相应的调整，最终最大限度的降低工程的造价成本，保证工程顺利、稳定的进行。

　　五、结束语

　　房地产项目是需要大量资金投入的工程，因此，在建设工程中对工程的成本进行有效的控制，保证能以最少的投入换来最大的产出，是房地产企业立足市场，并不断壮大发展的主要手段和途径之一。因此，以降低工程成本为核心目标，从编制资源计划、进行项目成本核算、进行项目成本跟踪和诊断、对成本和工期实行动态控制，这四个方面建立工程成本控制体系就显十分重要了。

　　参考文献：

　　【1】决策资源房地产研究中心编著.房地产成本控制方法.大连市：大连理工大学出版社,2007.

　　【2】俞建民主编.房地产估价概论.上海市：同济大学出版社,2000.

　　个人简介：骆乃哲,男,助理工程师,学士学位,房地产公司从事工程造价管理、投资管理工作，负责编制工程预算，审核施工单位进度预算，结算。工作单位:广西广汇投资发展有限公司