房地产开发小区管线综合设计及组织控制的几点想法-经济论文

　　房地产开发小区管线综合设计及组织控制的几点想法
　　杨耕冈南京市城市建设开发集团有限责任公司210002
　　摘要：房地产开发的小区管线综合设计是由开发商牵头组织，设计院汇总设计，各市政部门参与，多专业布局的系统工程。本文通过对房地产开发小区管理综合设计及对组织控制的几点想法，为促进开发小区的工程建设和管理工作科学有序地进行，应引起高度重视，共同搞好开发小区工程管线综合工作。
　　关键词：严肃性可控性冗余量全面性
　　房地产开发的小区管线综合设计是由开发商牵头组织，设计院汇总设计，各市政部门参与，多专业布局的系统工程。它的设计按照国家规范，依据城市规划的整体管线布局要求和房地产商自身对开发小区的品质要求进行完善。前者是由城市市政配套控制，它确保了城市生产、生活等各项经济社会活动的正常运行，提供市政工程系统的最基本活动条件；小区的管线综合就是在城市总体市政规划确定的前提下。依据规划部门对小区市政提出的设计要点和意见，结合自身的小区品质要求进行整个市政管线的完善。在实际小区开发组织过程中经常出现单项管线施工图与管综图纸不符，施工组织与管综图纸脱节，规划验收与现场实际敷设管线不符等矛盾。通过这些现象我有如下几点想法：
　　1．设计的严肃性：
　　管线综合设计图的完善流程是：在基本确定小区建筑总规划的前提下，购买小区周边相关的地形图和地下管线图，由设计院进行初稿设计，报送各市政管理部门，经过各专业部门出具的修改意见汇总，经设计完善至各市政部门同意后，报送规划部门审批。审批后的管线综合规划图具有严肃性，各专业市政图纸必须依据此图进行扩初设计，形成施工图，在施工过程中不能随意更改。开发商在设计组织流程中必须提供准确数据给各个市政部门。其中：
　　 燃气部门：需提供建筑规划总图，单体建筑平面图，总户数，小区配套用房功能等数据；在反馈过程中，要求燃气部门提供在规划总图上调压站的相对位置。
　　 供电部门：需提供建筑规划总图，总户数，套型面积，配套用房的功能、面积等数据；在反馈过程中，要求供电部门提供配电房或室外箱式变压器的位置。
　　 自来水部门：需提供建筑规划总图，用水量资料，在反馈中需确定泵房位置等。
　　还有污水处理用房、弱电（电信、有线电视）室外机箱等用市政配套设施。在管线综合规划设计中，小区内室外市政配套设施应尽可能的在建筑规划总图上反映，减少规划验收时出现的图纸与实际不符问题，否则将在规划程序上需重新**手续，增加开发时间成本。
　　2．相关设计的可控性：
　　现在一般开发小区涉及到的市政管线有给水、排水、供电、电信、路灯、燃气、有线电视、热力管线。还有小区特有的智能化系统管线，虽然在规划管综上不反映该管线，但在规划总图上需确定物业监控用房，要求在开发组织上对其有可控性，对未来物业管理全面策划，在管线设计上要充分利用市政弱电线路。在施工组织上尽量同沟槽敷设。同时地下管线不宜横穿公共绿地和庭院绿地。在景观绿化设计中也要考虑管线与绿化树种间的最小水平净距，见表1中的规定。
　　管线、其它设施与绿化树种间的最小水平净距（m）表1
　　管线名称给水管、闸井污水管、雨水管燃气管、探井电力电缆、电信电缆电信管道热力管地上杆柱消防龙头道路侧石边缘
　　最小水平净距至乔木中心 1.5 1.5 1.2 1.0 1.5 1.5 2.0 1.5 0.5
　　至灌木中心 1.5 1.5 1.2 1.0 1.0 1.5 2.0 1.2 0.5
　　3项目组织对设计的冗余量控制：
　　在小区开发实施中，还会出现分片、分期开发，不同时间的交付业主，特别是在大型的开发小区，先期交付的住宅仍需提供完善的市政配套。一般设计人员不会考虑分期开发的施工组织过程，只要求每个系统的完整性，这就要求开发商必须提供相应的开发组织计划，使设计人员围绕开发组织来完善各类管线设计，在管线设计上考虑增加冗余量，如排水问题，污水处理等问题，都需要增加配套的相应管线和设施。在设计上可考虑两种方案1）临时性过渡管线。在施工组织上要考虑临时管线避让永久管线。2）正式市政管线。在第二种方案中，就必须充分考虑规划部门对管线设计的要求，使设计的管线综合在分期分片施工结束规划验收时不受影响，否则需重新**规划管综手续，影响验收和交付，加大时间成本。同时在施工组织中尽可能先行敷设各类管线的主管线和建设配套设施，并与小区外的市政管线接通，确保项目的分期交付。
　　4．整体设计的全面性：
　　在地下管线敷设中，容易忽略小区室外配套景观的排水、给水、供电问题，门卫室的供电、给水、排水问题，这就要求在外部管线设计中对于这类问题应予留有接口或敷设通道，确保在施工过程中能一步到位。
　　结语：
　　小区管线综合设计工作涉及面广、头绪众多、比较复杂。这是小区建设事前控制的主要环节。这一工作的好与坏，直接影响到工程管线间的配合难度，影响到各工程管线各个建设阶段工作的难度，也直接影响到建筑小区建成后管理工作的有序和无序。为促进开发小区的工程建设和管理工作科学有序地进行，应引起高度重视，共同搞好开发小区工程管线综合工作。
　　参考文献叶堂林著《小城镇建设的规划与管理》
　　《城市工程管线综合规划规范》GB50289-98