浅议房地产开发项目的造价控制-经济论文发表

　　浅议房地产开发项目的造价控制
　　奥英格
　　巴州建设工程交易中心新疆841000
　　【摘要】用科学的方法控制开发项目的造价，是房地产开发商减低成本、增加收益、有效提高施工管理水平和实现开发项目利益最大化的重要手段。
　　【关键词】开发项目造价控制
　　房地产开发项目的造价控制，是开发商生存、发展和谋取利益的一个重要途径，也是值得开发商重视和探讨的一个重要问题。因而开发商在项目的开发过程中除了注重投资环境，工程质量和开发人性化的适销产品外，在确保工程项目质量的前提下，更应该把控制工程造价，减低投资成本、以促使实现投资利益的最大化作为一项重要工作，切实为了有效地做好开发项目的造价控制，应重点把握好以下几个方面：
　　一、合理确定开发工程项目设计方案，为造价控制打好基础
　　设计方案的合理与否，直接影响工程造价高低，也是决定投资数额的根本要素，因此，开发商在项目开发前期，应认真研究策划并制定初步的设计意见，把控制工程项目造价融入到工程项目设计的全过程，并适时与设计单位相关人员及时沟通协商，围绕设计合理化，低成本、高收益这一理念开展工作。要严把设计单位和设计方案审定关，实施设计单位招投标，通过设计招投标来选择优秀的设计单位和设计方案，从而保证设计方案的科学性、先进性、合理性，以避免设计原因出现的投资额过大和工程项目造价过高等问题。事先开发商要提出限额设计要求，对开发商项目的建设费用和工期长短以及项目的使用价值和经济效益要做到心中有数，对项目设计和审定要用量化分析的方法进行，运用价值工程的原理，在科学分析的基础上，对设计方案实施科学决策，选择技术上可靠，经济上合理的设计方案，使设计方案做到功能造价的统一，在满足使用功能与质量标准的前提下，达到低成本、低造价的目的。
　　二、认真组织开发工程项目招投标工作，为造价控制创造条件
　　开发商对新开发项目要严格执行工程项目招投标制度，要尽量杜绝人情工程和私下协商确定施工方及材料供应商，通过招投标，不但可以引进竞争机制，降低工程成本，不可以避免不正当竞争，从而达到优胜劣汰的目的。往往有些开发商对开发项目施工，为了赶工期、抢时间，简化项目开发程序，以内定洽商的方式确定施工方，定购配套设备和建材，而忽略了这一环节的重要性，造成施工方实力不够，供货商满天要价，容易滋生工期长、工程质量不合标准、配套设备材料价格过高等情况，无形之中造成成本过高和造价上扬的问题。这就要求开发商对施工单位和供货商的选择要慎重，在对施工单位和供货商进行考察和筛选的前提下，用公开招标和邀标方式进行招投标，以确保在有效的工期和计划限额内择优选用。
　　三、科学进行施工管理，为减低成本提供保障
　　做好施工过程管理，是减低成本是一个关键环节。在这方面开发商要重点把握好工程控制冾商、严格审查承包商的变更追加要求和设备材料加工定货。控制洽商要向承包商讲明对工程质量、工期、施工要求等方面的问题。控制变更关键在开发商，在组织施工前，应建立工程签证制度，明确施工、工程、监理和预算等有关部门有关人员的职责、权力、分工及相关要求，确保签证实效，杜绝人为造成的不合实际的签证发生，签证要及时、准确、客观，描述内容要确切、具体、详实，不得笼统含糊签证工程量和工程造价，变更签证发生后应严格按照施工合同的相关条款及时**，审核应严格执行国家的有关规定，当事人不得任意变通。在施工过程中，在加强对施工全过程严格监控管理的同时，要加强对开发项目的严密性和预见性，尽量减少不必要的变更及签证发生。工程造价人员要随时掌握了解建筑材料的市场行情，对市场的价格变化规律要做到心中有数，以确保建材价格的合理性和可信性。
　　四、合理确定工程造价，是控制造价的根本保证
　　工程造价的合理确定是控制造价的有效手段，在确定工程造价时，坚持以现行的工程造价标准和规定为依据，按照甲乙双方合同约定，根据竣工图纸结合现场签证、隐蔽签证和设计变更进行审核计算，造价人员和工程管理人员联合进行逐项审查认定，以避免虚报、漏报现象的发生，必要时造价人员还要到施工现场和建材市场了解情况，询问市场行情，掌握工程动态和市场价格，以提高工程计价的准确性和可靠性。在施工工程结算时要依据竣工验收资料，认真核算每个项目的工程量，对有疑问或不清楚的项目要到施工现场进行核对，为了减少纰漏，应实行工程结算复审复查制度和工程尾款会签制度，以确保结算质量和投资收益。
　　工程造价的控制涉及到开发项目相关的各个环节，开发商要想提高投资效益，就必须对开发项目实施严密的组织、严格的管理和强有力的监控，要针对性地有重点的把控制造价、减低成本、减少损耗贯穿到开发项目的全过程，只有坚持抓紧做好这个环节，才能使其保持旺盛的市场竞争力，才能取得更大的社会和经济效益。