智能化小区建设存在的问题及建议

　　随着中国综合国力的增强，人民的生活质量有了较大的提高，居住条件也相应的得到了很大的改善，人们越来越注重自己的居住环境，特别是近几年来，信息化社会的飞速发展，人民的工作、生活与通信和信息的关系日益紧密，信息化在改变我们日常生活方式与工作方式的同时，对传统住宅的建设标准提出了挑战和要求。于是，在住宅小区的基础上，引入智能建筑系统技术，形成了智能小区。我国《2000年小康型城市住宅科技产业工程》中已经将建设智能化小康示范小区作为人们今后步入小康生活的一项工作，并列入今后国家小区建设的重点发展方向。如何正确理解“智能小区”，科学、合理、有效地进行智能小区建设，对小区的发展起到至关重要的作用。本文简单阐述智能小区的概念、组成，分析了智能化住宅小区现存在的问题，并针对智能化小区的发展提出了几点建设意见。

　　1、智能化小区概念

　　1999年1月，建设部住宅产业化办公室提出“住宅小区智能化就是利用现代4C(即计算机系统、通信接入网、自控、IC卡)技术，通过有效的传输网络，将多元信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境”。但现在对智能化住宅小区还很难有一个比较确切的定义，但通常的智能化小区都具有以下功能特征：

　　(1) 小区内必须具备完善的安全保障、全面的公共设备监控管理和信息化小区的社区服务管理。

　　(2) 住宅内部必须具备完善的综合安防、消防设施与生活服务的控制器，以及住宅与小区及社会之间具有高度的信息交流能力。

　　(3) 小区必须要具有为小区内住户提供多种信息服务功能。

　　总之，智能化小区就是运用计算机技术、通信技术、控制技术，由家庭智能控制系统、通信接入网、小区物业管理服务系统和小区内综合信息服务管理来支持实现。为小区的住户提供更好的服务、管理和安全舒适的家居环境。

　　2、智能化住宅小区的组成

　　智能化小区通常包括：信息管理子系统和信息服务子系统。信息管理子系统包括：安防、自控、可视对讲、三表远传、背景音乐、停车场管理、物业管理系统和一卡通系统等。信息服务子系统包括：小区通信网络接入、VOD系统、网上教学、网上游戏等网络增值业务服务。

　　3、存在的问题

　　现在智能化小区建设发展中存在以下几方面的问题：

　　(1) 智能小区设备的维护管理与住户之间的矛盾

　　智能小区建设完后，需要对建设后相应的设备进行维护和管理。对于建设后的电子产品，通常在开始运行期，设备能够较好地运行，设备的故障率较低，设备维护费用和维护量较少;同时对于设备建设后有一个设备的维保期，在该阶段一旦产品出现问题，设备厂家均会对产品进行维修，在该期间对设备的维修费用是免费的。但是过了维保期后，随着时间的推移，设备将逐年老化，对设备的维保就不可能是免费晚餐了，同时要想较好的延长电子产品的寿命，使小区的智能化系统能够较好地正常可靠的运行，就必须对产品进行定期的维护和保养，这就势必要增加这部分的维修费，也就使维修费用必将逐年增加，而物业管理公司为了维持该系统的正常运行，必定要想方设法挣钱来弥补这部分缺口，如加大对小区住户的经济负担，而用户又不愿意承担这部分费用，从而导致两者之间的矛盾。使得部分智能化系统运行了几年之后就成了摆设，不能发挥其应有的作用了。

　　(2) 物业公司的管理水平与住户需求之间存在的矛盾

　　由于小区智能化系统需要具有一定文化程度和技术水平的人员来进行维护和管理，而通常物业公司能够招聘的人员文化程度较低，较难胜任维护和管理工作。从而使得智能化系统运行后很难由专门人员进行维护和管理;同时由于物业管理公司人员在对智能化产品的使用中使用不当，从而使产品的使用寿命降低。所以很多小区的智能化系统运行后，没过几年就不能够使用了，导致小区的管理下降。而且物业公司与住户相互之间在对待问题上相互之间缺乏应有的沟通和理解，导致物业公司与小区的住户之间为了一些小问题产生矛盾。

　　同时由于物业公司与小区住户之间所应承担的权利和义务不是很明确，从而使得住户与物业之间在某些问题上存在很大的认识分歧，如前不久在某个小区发生了一件物业与住户之间因为家庭失窃所引起的矛盾，小偷从小区外墙翻入小区然后撬窗户入室偷窃，造成住户一定的经济财产损失。住户认为是物业公司在管理上存在疏忽，应承担一定的责任;而小区的物业公司认为该小区他们已经安装了电子防盗和摄像装置，只是由于摄像机安装位置不当并没有将该小偷的作案过程摄录下来，即他们已经为小区的保安采取了措施，所以他们不应该承担任何责任。由此物业公司与小区住户之间产生了纠纷。还有许许多多这样类似的案例在小区中发生，常此以往下去小区业主们认为由于物业公司没有将小区较好地管理好，即物业公司没有履行相应地义务所以我们不愿意交纳物业管理费，同时物业公司认为由于业主们不交纳物业管理费，使得公司收支不平衡，从而导致物业公司无法较好地为小区业主们履行义务。这样导致小区的管理越来越差，物业公司与小区住户之间矛盾越来越大。

　　4、几点建议

　　(1) 智能化小区的发展是个循序渐进的过程，想一步到位，较难，并且也不合实际。在进行智能化小区建设前，需进行小区智能化的需求分析，要充分考虑到中国的国情和小区住户的实际生活水平和需求，在建设中要充分体现出人性化建设的理念思想。同时由于小区住户的经济承受能力远远低于智能大厦，故在建设初期不要投资建设与小区住户联系不太紧密的项目或为了先进性而盲目超前投入，不考虑规模和经济效率，到后来只能是拿钱打水飘，得不偿失。

　　(2) 智能化小区的智能化系统的建设，只是给小区管理提供了一种辅助手段，一旦出现报警，还必须要求人员进行管理。千万不能认为有了这些系统，就可以万事大吉，一旦出现事情就与物业公司无关了。同时由于电子产品本身的缺陷，所以在小区的管理上，必然存在着盲区，这就需要人防和机防相结合，以便更好地为小区住户服务。

　　(3) 要想提高智能化小区的管理水平，必须要加大对物业管理人员的自身素质和业务水平的提高，要通过对小区的维护管理来为小区住户营造一个舒适安全的生活环境，并能够及时为小区住户排忧解难，提高物业管理公司的服务质量和服务水平。

　　(4) 智能化小区的建设关键在于对小区今后发展和对小区住户的定位上，即智能化小区建设的首要目的是要有人能用得起，若小区建设中所附带的系统过多，必然要加大住户经济负担和房价，对小区的发展不利。可以先投入一些与小区住户密切相关的系统，如周界报警、闭路电视摄像、家庭报警、电子巡更、背景音乐、三表远传、可视对讲等，而对投资较大和今后设备维护费用较高的那部分系统如自控等可以暂缓投入。

　　(5) 智能化小区的建设发展，首先必须要发展保障小区住户安全的那部分，如：室内防盗报警系统、消防报警系统、紧急求助系统、出入口控制系统、室外报警系统、煤气泄漏报警系统等。因为人们只有生活在一个安全可靠的家居环境下，才会考虑如何在其它方面舒适地享受生活。

　　(6) 小区的建设发展必须坚持“以人为本”的原则，进行小区建设必须与小区住户协商，不能伤害到住户的利益，同时智能小区与智能大厦功能不同，不能建设成为高度自动化和现代化的办公环境，所做的工作必须紧急围绕小区住户为中心进行建设，使住户感觉生活在这样的环境下舒适安全。

　　(7) 智能化小区建设最大问题是建好以后，在今后的使用过程中，如何较好地对这些设备进行维护，通常头几年设备的故障率较低，而以后设备的维修率较高，所以物业管理部门必须看清这点，在头几年中，必须要有一定的维修资金的积累，以保障今后设备的维护。同时对于设备的使用寿命在一方面还取决于操作人员的维护水平，所以物业管理的人员应该具有一定的技术文化水平。

　　参考文献

　　1、《住宅小区智能化系统设计与工程实施》