大型物流农贸市场在城市中的选址原则与规划要务

　　〔摘要〕大型物流农贸市场选址定位对其所在城市及周边区域的经济生活有着极其重要的影响。通过准确定位此类市场具体含义，采取合理有效地规划原则和手段进行选址与功能分区，能够建立一个符合城市需要的农产品物流仓储基地。
　　〔关键词〕大型物流，规划，农贸市场
　　近一时期，随着国家对三农问题的持续关注和对基础建设投资力度的增强，大型物流式农产品批发市场迎来了良好的发展契机。正确认识此类市场的重要作用并作出合理的选址布点、规划分析，对提高城市及区域经济繁荣有着重要意义。
　　1大型物流农贸市场的基本定义和作用
　　大型物流农贸市场是集农产品交易、存储、工业化深加工和交通运输为一体的仓储物流基地。起着互通产品有无、调节市场供需关系、储备战略农用物资的作用。一般来说，它只负责二级市场批发转运、原料加工，不直接针对终端消费市场。
　　2市场在城市中的选址要求
　　2.1要求比邻农产品产出基地
　　大型物流农贸市场培育运营的前提是有丰富的农产品物资资源。以区域特色农产品为加工处理对象，能更好的带动地方区域经济繁荣，避免规划建成后的设备闲置与浪费。
　　2.2要求有良好的交通条件
　　大型物流农贸市场有庞大的交通流量，需要良好的交通支持。一般位于城市过境交通道路的一侧，在基本物流行为完成后由快速交通引导完成对城市内部的辐射控制。
　　2.3要符合城市总体规划与专项规划布局原则
　　市场的选址要符合城市总体规划功能分区，这有利于与其他功能区的协调互动，体现物流农贸市场作为城市（区域）有机组成部分对整体环境的支持与贡献。另外，要考虑商业市场专题规划总体分类布局，承担特定区域的特定商业行为，实现功能效益最大化。
　　2.4要有良好的工程地质条件和基础设施优势
　　大型物流农贸市场资金投入数量巨大，承担的社会责任与经济责任不可小觑。要综合考虑选址地点的地基承载力、常年洪水淹没位、工程管线布设情况、确保市场建设有良好的基础条件，并可在相当长的一段时期内有潜在的发展空间。
　　2.5选址区域要有良好的商业文化氛围与历史渊源
　　区域内具有悠久的商业渊源对市场发展有良好的辅助作用。这样，规划也将更符合所在区域居民的心理预期，拆迁、建设将会更加顺利快捷。
　　3大型物流农贸市场的功能分区
　　由于大型物流农贸市场货物种类涵盖面广、交易数量大，所以在其内部详细功能布局上应该综合考虑所销售农产品的类别种类、体积体量、存在形式、关联行为、环境污染等情况详细划分功能分区。主要有以下几类：
　　3.1农产品交易区
　　此区域为传统常设功能区。主要承担蔬菜、瓜果、蛋禽制品、海鲜鱼虾的大宗货物销售，是整个市场发展运行的前提条件与动力保证。此功能区应位于整个市场的中部核心位置，以便有效辐射整个园区并带动上下位关联产业发展。内部常设如下部类：生鲜产品类（注意疫病防护及气味粪便等对环境的污染），水产品类（注意供换水系统与排水设施的一体化设计）、肉蛋类（注意冷藏储运的方便快捷）、瓜果蔬菜类（注意净化处理设备的配套建设）。
　　3.2冷库存储区
　　此区域的主要功能是实现农产品的短期保鲜周转、调节平衡供求关系，稳定长期市场价格，实现必要的社会责任与战略意义。在设计上要将库体划分成若干容量级别、种类以满足不同客户群的需要与使用。规划一定的战略物质的储备冷库，以应对突发公共安全事件的需求。区域冷库满仓量不易超过85%，并配备独立供变电设施，以满足紧急情况下的运行可靠系数和产品倒运、换库要求。
　　3.3工业加工区
　　此区域的主要功能是提高农产品附加值、实现农业战略产业化。具体设计上要根据加工原料数量、所需加工设备、加工废弃物等具体情况，合理规划加工车间高度、预留工程管线及空间场地、配置相当规模的水、电市政基础设施。净菜车间、脱水车间等要考虑其加热、烘干设备的燃气管线接入。
　　3.4物流交互区
　　高效的物流运输是大型物流农贸市场不可或缺的组成部分。要考虑到车辆类型、交通流量、交通方向等一系列主交通行为及车辆停放、物流调度、机车维修等辅助行为，在道路规划、场地预留、交通流线组织、信息化建设方面予以考虑。
　　3.5管理服务区
　　市场的日常运营维护需要相当数量的人员全天候服务，同时大规模的人员流动也产生一系列食宿问题。这些都需要在合适的位置规划一定的空间场地建设管理用房、住宿餐饮用房及一定的休闲服务设施。
　　4若干规划指标与数据讨论
　　4.1用地规模、建筑密度、容积率方面
　　本案描述的指标数据适合规模50公顷以上的大型物流农产品市场，建筑密度不应小于30%，容积率0.6以上。.如果按照部分省份“部分超高车间、仓库容积率计算时，乘以一定系数”的要求，容积率做出相应系数调整。这样的系数比例有助于提够土地开发强度，引导高标准的园区基建投入。
　　4.2道路、停车、出入口方面
　　建议此类物流市场位于城市近郊，基地至少两边濒临主要交通性道路，路幅应在双向6车道以上，宽度不应小于46米。有两条以上干道通向城市核心区。基地出主入口不应少于1个/20公顷。专用停车场位面积不应少于100平方米/公顷，即每公顷可停放3台大型铰链车。交易厅棚基底等面积外扩，保证车辆调转停靠。
　　4.3绿化率方面
　　综合考虑行车视线、培植成本、单位面积土地建设投资等，规划园区绿化主要考虑遮阴、避风功用，树种以高大乡土乔木为主，绿化率不超过15%。
　　4.4产值效益与规划建设配比关系方面
　　农产品交易区（主要收入来源为税费）、冷库存储区（主要收入来源为租赁和代管费用）、工业加工区（主要收入来源为税费、固定资产再投资、科研成果转换汇报）、其它功能区（主要收入来源机车维修、住宿餐饮、管理咨询等服务业收入）最终产值效益比例应在2：2.5：4：1.5左右。但是产值效益的产生与其用地面积之间有着特定的因果、延续、联动关系。只有保证特定区域用地规模，用以带来必需的物料基础的前提下，其产值比例关系才会形成。如此，规划以上各区域的用地比例为3：1.5：3：2.5左右。由于园区规划建设需要一定时间过程，所以在规划建设之初允许适当的拓展当下最具经济效益潜力的功能区用地面积，但最终数据应向建议指导数据收缩，这有利于市场长期可持续健康发展。
　　5结束语
　　因为大型物流农贸市场所在地区不同、服务对象重点不同、主营项目存在差异，所以就个体而言，其规划手段丰富多变，规划技巧灵活机动。但其基本的规划取向与根本性原则保持不变。掌握这些相对固定的基本规律，就能对此类市场的投资运行、规划建设作出良好的指导意见，
　　〔参考文献〕〔1〕《场地设计》张伶伶孟浩中国建筑工业出版社1998
　　〔2〕《城市设计—形式与装饰》张斌杨北帆天津大学出版社2001
　　〔3〕《乡镇集贸市场规划设计标准》中国建筑工业出版社2005
　　〔4〕《物流学基础理论》桂寿平华南理工大学出版社2005
　　〔5〕《中国商业地理学》陆大状中国财政经济出版社1991