城市规划论文:可行性研究阶段的建筑工程造价动态控制

　　可行性研究阶段的建筑工程造价动态控制
　　曾一鸣深圳市航建工程造价咨询有限公司
　　摘要：文章通过基础数据收集、基础数据论证、估算编制等三个方面，详细论述可行性研究阶段的工程造价动态控制，从而达到真正意义上的工程造价全过程控制起点和标杆作用。
　　关键词：可行性研究阶段、基础数据、估算
　　建筑工程造价贯穿于项目建设全过程，即投资决策(可行性研究阶段)、项目设计、招投标、施工及竣工决算审计五个阶段。
　　从工程造价的角度来讲，对应工程造价估算、概算、预算（标底）、结算四个阶段，工程造价的动态控制行为就是：用估算指导概算、用概算指导预算、用预算指导结算，即动态控制目标估算≥概算≥预算≥结算。动态控制目的是保证工程投资控制的可预见性、准确性，从而达到预期投资的效果。
　　从管理学的角度，工程造价的动态控制就是工程造价管理的提前，即提前到编制可行性研究报告的阶段。其目的是确保估算的合理性、可控性、准确性，让估算在工程造价全过程控制中起到真正意义上的标杆作用。在实际的操作中，该阶段提供的数据是概念性的、模糊性的以及不确定性的，这就为造价管理重心提前带来相当的难度。这时就需要专业的资深造价人员参与，参与到调查研究的每一个环节，深入细致地了解工程项目的每一个细节，同时结合可行性研究的编制内容，整理与工程造价相关的具体情节与数据，同时收集大量同类地区、同类项目数据，为编制估算奠定可靠的基础数据，确保估算的相对准确性。
　　(一)基础数据的收集
　　(1)项目概况：作为工程造价控制的起点，项目概况中涉及工程造价的一些基础数据，首先是建筑的大体规模，建物单体的数量，建筑面积、容积率、绿化率等；其次是各栋单体的主要用途，各栋单体之间的关联度等等；
　　(2)市场预测：该环节涉及项目的市场定位、销售方案，这是编制估算的重要环节。从市场定位中可以解悉出与造价相关的具体细节。下面以商用办公楼开发为例。
　　1）建筑的功能及定位。项目功能及定位直接影响面对什么样的销售群体，预期的销售价格期望；同时影响开发写字楼的档次，以及工程造价的投入。（如该建筑是否为一个智能化建筑、是否为绿色环保建筑、是否为安保功能强大的项目）；
　　2）建筑的外部效果。这是一个面子工程，而面子工程涉及方方面面的造价，如外墙的造价、外墙灯光的造价、外墙大屏幕、外墙广告牌，配套的市政设施，园林景观的造价等；
　　3）售楼标准。通过了解建筑的售楼，明确其内装的大致要求，涉及与造价相关的内部装饰范围，如：其销售部分面积部分是否考虑为毛胚、初装（目前高级写字楼常用的方式，架空地台+吊顶大开间，购买的业主只有在精装时增加隔墙，以及表面的一些装饰，保证整个大楼的统一协调性）；与内装相关的各专业之间的配套问题，如：空调末端是否到位以及可能到位的程度，电气末端是否到位及末端配电箱的配置方式，弱电是否配置到位等。
　　(3)项目建设选址及建设条件论证：从项目建设选址及建设条件来看，这涉及工程造价细节的延伸。
　　首先涉及的工程造价环节是选址处的人工费用，如：某BOT发电厂项目，其工程所在地为越南，而该项目的工程人员均为国内外派人员，其人工费相对其在国内的费用高出很多；
　　其次是材料费用，如：某BOT电信项目，其工程所在地为苏丹，其项目的主要设备材料均由国内采购，然后外运至项目所在地，这将增加大量的运输成本，应考虑相应增加设备、材料的费用；
　　再次项目所在地的施工环境，将会对工程造价造成直接影响，如深圳中心区某商业综合楼，其所在地为高层商业区，周边高层建筑紧邻本项目。所以第一需考虑的因素是基坑支护问题，基坑支护需结合周边的条件、结合地勘报告，找到切实可行的施工方案，保证在施工过程中，地质情况的稳定性，这些均需在基坑支护费用中充分考虑；第二需考虑临时设施的问题，本项目布置临时设施的位置是否足够。为保证与中心区的形象相统一，是否需加大在临设上的投入；第三需考虑施工运输车辆的行驶时间，因项目在市中心区，白天来往的车辆很多，进入工地的道路也是繁忙路段，同时道路也比较狭窄，那施工用车只有考虑在晚上，如土方的外运，就会增加机械台班的闲置及降效费用，商品砼的运输，不仅会影响施工期，同时会因夜晚施工带来环境影响。因而要考虑处理该类环境影响的相关费用等。
　　(4)项目外部配套设施的建设；外部的市政配套设施是否到位，直接影响投资的外部环境以及其带来的可能增加的成本费用等。如：**住宅小区，当用户入住后，因市政燃气未到位，开发商不得不加大投入，建立临时燃气站，保证小区用气。
　　(5)项目建设周期及工程进度安排；项目建设周期，直接影响项目资金的时间成本、融资成本。应充分考虑项目进展过程中，各种人文、自然因素对建设工期的影响，避免不必要的工期延误。如土石方、基坑支护及桩基工程是否能错开雨季进行施工等。
　　(6)收集同类项目的大量资料：根据本项目的投资功用、规模、类型、结构型式等分门别类收集大量的资料；同时收集项目所在的同地区及具体地点的其它项目资料，进行分类整理；保证收集资料的完整性、可参考性。
　　（二）基础数据的整理。
　　1、基础数据的整理：根据常规项目的标段划分，项目大致可分为：基础工程（基坑支护、土石方及桩基工程）、施工总承包工程、专业分包工程（含消防工程、空调工程、幕墙工程、二次装修工程、电梯工程、燃气工程、智能化工程、园林景观工程等），可根据此类标段的划分，把相应的数据放入各标段之中。确保数据收集的条理性。
　　同时对各标段中的主要数据进行拆分，①基坑的土方量、外运的里程，基坑支护的形式、地质预期及相应桩基形式及长度；②总包工程的建筑面积、钢筋含量、砼含量、初装面积等；③空调工程的制冷面积、制冷主机配置的形式；④二次装修的范围，标准，主要部位使用的材质等；⑤幕墙工程的形式，与绿色环保相结合的效果，不同部位材质的划分；⑥燃气工程使用户数等；⑦智能化工程配置的主要系统、配置系统预期需达到的主要功能等。
　　2、基础数据的论证：基础数据论证是工程造价管理提前的一个重要环节，直接影响工程造价控制起点的准确性、合理性。
　　（1）基础数据的论证是一个集体决策的过程，它涉及到设计、工程技术、财务等各个环节，需要相关专业人员对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济论证。分析论证过程不仅要重视新设企业的经济效益的分析，还应立足节约,充分重视项目在市场中的领先地位，以减少项目建成后的运营成本和影响企业今后的发展。
　　（2）论证后的基础数据必须是设计意图的真实反映，而不是脱离设计的一组单纯数据。它来源于项目的设计意图及思路，结合类似项目的经验数据整理后的一组数据，该数据从产生后就被赋予一定的生命力，它是与项目密切相关，随着项目的开展，它是不断动态发展和不断完善的。
　　（3）论证后的基础数据必须真实反映目前先进的生产力。充分了解目前先进的施工工艺，了解先进施工工艺带来的企业效益、项目收益、社会效益，充分展望项目开发期间技术的发展水平。反之推论其对基础数据的影响，进一步对基础数据进行修正和完善。
　　（4）论证后的基础数据必须真实反映目前政策和相关的法律和法规。如目前国家提倡的节能减排、绿色环保的建筑理念等，以及为达到该类建筑目标，申请相关认证（如LEED认证等）需涉及的相关费用等，必须在基础数据中充分体现。
　　（三）建筑工程投资估算的编制
　　建筑工程费用的估算方法有单位建筑工程投资估算法（以单位建筑工程量投资乘以建筑工程总量）、单位实物工程量投资估算法（以单位实物工程量乘以实物工程量总量）和概算指标投资估算法。为保证工程造价动态控制的连贯性、可控性，编制估算的方法应采用概算指标投资估算法。
　　1、投资估算编制中，动态控制的主要基础数据应有明确的体现，该数据是通过上述环节充分论证的。
　　2、投资估算编制中，价格指标必须与目前市场行情相吻合，充分考虑建筑项目所在地的一些特殊情况，同时对未来的建筑期间内，价格的上涨系数应充分证论后，反应到价格指标中。
　　3、投资估算编制中，其编制的范围必须与预期的竣工交楼标准相吻合。
　　4、投资估算编制中，其主要材料和设备的配置（电梯、空调设备等）需与投资项目的档次与吻合。
　　5、投资估算编制中，其单位工程和专业工程的划分需与预期的标段划分相吻合。
　　6、投资估算编制的格式，需便于下一步工程造价的控制和分析。
　　综上所述，工程造价全过程控制的起点在可行研究阶段（估算），同时其动态控制的重点也在本阶段，它是全过程控制的一根旗杆，估算编制质量的好坏直接影响工程造价是否可控，它同时直接影响整个投资的效果的好坏。工程造价管理重心提前至可行研究阶段（估算）是有必要的、可行的。