《物权法》对房地产权登记工作的影响

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　　【摘要】本文从六个方面分析了物权法的颁布实施给房地产登记工作提出的新的要求，为了更好地应对《物权法》的颁布实施对权属登记工作带来的的考验和挑战提出了应着重做好四个方面的工作。

　　【关键词】物权法,房地产,产权登记,影响

　　《中华人民共和国物权法》(简称《物权法》)是一部重要的民事基本法律，它的公布和实施对社会产生重大的影响，而对我们房地产登记工作而言，更具有直接的重大的理论和实践意义。作为房屋权属登记部门，我们有必要认真学习、透彻掌握《物权法》的相关精神，正确应对《物权法》对房屋权属登记带来的影响和考验。

　　《物权法》对房屋权属登记工作的新要求，主要表现在：

　　1、对提高房地产登记机关服务质量和效率提出了新的要求。

　　《物权法》出台以后，权利主体的权利归属意识会进一步增强，对车位、阁楼等之前权利归属较为模糊的部分将会细化，许多之前未登记的部分将会以某种形式通过登记来确权，房地产权属登记机关的业务量会相应加大，对效率的要求就会相应提高。同时，权利主体对登记机关保证和提高房屋权属登记质量和服务质量都有了明确的法律依据，因此房地产权属登记机构的压力会进一步增大，迫切需要在较短的时间内主动适应《物权法》的相关规定，迅速提高服务水平和服务效率。

　　2、对权属登记机构的登记责任提出了新的要求。

　　统一登记制度，更正登记、异议登记和预告登记的地位在物权法中得到确认和提高，使权属登记机关的登记责任进一步加大。更正登记和异议登记往往涉及权属争议，这就要求权属登记机关能需要制定更具可操作性的实施细则和登记办法，建立健全相关操作规则，谨慎处理好这类登记业务，避免或减少成为被告的风险。如何更好地推广预告登记业务，更好地利用预告登记切实保护好权利人的合法权益，这都需要登记机关采取相应措施。

　　3、对权属登记机构的审查责任提出了新的要求。

　　对于不动产登记的审查，《物权法》第十二条虽然没有明确提出必须进行实质审查，但“询问申请人”、“必要时实地查看”等要求赋予了登记机关对有关事项进行调查的权力，表明实质审查应成为登记机构的主要倾向。然而不管是从目前房屋登记机构自身所具备的执法权限、审查技能、人力配备等条件来看，还是社会所要求的提高登记效率的倾向来看，要做到实质性审查都存在很大的困难。另外随着权属审查要求的提高和权属审查深度的增加，登记的成本也将进一步增加，对登记机关如何提高工作效率、加快工作节奏、简化办事程序、缩短办事周期、调动员工积极性等方面提出了更高的要求。

　　4、对减少权属登记机构的不规范行为提出了新的要求。

　　为保证不动产登记能够公正廉明地进行，《物权法》特别规定登记机构不得有的行为，包括要求对不动产进行评估，以年检等名义进行重复登记，超出登记职责范围的其他行为。特别是为了防止登记机关利用登记多收费用，切实减少不动产权利人的经济负担，《物权法》对登记收费标准作出了明确规定。

　　5、对建立登记信息公示、公开制度提出了新的要求。

　　《物权法》第十八条规定权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。这就要求房产登记机关建立登记信息公开制度，从而有利于为不动产市场交易提供全面准确的信息服务，切实发挥保护交易安全、警示交易风险、降低交易费用、提高交易效率的功能，维护正常的不动产流转秩序。

　　6、对登记机关的行政行为赔偿责任提出了新的考验。

　　依据新出台的《物权法》，登记机构就登记错误导致的他人损害，无论何种原因，要求登记机关先行赔付，这与之前可以撤销善意第三人的不动产证书且不用承担直接赔偿责任相比，登记机关承担的责任和风险进一步加大。这种赔偿方式与登记机关在一定程度上实施实质审查的方式是相辅相成的，这就要求房产登记机关完善登记责任制度。这对于规范不动产登记活动秩序、强化登记机关的责任、保障不动产登记的公信力，充分实现不动产登记的法律价值和社会价值，有着十分重要的意义。

　　为了更好地应对《物权法》的颁布实施对权属登记工作带来的的考验和挑战，我们房产权属登记机关必须迅速转变观念，调整相关登记程序和环节，提高登记质量，加大审查力，完善错误赔偿责任制度。应着重做好以下几方面的工作：

　　加强房屋权属登记机关的自身能力建设。

　　贯彻《物权法》，权属登记机关首先要从自身出发，加强自身能力建设，包括强化登记人员的责任意识和风险意识，提高登记人员辨别申请信息的能力;充分运用***识别、指纹采集等技术，尽可能地杜绝虚假申请信息;建立质量监督和内部纠错机制，确保防患于未然。

　　充分利用更正登记、异议登记等补救手段。

　　更正登记、异议登记一般出现在行政诉讼之前，这对登记机关避免行政诉讼甚至承担先行赔付责任是一个较好的事前补救手段。对于申请更正登记的，登记机关应更加注重申请材料的真实性，必要时进行调查取证和实地勘查。如果发现登记有误，登记机关应及时主动地启动更正登记程序予以纠正。

　　加强与民政、银行、司法等部门的沟通。

　　关于婚姻状况、抵押信息等申请材料，房地产权属登记机关可以加强与民政、银行等部门的沟通，建立信息共享机制，从而有效地确保登记信息的及时和准确性。同时登记机关还可以加强与司法部门的沟通，对一些实质审查难度较大的业务可以交由公证部门先行公证，登记机关凭公证材料进行登记，从而既提高登记效率，又能有效规避风险。针对恶意串通、利用虚假材料甚至“假人”冒充的，司法机关应建立相应的惩罚机制，以有效遏制目前虚假申请信息越来越多的现象。

　　建立登记人员的责任追究制度。

　　在登记机关先行赔偿后，如果因登记人员的故意或重大过失导致赔偿的，登记机关可以依工作人员的过错大小行使追偿权。这样既减轻了赔偿压力，又能够增强登记人员的责任心，确保其认真履行审查义务。

　　参考文献：

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