城市新区开发模式的选择

　　摘要：城市新区开发具有多种开发模式，如大型公共设施开发模式、“TOD”开发模式、城市公共绿地开发模式、住区带动型开发模式等，每种模式各有优劣。本文以仪征市城区东部区域概念性城市设计为例，探讨在新区开发中综合多种开发模式，以拓展空间、放大功能、彰显特色、强化关联、协调发展为着眼点，强化规划设计方案的可实施性与可操作性，同时提出开发时序，以达到多种开发模式共同协作，构建功能复合的特色城市新区。
　　关键词：城市新区；开发模式；公共设施；轨道交通；公共绿地
　　一、引言
　　随着城市化进程的加快，城市规模急速扩大。目前国内很多城市都先后提出了城市跨越式发展战略，希望通过选择有发展潜力的地区作为新的开发建设重点，使其具有快速增长能力，带动和促进城市经济、社会等各方面的发展。在新区开发中，各个城市也都选择着各自的开发模式，有些取得了很好的成效，像青岛的两翼推进与行政带动结合的新区开发模式，广州的体育产业与关联产业拉动结合的新区开发模式以及深圳的CBD模式等。成功范例固然很多，失败案例也不容忽视。究竟该怎样根据城市自身特点选择可持续发展的新区开发模式，成为城市执政者关注焦点，同时也越来越引起设计者在城市规划设计中的思考。
　　二、城市新区不同的开发模式
　　国内外城市在新区开发中有很多的经验和教训，开发模式的选取也各不相同，其中使用较多的是大型公共设施开发模式、“TOD”开发模式、城市公共绿地开发模式和住区带动型开发模式，下面根据它们各自的优势和劣势进行评述。
　　（一）、大型公共设施开发模式
　　大型公共设施主要指规模较大，服务辐射力强的城市级和地区级以上的公共设施，是由公共部门提供的满足社会或某一类社会群体共同需要的服务设施，具有公共性和公益性（王青，2008年）。该模式是政府常用的重要开发引导模式。大型公共设施的配置完善，为物质生产、流通等创造条件，进而带动城市新区发展，影响城市整体经济的发展进程。从城市发展和运营方面来看,大型公共设施在具有良好的价值增长和经济回报的同时，还具有巨大的社会效益。但开发过程中往往存在着投资量大、回收周期长、民营资本无意插手、国有资本勉强接手等问题。
　　（二）、“TOD”开发模式
　　TOD即公共交通导向型开发模式,有利于提高换乘点附近的土地价格，拉动地区的经济发展；有利于增加土地的可达性，快速落实老城区向新区的扩张；有利于减少政府的交通投资额和市民出行的费用，改善TOD服务区内交通拥挤状况，从根本上缓解交通供需之间的矛盾；有利于提高城市形象，促进城市发展。
　　（三）、城市公共绿地开发模式
　　城市公共绿地开发模式主要是通过提高公共绿地的环境品质来带动周围土地的升值和房地产价格的提升，产生积极的间接效益。但存在着前期投入大，无法直接产生经济效益，整个周边地块开发的控制失调，公共绿地本身的管理维护被忽视，最终导致整体环境品质与预期效果相差甚远等问题。
　　（四）、住区带动型开发模式
　　政府先期投入较少，易于启动，土地收益可在短期内见效。而组团式住区布局模式可以产生规模性集聚效益，减少基础配套设施的投入，节约开发成本，注重其与周边地区的协作关系，还可使其发展成一个带动区域经济发展的增长极。但往往也存在着适于房地产形式较好情况下，土地使用类型单一，土地价值没有发挥到最大化，配套设施不成体系，居民使用不便等问题。
　　三、仪征市城区东部区域概念性城市设计概况
　　仪征市城区东部区域概念性城市设计于2009年3月启动，是受江苏省建设厅城市规划技术咨询中心和仪征市规划局之邀，南京工业大学建筑与规划学院参与了规划设计方案的竞标，经过两轮方案的纵向和横向比较，从多个设计方案中胜出。
　　（一）、规划背景
　　仪征市行政隶属于江苏省扬州市，位于南京、扬州和镇江“银三角”的几何中心位置。长江岸线顺直平稳，与京杭大运河共同组成了发达的水系交通。随着润扬大桥和宁启铁路的兴建，仪征市拥有了更加独特的地理交通优势。同时，仪征市是江苏省的五大重点经济发展带之一。
　　（二）、建设动因
　　现有规划中，老城区西部为仪征化工园，没有拓展空间；北部是宁通公路，发展腹地较小。城市问题不断显现，像拆迁改造压力较大；部分功能的外部疏导的诉求强烈，滨江岸线利用率偏低，产业整合度不高。同时主城的发展重心是沿国庆路呈带状发展，随着工农路的规划，滨江与主城发展重心很好地联系起来。而随着南京市总体规划的实施中跨江轨道交通线从龙潭通往仪征以及沿江公路的建设，对滨江地区的开发也带来很好的契机。
　　（三）、方案设计构思
　　1、整体结构概述
　　规划用地范围根据仪征市政府的要求，定为北起真州东路，南到长江；西起东子扬路，东到幸福路。面积为1881.73公顷，其中长江岸线0.63公里。在“沿江”、“沿河”上做好文章，设计者经过分析将跨江轨道交通由城东新区接入老城至火车站；沿仪扬河形成一南一北两个城市副中心，调整仪扬河两侧路网结构，强化城市景观轴线和开敞空间。原规划中的城市发展重心置换为经济中心，滨江地带建造行政文化中心(图1)。与老城中心区相比，新城区更强调行政、商贸的功能，同时容纳居住、文化、娱乐、休闲、旅游、教育等功能。
　　2、方案特色说明
　　（1）滨江地带的作用和定位
　　根据开发模式的特点，设计者进行方案的设计和调整。对上位规划进行分析，改变沿江地区中小城市对滨江地带的利用单一的现状，不再作为船厂之类处理。将城市的重心搬迁到滨江地块，在滨江地带建造城市行政文化中心，形成仪征市有特色的城市副中心。
　　（2）用地组织
　　整个规划地块按照不同的功能需求分为商业、居住、文化娱乐、商务办公、医疗卫生和科研教育等各类用地。可开发用地共有1881.73公顷，其中住宅用地为403.4公顷，占城市建设用地的21.44%，人均27.81平方米；公共设施用地为174.6公顷,占城市建设用地的9.28%，人均用地12.04平方米；绿地为205.9公顷，占城市建设用地的10.94%，人均绿地14.18平方米；其他城市建设用地占58.34%。各类城市用地的不同比重，很好的反应了设计者对新区开发模式的选取进行了充分的思考，是在不同开发模式充分发挥其功能的基础上进行的用地组织。
　　四、仪征市城区东部区域开发模式选择
　　开发模式的选择，是整个设计方案的重要着眼点。市政府行政中心的迁入和轨道交通的改线为其发展提供了契机。结合当今的国际国内形势，经过反复分析推敲，主要从四个方面对新区进行综合开发。同时，新区的开发模式和开发时序是密切相关的，也是同步进行的。
　　（一）、新区开发模式
　　1、大型公共设施开发模式
　　新区内大型公共设施开发模式主要是以行政中心为启动点。设计者经过现场的调研和分析，将行政中心功能置换，适时迁入尚未开发的新区，形成滨江行政文化副中心，主要包括城市的主要行政办公设施、文化中心。由于政治、文化以及市民社会生活的密切相关性，行政中心可以作为整个城市新区建设发展的增长点，结合沿江公路的修建和长江发达的水运交通，规划建设滨江商贸文化区，涵盖商业中心、商务办公、汇演中心、文化娱乐等功能，真正将行政综合能力转变
　　成经济综合能力，进行多功能综合发展，成为城市新的门户地区（图2）。新区其它地块在其相关功能的辐射下，利用其带来的发展机遇，进行快速的启动和发展，从而使得整个城市新区建设发展进入一种良性循环，全面提升城市竞争力。
　　虽然大型公共设施开发模式存在着不容忽视的问题和困难，但仪征市政府从长远利益出发，考虑到开发的可持续性，对设计方案充分肯定，同时有效避免了“任期政绩”效应。
　　2、轨道交通开发模式
　　跨江轨道交通改道由城东新区接入老城至火车站，线路沿东园路的走向，使得滨江地带和老城中心有机地连成一体。在轨道交通沿线设置交通换乘点，分别位于东园路与真州东路、前进路、国民路的交叉口，以及滨江市政广场旁边。轨道交通带来大量的物流、人流、信息流以及资金流，为交通换乘点周边地块多种产业的发展提供机会。积极引入“TOD”开发模式，考虑以交通换乘点为核心组织周边土地的综合开发，规划站前商贸区，包括商业、娱乐、居住以及公共开敞空间等功能（图3）。有效地改变城市的交通环境，形成高低错落的城市空间形态，同时也避免了土地开发形式的单一。
　　3、城市公共绿地开发模式
　　结合仪征丰富的水资源，进行公共绿地布局、规模与体系的分析研究，构成多样化绿地系统，创造优美的生态环境。重点加强仪扬河两岸地区的公园绿地建设，增加成片开发的绿地，改善城市生活环境的同时也有效地提高了沿河地带的土地价值，尤其是沿河60米的绿化带更是吸纳资金的一个亮点。本轮设计在上位规划中的居住、公共设施等各类城市建设用地内部设置公共绿地，形成绿化网络，有利于吸引更多的投资商和消费者。其中，新建的居住区中，严格按照国标控制公共绿地（图4）。
　　针对公共绿地本身的管理维护容易被忽视的问题，设计者给出了很好的建议，政府可以通过增加绿地周边地产税等，来进行建设管理经营；也可以与私人合作，共同投资和建设管理。
　　4、住区带动型开发模式
　　针对当前政府资金不足，多数是通过将土地“招牌挂”的形式进行城市开发，所以住区带动型开发模式在新区开发中是不可缺少的。根据上位规划，将仪扬河两岸的居住用地进行分批开发建设。新区内共规划七个居住片区，一期规划两个居住片区（图5），以多层住宅居住小区为主，并有部分小高层住宅，各居住片区内配有相应的中小学、幼儿园、社区中心等配套设施。住区本身的开发在严格按照国家控制标准的同时，尽可能提高土地的容积率，将土地效益发挥到最大，使其成为一种经济增长极，带动相关配套设施的发展，产生更大的经济效益和社会效益。同时，因其具有投入较少，短期可见土地收益等优势，可以将先期创造的经济收益投入于滨江商贸文化区的建设，带动整个新区的滚动式发展。
　　此外，新区的开发主要是分为三期，西至仪扬河，东至军民路，南北到规划边界为开发一期，涵盖了滨江行政文化副中心、部分滨江商贸文化区、北部经济副中心、仪扬河东部滨河绿地和部分住宅区，改线后的轨道交通也包括在内；二期为军民路以东至规划边界和仪扬河西侧至大码头地带，以住区开发为主，同时涵盖了部分滨江商贸文化区；三期则是规划范围内其余地块。开发时序是在对新区开发模式选择的基础上进行分析和思考得来的。
　　五、结语
　　本次概念性城市设计是在《仪征市中心城区发展规划》指导下进行的，力求达到土地经济效益最大化和保持生态环境间的平衡，打破传统的单一性开发思路，提出滨江城市特有的发展理念，运用多种开发模式共同协作，构建功能复合的特色城市新区。同时，方案充分考虑到近远期的发展，将经济效益和社会效益相平衡并提高其操作性和可实施性，尽可能将利益最大化，方案得到了仪征市政府的认可。
　　此外，我国城市规模不断扩大以及跨越式城市发展战略，决定城市新区开发模式的选择变得越发重要。本文以仪征市城区东部区域概念性城市设计为例，就新区开发模式进行一些浅显的研究。
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