期刊论文城市小产权房的合法化

　　目前，我国的房地产行业发展的是非常迅速的，房屋可以分为小产权房和大产权房，小产权房近年来也是人们所关注的一个焦点。本文主要针对城市小产权房的合法化进行了一些论述，文章是一篇期刊投稿论文范文。
　　论文摘要所谓小产权房屋，是指没有按照国家规定缴纳土地出让金，私自在农村的集体土地上修建的房屋，这种房屋没有国家房产管理部门颁发的证照，所以集体土地房屋又被广大的市民称之为小产权房，其产权本身无大小，也非法律术语，而在于其不符合国家规定，欠缴相关费用。表面上看，小产权房与国家认可的，经过登记的房屋有着相同的居住作用，但是其不允许直接在市场上交易，买受人必须补交相关的土地价款和土地出让金，然后给予相关的产权证明，如此一来，小产权房的法律地位又该如何定位?

　　论文关键词小产权房,土地出让金,集体土地

　　一、小产权房基本概念厘清

　　小产权房今年来为广大群众广泛关注，城市的房价自从1998年以来的房改以来，一路飙升，市场“无形的手”让广大群众将更多的精力投入到其他房屋领域，其中一大部分就是小产权房屋，这种房屋价格低廉，有些又靠近市中心，是广大中低层的不二首选，虽然也明知道产权存在问题，但依旧将目光转向期间，也是最重要的房源之一。

　　那么土地初始产权该如何界定呢?按照我国《宪法》土地所有权的规定，我国的土地法律制度体系主要是以 “土地所有权”和“使用权流转”的二元结构为主，并有一些诸如，土地开发利用、征收、管理上的差别待遇。

　　那么小产权房到底有哪些既存的种类呢?

　　首先一种是违法建筑，用于商品房的开发，这种房屋违法占用集体使用土地，或国家划定的耕地，情况也最为恶劣。其次一种小产权房，土地来源合法，只是改变了其使用的用途，这种土地本不是开发商缴纳土地出让金就能获得使用权的土地，而是划拨而来。最后一种是军产房，顾名思义，军队享有特权，获得土地之后，土地被开发利用，之后又以商品房形式出卖，这种小产权房要少很多。

　　二、我国目前对于小产权房的态度

　　第一，小产权房受到各种因素的影响，目前还没有统一的政策。但归根结底，主要是我国对于农村和城市的土地政策不同，从目前来看，我国的农村土地使用权流转机制还远远没有到达，城市及郊区土地使用权价格大多通过市场可以形成其基本价格，而小产权防区的价格由于缺少地价，所以价格较城市土地要便宜很多，而这种无偿划拨或者集体土地不缴纳出让金，成了国家和广大小产权房业主的心头之患。

　　第二，小产权房由于其低廉的价格，在中小城市颇受欢迎，在大城市更是成为中低产阶级的首选良品。我国城镇商品房价格不断飙升，有许多人无力承担如此高的房价。而与此相对应的“小产权房”则找到了其存在的生存空间。这也是为什么具有相同居住功效的小产权房炒得火热，供不应求。其原因就在这里，大部分小产权房屋能降低到同等房屋价格的七折。

　　小产权房的存在也在客观上起到了一些良性的作用，譬如抑制房价，迫使开发商们在房价上做出让步，小产权房屋以其数量众多，在城市中占有一席之地，所以客观上，也能缓解城市住房紧缺的现状，让一部分青年才俊，能在创业初期站稳脚跟。而这些都为我国建设社会主义和谐社会做出了巨大贡献。这也说明了我国小产权房屋存在之价值。

　　我国的30个省市直辖市、自治区都存在小产权房，在建或已建的不计其数。小产权房遍地开花，尤其是一些大城市，特大城市，有时整个一条街都是小产权房屋。一半以上的商铺都是小产权房屋，这在北京，广州一些地区比较常见。

　　小产权房屋的现状已经无数次说明其重要性和不合法性，于是乎政府相继出台了各种新政策，目的是为了遏制小产权房迅猛的发展势头。但显然，这样的力度还远远不够，市场无形的手显然比政府有形的手有力的多，毕竟群众的需求是小产权房坚实的后盾。2007年开始国家出台了一系列新政重点清理小产权房屋，然而效果并不显著，小产权房还是如雨后春笋般涌现，究竟应当如何面对小产权房，似乎成了摆在国家面前的一条难以逾越的鸿沟。

　　三、小产权房将会面对怎样的风险

　　面对这些实用，价格又低廉的小产权，政府对其恨，消费者对其爱，于是我国的相关法律是这样规定的：“农村宅基地，属于国家财产，归集体所有，农村居民对其只有使用权，农村居民若将房屋转让与其他城市居民，该转让行为不受法律保护”，这把利剑产生了另一个问题，集体土地上的宅基地，若是经过旧房屋的改造，新房屋是否可以买卖的问题，这显然是可以的，农村宅基地可以出售与本集体的其他成员，出售之后，该成员不得再申请农村宅基地。所谓 “法无明文规定不为罪，法无明文规定不处罚”，法律的空白必然导致人们对于廉价小产权房子趋之若鹜。

　　小产权房屋要面对哪些风险呢?

　　第一，小产权房没有正规的房产证，原因我们已经在前述段落中阐明，那么没有缴纳土地出让金的小产权究竟是算农村宅基地，还是算城市土地?如果是农村宅基地，那么其使用是没有期限的。如果算作是城市商品房，则有使用的年限。这是小产权房亟待解决的问题。房屋土地出让金问题不解决，这种买卖就多会得不到国家的认可，这种买卖行为在法律上是不合格的。正是基于其不能发放房产证，所以在交易时，相比城市商品房更容易产生纠纷。

　　第二，配套设施不全面，安全没有保障。这是因为小产权房主要是由一些开发商投资或者集体组织建造出售的，所建房屋缺乏国家机关的检验和监督，不仅偷工减料非常普遍，材料质量也很低劣，而且施工技术令人质疑，工程质量没有保障。相关配套设施乏善可陈业主买房子的出发点是为了有家，而这样没有安全保障的家，令人堪忧。

　　第三，得不到拆迁补偿。小产权房基于其不合法的出身，不合法的买卖，所以在拆迁时，自然也会被当作不合法建筑，若是与国家的相关政策规划相冲突，强制拆除几乎是必然的举动。所以业主在选择小产权房时应充分考虑到这种情况，不能盲目的贪图价格上的低廉，毕竟这种情况没有充分的法律依据，可能产生重大的风险。

　　四、今后的改革方向

　　小产权房不仅牵涉到广大业主们的利益，更关系到巨大的社会群众利益。面对日益增长的、亟待处理的小产权房时，应当坚持在维护广大业主的利益、考虑其利益，本着尽量不拆除、符合城市建设规划等基本原则下解决问题。

　　第一，将其转变为正规商品房。经由经政府批准后，开发商和住户补交相关的费用后，进行房屋的统一登记并颁发房屋产权证。参照保障性住房的规定，转变为保障性住房，购买者须补办相关手续，补办享有类似经济适用房购买者的有限产权;也可以以“共有产权”模式改造，政府可以将欠缴的土地出让金作为共有份额。按个人与政府的出资比例，共同享有房屋产权，即购房者与政府按份共有的产权模式。

　　第二，解决小产权房问题归根结底还需要从制度上找出路。其问题的根源不单是“房”的问题，更主要的是“地”的问题。若要从根本上解决这个问题，还有待于土地制度的改革，从根本上改变现行的城乡土地二元结构。尽管从当前来看，法律对于集体土地的运用依旧有着严格的要求，但是从长远来看，城市建设土地供应量已经远远不能满足居民生活和生产用地，国家要想从根本上解决小产权房屋问题，不能一味的只是防控，更重要的是真正从根本上解决这种矛盾，使居民“居者有其家”。
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　　第三，完善我国相关法律制度和土地登记制度。对于一些专门性问题给予明确的回复，提出明确的要求，明确表示哪些是合法的，哪些是不合法的。就目前来看，我国农村宅基地使用权人具有占有、使用、收益的权利，却唯独没有处分权，这样的政策又怎么能实现资源有效率的应用，如何能实现农民利益最大化?法律制度要以公平正义为原则，去处理小产权房的问题，如此，法律便得到其效率价值，真正立法为民、执法为民。

　　第四，还要一切从实际出发，完善小产权房的相关设施，采用有别于房产证的其他产权登记制度。允许其在补交相关费用的前提下，按照合理的方式给予其产权，限制其在市场上的交易。

　　五、小产权房屋改造需要注意的问题

　　第一，要防止小产权房屋问题的继续扩大，保护好现有的集体土地，防止集体土地的流失，从20世纪末到21世纪初短短十年，我国的耕地减少了1亿多亩，耕地的流失，很大程度上在与城市周边土地的流失，人类利用土地的无序，小产权房屋的无序乱建就是其深刻表现，国家要想在耕地问题上根本解决，必须要加强对于集体土地的监管，防止违法建筑遍地丛生。

　　第二，要进行科学改造，表面上看，小产权房有着不合法的出身，它的买卖不能进行过户登记，容易造成长期的隐患，但其却具有商品房的许多特征。所以国家在拆迁时不能一味的全部推倒，应当根据其市场价格和扣除土地出让金，房屋规划等费用进行补偿，参照当地的农村居民区改造的相关办法处理，从而达到个体利益与国家利益相平衡。

　　第三，在拆迁的标准上，应当遵循公平正义的原则，区分其使用的用途，若是商业用途，则多补偿，若是住宅，则少补偿，若彻底是违章建筑，则不补偿。从补偿的方式来看，可以直接货币补偿，也可以房屋置换，也可以既加价又置换，具体的补偿办法，还要看当时当地政府拆迁办的方法。不能搞一刀切，眉毛胡子一把抓的后果，只能带来更加严重的问题，这样的社会问题完全背离了党中央、国务院提倡建立的和谐社会。以北京为例，就目前已建或在建的小产权房屋，就已经超过了300亿元，涉及人口达到50多万，光一个城市就有50万的人口住房问题需要重新安排，这样的简单粗暴的方法，显然不利于社会的发展，还会造成资源的巨大浪费。

　　当下，城中村在改造处理 “小产权房”问题中，既是对当前政策的践行，也为今后合理解决这些问题解决之道的探索。从长远来看，加快完善我国的法制体系，是小产权房屋尽快走上合法化渠道，将我国的商品房价格稳定到正常水平，使“小产权房”获得完全的产权，才是良策，而这种方法能否从根本上解决“小产权房”问题?时间会给我们答案，让我们拭目以待。
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