青岛市房地产市场价格走向

　　本篇文章是由《房地产导刊》发表的一篇房地产论文，是立足广州的国内外公开发行刊物，创刊四年来目前累计发刊100期，总量500万册，已成为华南最具影响力的权威刊物并逐步向北京、天津、重庆等地做强势发展。杂志负责报道中国房地产业的产经新闻，解读国家产业政策，描述中国房地产业的发展趋势，探讨中国城市化进程中的各种深层次矛盾和中国地产热潮中的新的城市文化。

　　摘要：城市房价的持续走高，不仅是青岛市，而且是全国性的普遍现象。国家以“国十条”政策严厉调控房地产市场，期望实现住宅销售价格的科学合理稳定的增长。青岛要坚决执行中央确定的方针与政策，建立以政府为主导的房地产市场运行体制与机制;不断提高国民的收入水平，让人民分享改革开放的成果;通过加快大城市周边小城市的发展以有效分流大城市居住人口;通过法律和政策的强硬手段从根本上终结房地产商的“暴利时代”;继续发挥金融调控手段，在稳定楼市价格的同时合理科学地保护房地产业的可持续发展。

　　关键词：青岛;房地产市场;房价。

房地产导刊

　　中国正处在经济社会发展的高速建设时期，房地产业作为国民经济的支柱产业，要实现科学、健康、可持续的发展，建设成符合中国国情的“幸福产业”，需要深刻认识房地产经济的变化态势，切实把握城市房地产市场发展趋势，努力探索一条与社会主义市场经济体制相适应的发展道路和操作模式，把过快上涨的楼市价格打回“原形”，实现房屋销售价格稳定增长。

　　一、城市房价的普遍高涨，不仅是青岛市，而且是全国性的普遍现象，引发举国关注。

　　2009 年中国土地市场火爆，全国土地出让总价款达15910.10 亿元，其中，房地产用地出让价款达13391.8 亿元，占出让总价款的84.2%;多数城市土地出让金收入增长同比超过100%，产生了一批“地王”，市场活跃程度超过2007 年。

　　据6 个一线城市2009 年成交楼面均价统计，北京5513 元/平方米，同比增长46%;天津1250 元/平方米，同比增长40%;上海8042 元/平方米，同比增长150%;广州4204 元/平方米，同比增长89%;杭州6553 元/平方米，同比增长52%;深圳住宅用地平均溢价水平逾60%。全国统算，政府花1 元钱从农民那里买来地，从城镇居民拆迁征得的地，拍卖给地产商，能够获得3 元钱，成为地方财政收入。

　　如上海财政收入的25%来自房地产业。

　　与此同时，楼市价格快速上涨。据中国政务景气监测中心统计，全国70 个大中城市房价同比涨幅2009 年5 月为-0.60%，到12 月为7.80%，其后直到2010年4 月高达12.8%，5 月才落到12.40%。另据2010 年7 月1 日青岛新闻网转载的印度《金融快报》报道，2009 年世界各国房价增长幅度是：中国68%，位居首位，其它中国香港30.6%、新加坡24.3%、印度13%。当然这个统计不一定全面，但它也反映了中国的楼市价格在世界比较中，确实是过快上涨。

　　过快上涨带来的后果如果得不到政府有效的干预，必定会出现房地产泡沫。

　　学术界公认的标准是，房价连续三年年增长幅度都超过10%，可以界定为出现房地产泡沫。房地产泡沫的出现会带来直接的经济衰退，如笔者考察过日本，1991年之前的30 年间，日本政府不干预房价，导致近十年的经济衰退。笔者也参加过迪拜在中国投资房地产项目的谈判，迪拜那种依靠全球融资和全球销售，放任“楼花”炒卖，大大加速了其早已形成的房地产泡沫在2009 年的彻底破灭，教训深刻啊!迪拜2010 年宣布退出青岛的“小麦岛”价值逾百亿元的房地产项目开发，即为“泡沫”现象之一。

　　二、2009 年末到2010 年春，国家以“国十条”的政策，调控楼市，让热得发烫的楼市开始降温趋冷。

　　2010 年1 月10 日国务院正式发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，简称“国十一条”，但是在文件发出后，房地产的博弈更加激烈，当月同比涨幅达到9.50%。其后3 个月分别为10.70%、11.70%、12.80%。在这种情况下，2010 年4 月17 日，国务院继“国四条”、“国十一条”、“新国四条”之后，正式下发了被业界称为“史上最严厉调控”政策的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(史称“国十条”)。在“国十条”中，将住房问题上升到社会稳定的高度，从考核问责、差别化信贷政策、住房用地供给、市场监管、地方政府的贯彻落实等多个层面，坚决遏制部分城市房价过快上涨。从2009 年12月14 日算起，短短4 个月时间里，国务院4 次出手调控楼市，而且一次比一次严厉。实际的结果是，2010 年“五一”期间，全国一线城市房地产市场交易统计数字显示，“史上最严厉调控”政策已经让热得发烫的楼市开始降温趋冷。

　　“国十条”突出两大特点：一是“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用”，使其成为遏制房价过快上涨的重要手段。二是将控制房价的任务交给地方政府，以楼市调控能否切实贯彻中央确立的方针政策、能否强化执行力度、管理水平和落实程度、能否取得预期效果为主要考核指标，使地方政府责无旁贷地承担起楼市调控的责任。青岛市政府4 月26 日出台《关于促进房地产市场平稳健康发展进一步加快住房建设的意见》，其中同样不乏比国家政策更严厉的条款。如外地人买房贷款须先开证明、商业银行可停发第三套房贷款、中小套房建设用地至少占77%、重点建设中小套型商品住房、房源价格须一次性公开、住房预售信息向社会公开等共14 条房地产新政。其后，青岛市又出台了自2010 年5月24 日起将二套房房契税率由1.5%统一提高到3%。5 月6 日深圳出台房地产调控细则，在全国首次叫停保障房的上市交易。效果如何呢?国家统计局2010年7 月12 日发布：全国70 个大中城市房屋销售价格6 月份同比上涨11.4%，从涨幅看，由5 月的环比上涨0.2%，变为6 月环比下降0.1%。青岛市房屋销售价格6 月份同比上涨7.2%，环比下降0.1%，上半年市属7 区同比上涨7.5%;新建住宅价格同比上涨7.6%，环比与5 月持平;二手房同比上涨8.3%，环比下降0.4%。

　　2010 年7 月19 日国土资源部公布了全国105 个主要监测城市地价平均值为2756元/平方米，环比上涨1.52%，同比上涨9.29%;其中商业4017 元/平方米、居住4006 元/平方米、工业614 元/平方米，分别环比上涨1.98%、1.73%、1.09%，同比上涨10.67%、12.60%、4.92%。

　　但正如公众所担心的，我国已经进行了多轮房地产宏观调控，政策更是一次比一次严厉，但调控始终没有取得预期效果，房价甚至在调控过后多次出现报复性上涨。此轮“史上最严厉”调控能否走出“打压房价——报复性反弹——打压房价——继续反弹”的怪圈，人们拭目以待。为此国家主管部门，将继续推出楼市调控新政，突出内容是：房地产用地出让保证金比例从20%提高到30%;面对全国31 个省区市都存在“未报即用”的违法用地、仅国家级和省级重点建设项目即占40%的局面，出台当地方政府管辖区域内，年度违法用地在新增建设用地占用耕地的总面积中达到15%以上，或者未达到15%，但是造成恶劣影响的，必须追究主要负责人的责任。在实践中，2010 年7 月初多家媒体报道，继上海、南京、杭州等地的银行放松第三套房贷后，深圳、北京的部分银行也已悄然放松第三套房贷。面对这种报道，住建部否认国家“楼市调控取消”;银监会表示，执行差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化，各商业银行要继续严格执行二套及以上房贷政策。2010 年9 月国家面对部分城市房地产价格的反弹，发出强化调控的决心，2010 年9 月30 日住建部等三部联合发出《关于进一步贯彻落实国发[2010]10 号文件的通知》;2010 年10 月12 日国土部发出《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》。

　　三、2020 年前青岛市房地产市场基本走势。

　　(一)建立以政府为主导的房地产市场运行体制与机制。

　　中国正处于社会主义初级阶段高速增长期，正处于城市化快速膨胀期，在这“两期”中，区域或城市进入了新一轮的建设高潮，其经济社会建设与发展需要越来越多的巨额资金，为筹措巨额资金，近年来各级地方政府高速发行各种类债券，再加上政府管理的国有独资投资公司，其已经形成的投融资平台吸引着相当规模的资金，以支持城市建设与发展的需要。据2009 年末统计，全国约有3800家地方政府投融资平台，负债规模达到7.38 万亿元，比2008 年初增加了两倍，资金绝大部分来源于贷款，已占一般贷款余额的20.4%;而同期中国全部的省区市的财政收支差额都是负数，2009 年最高的四川省为-2321.1 亿元，最低的北京也达到-274.9 亿元，山东省居中为-1068.3 亿元。各种类债券加上国有独资投资公司打造的投融资平台吸引着的相当规模资金，有专家担忧会形成次贷危机。

　　现在的问题是，在高房价就像“过街老鼠，人人喊打”之际，房地产作为国民经济重要支柱产业的地位从未动摇过，从可预测的未来看，房地产仍然是国民经济强有力的经济增长点;政府偿还债券和贷款的资金来源之一是通过房地产用地出让收入所得，而目前楼市价格成本构成中，70%是由地价决定的。在这种情况下，政府为保证偿还债券、加快推进城市建设需要等各项支出，是不会轻易降低房地产用地出让收入水平的，这也就决定了楼市价格很难真正降下来。既使通过强硬的行政手段把楼市价格暂时降下来，同时又会引发建设与发展中难以解决的其它经济社会矛盾。在这种矛盾面前，会逼使楼市价格再一次暴涨。历史不会倒退，历史可以重写，在未来城市经济社会发展中，青岛2020 年前楼市价格基本走势是什么呢?

　　一是最理想的走势是，楼市价格实现稳定增长，而不是人为的压低价格，但是其增长幅度必须低于居民的收入增长，并且合理调整价格结构、消费结构和收入结构，坚决实施一定期限的国民收入倍增计划。

　　从青岛的楼市价格发展的过程看，笔者多篇著文始终坚持认为，在一个历史时期内，青岛的房价应当保持一个适度的增长，既要杜绝“疯增长”，也要防止负增长。从2000 年(该年度统计口径房屋实际销售价格1828 元/平方米，其中住宅为1743/平方米)算起，到2020 年的20 年内，青岛房价每年增长幅度控制在3%～5%为最科学、最合理的范围。因为象青岛这样的城市，房价出现负增长，必定会损害固定居民的根本利益;在保持适度增长的情况下，同时发挥经济杠杆的调节作用，才能有效遏止炒房和非固定居民的低价购房。按照每年增长幅度控制在3%～5%计算，综合各种因素的影响，到2008 年末，应为房屋实际销售价格3500 元～4000 元/平方米，住宅为3300 元～3800 元/平方米。但是实践的发展已经突破了科学、合理的房屋销售价格调控范围，到2008 年末统计口径房屋实际销售价格达到5096 元/平方米，超过调控最高价格27%;其中住宅为4789 元/平方米，超过调控最高价格26%。2009 年下半年更是过快上涨。局部的楼盘甚至出现价格翻番。

　　二是楼市价格基本走势所决定着的具体销售价格的“涨与降”，是受多种因素影响而表现为一个复杂的过程。随着青岛继续保持城市建设的高速度，随着市民住宅刚性需求的继续拉动，随着城市土地资源的日益紧缺，随着国民收入倍增计划的实施，必定会引发消费结构、需求结构、价格结构、生产结构在一个平面上重新进行结构比的排列，肯定会进一步强化住宅的刚性需求。上述主要因素都决定了以2009 年为基点，2020 年前青岛市的楼市价格整体上不会出现负增长。

　　三是党和政府强化房地产市场良性发展的调控决心，决定了能够终结房地产市场发展的“暴利时代”，把过快上涨的楼市价格打回“原形”。打回“原形”就是实现住宅销售价格的科学合理稳定的增长;就是某些地段出现符合规律的负增长。