房地产企业如何内部控制

　　完整而又严密的内部控制制度可以完善房地产企业的经营管理体制，设置科学的组织机构，制定—套完整的岗位责任制度、报告制度、内部审计与电子监控制度等各种规章制度，能够增强控制能力，加强内部控制，提高经营管理水平和企业素质。同时，也可以监督各种经济活动严格按照计划的要求进行，做到紧密衔接，协调、均衡地发展，保证各项计划的完成和经营目标的实现。

　　(三)可以杜绝经营管理中的漏洞，减少和避免各种不必要的财产损失

　　加强经济核算，改进理财方法，加强资金有效地运用，可以杜绝经营管理中的各种漏洞，治理已经发生的错误与弊端，预防潜在弊病的发生，减少和避免各种不必要的财产损失。例如：2010年7月某开发公司内部审计部门定期对开发公司财务发票管理进行检查，发现财务人员作废发票操作不规范，应作废房产销售收入3份;金额：1674215元，未按作废发票程序处理，计算机作废操作失败，财务人员按系统显示正常发票合计数统计当月销售额，致使当月销售税金多缴：102127元，2010年8月内审结束后，财务人员及时和税务机关联系，纠正操作失误，调整税金缴纳错误，使企业避免不必要的损失。完善和改进财务会计、经济分析、内部审计、经济预测、电子监督、电脑化管理等工作，健全各种管理制度，对会计、统计等工作实施再控制，即对会计、统计等工作实行监督检查，防止和纠正利用会计技巧和统计技巧进行舞弊的行为。

　　二、房地产企业内部控制制度中存在的问题

　　(一)房地产企业对内部控制的认识不够

　　我国部分房地产企业内控意识薄弱，执行不到位。经营者对内部控制认识不足，没有充分认识到建立内控的重要性和必要性;在管理上实行家族制，在决策中惯用长官意识，在岗位设置上为节省人工费用，实行一人兼多岗、一岗并多职，没有很好地构成内部牵制;在货币资金管理、实物监控、投资和资产处置等方面，没有制定成文的内控制度。

　　(二)内部控制制度不够健全、不够合理

　　目前，多数开发公司的内部控制制度不够全面，在控制环境、会计系统、控制程序等方面均有较多的不完善之处。没有覆盖所有的部门和人员，没有渗透到企业各个业务领域和各个操作环节，使开发公司经营管理工作秩序混乱、造成企业信息失真现象极为严重。还有些企业在设计内部控制时没有考虑到自身的规模、业务性质等实际情况，生搬硬套，造成企业的内部控制不切实际，偏离控制重心。

　　(三)房地产企业经营的特殊性影响内部控制的顺利实施

　　在房地产企业运营中，从选址定项、征地拆迁、勘探设计、报建招标、施工建设，到正式验收直至销售移交、守候服务，短则几个月，长则几年，需要同规划局、设计院、施工单位、材料供应商、客户等多方面打交道，期间还需要不同工种的协同作业，属于多步骤生产，且开发投入风险高，投资动辄几百万、几千万甚至于几个亿，涉及范围较广，金额巨大。即房地产企业的开发周期较长，筹资额较大，资金周转期长等特点。导致内部控制的信息沟通不畅，因此对内部控制带来了相当大的难度。

　　三、完善房地产企业内部控制制度的对策

　　(一)提高管理人员对内部控制的认识程度，增强内部控制意识

　　房地产企业各级人员认识上得到了提高，房地产企业各个业务部门或人员才能真正的贯彻企业的各项制度。工作人员正确理解内部控制的目标和含义，例如：定西某房产开发公司**小区5#楼施工期间室外保温侧贴60厚增水岩保温板变更为30厚的挤塑聚苯保温板，材料员填写材料计划时误将30厚的挤塑聚苯保温板填写为60厚的挤塑聚苯保温板，材料入库交验过程中保管人员发现采购误差，及时汇报，材料及时更换型号，避免项目发生不必要的经济损失。

　　(二)建立完善的控制系统

　　1、设置科学的组织机构

　　由于房地产产品在技术经济上的特殊性及其流通形式的复杂性，如房屋有买卖、租赁和抵押等流通形式组成，所以房地产开发企业组织机构设置时要注意(1)不相容职务要分离;(2)在企业经营全过程中融入相互牵制、相互制约的制度，建立以防为主的监控防线。例如：材料采购人员在从事业务时，必须明确业务处理权限和应承担的责任，2000元以上材料、资产采购均要经过复核，实行双签制，200000元以上的材料采购实行董事会集体决策。禁止一个人独立处理业务的全过程。

　　2、房地产开发企业的组织结构设立如下：

　　(1)董事会

　　负责一切重大问题的决定。如企业发展规划;生产经营活动方案;包括土地的征购方案、施工方案、房屋设计方案、营销方案、销售价格。收支预算;利润分配;劳动工资;以及总经理、总会计师、总工程师、内部审计部负责人的任免。充分发挥房地产企业董事会的作用，因为董事会是公司内部控制系统的核心，最适合约束经营者日常行为，因此要加强董事会的建设。

　　(2)董事长、总经理

　　专门研究企业外部环境的变化，特别是国家(宏观)政策的变化，本地区(中观)政策的变化，调查、了解市场，研究竞争策略，对各部门报告上来的涉及重大决策的事宜予以讨论、决定或上报董事会，确保提供的会计信息是真实的。严格把握住几个关键的控制点，如，土地征购环节，商品房销售价格及其价格折让、价格浮动的幅度、浮动时机的确定，商品房的规划、设计、招投标确定承建商的环节等。协调各部门的工作以及协调企业与外界的关系。批准本单位特定的各项规章制度，包括明确一般授权与特定授权的界限和责任，每类经济的授权批准程序，建立必要的检查制度，年度预算，实物控制的措施。对出现特定经济业务处理的权力等级和批准条件超过某部某级的批准权限时，予以特定授权。

　　(3)财务会计部

　　负责筹措建设资金、编制财务收支预算、监督各项建设资金的使用。由于房地产使用的资金融通数额大，资金运动周期长，所以财务会计部要开办低息贷款，抵押贷款以及信托等特殊金融业务。此外，财务会计部还要进行资金成本、建筑成本、租赁成本、物业管理成本、以及风险和经营损益的核算。

　　(4)人事部

　　负责单位职工的培训，重要岗位人员的定期轮岗，如，出纳岗位的定期轮岗，注意职务分工的合理性，做到人尽其才。

　　(5)企划部

　　根据财务会计部提供的资金状况，策划新的开发项目，将项目的可行性报告，土地征购地段的选择，价格的确定，规划设计方案，房屋造价预算，营销策略等重大问题提交给总经理室讨论并批准;然后将批准的各个方案、预算分别交由财务会计部筹集安排资金，交给生产部安排报建、施工事宜，交给营销部实施宣传推广等促销工作。企划部，负责房地产开发项目的规划、设计、可行性分析;负责市场调查;提出项目可行性开发的报告;提出生产适销对路的开发产品。

　　(6)生产部

　　根据批准的施工预算方案，实施投标工作，组织施工力量，保证承建商所用的建筑材料符合合同要求，安全无幅射，以保障消费的权益，并做到按时按质完成施工任务。对比生产与销售的同步情况，及时提供给财务会计部门安排资金以及进行成本核算用。负责实施开发项目的建设，为消费者提供安全、舒适的商品房，保质保量按期完成开发计划任务。

　　(7)营销部

　　负责商品房的销售工作。负责销售策略的制定、宣传、实施，开展有效的促销活动，将市场反映情况迅速反馈给企划部，以便制定包括价格调整在内的促销方案，及时反馈给生产部以便抓紧及时调整施工进度，将已签订生效的预售商品房合同及时移交给财务会计部，以便财务会计部及时回笼资金，合理安排资金使用。例如：定西**房产开发公司**小区3#B段3单元住宅为：148㎡/套四室二厅二卫居室，试销过程中，发现这种套型几乎无人问津，恰恰2单元的50㎡左右的一室一厅居室被人们短时间内抢购一空，营销人员及时反映市场需要，董事会作出改变套型设计的决定，短时间内将滞销产品改变为畅销的产品。

　　(三)制定一套完整的岗位责任制，报告制度

　　1、完善房地产企业的内部控制环境

　　企业内部控制环境的好坏直接影响到企业内部控制的贯彻和执行，以及企业具体经营目标和整体战略目标的实现，是内部控制其他要素发挥作用的基础，并对其他因素起制约作用。让企业管理者充分认识到，现代企业要想在激烈的市场竞争中占有一席之地，就必须注重内部控制的设计与实施，确保企业的每个岗位及人员，每项业务或环节都能按规定的制度**，真正将内部控制制度的建设作为一项长期任务来抓。另外要加强企业文化建设，员工的思想道德素质长期被认为是内部控制环境的重要因素之一，正直诚实的品行、高度的敬业精神对企业的内部控制会产生积极的影响。

　　2、分析内外部环境

　　房地产企业的外部环境影响力,较其它行业更显得长远和复杂,长期的外部环境影响方面有:一是国际经济形势,特别是国内经济形势及其走势对企业投资方向的影响;二是国家重点发展方向和区域与城市化进程对企业投资重点的影响;三是产业升级与经济转型对企业投资策略的影响。短期的环境影响方面有:一是目前的宏观调控政策,可能影响企业的资本运营;二是金融市场和汇率变化将影响公司筹资与融资;三是我国政府主导经济能力比较强,将影响企业日常经营管理;四是税收政策变化带来的影响等等。

　　阅读期刊：《房地产世界》

　　《房地产世界》杂志创刊于1993年，江西省出版总社主管，江西人民出版社主办，是中国最早的房地产类经济杂志。创刊以来，以其客观、公正的立场和深入、实用的编辑理念，追踪房地产行业的风云变幻，记录领袖企业的成长轨迹，在业界赢得了广泛影响，被称之为一本“严肃的”“房地产经理人的刊物”。从1999年起，《房地产世界》杂志进入上海。2005年，《房地产世界》杂志全面改版。