地产项目工程建设成本控制重点及方法

　　《住宅与房地产》以推动我国城镇住房制度改革，推动城镇住宅建设和房地产业的体制改革与健康发展为办刊宗旨，探索发展我国社会主义房地产市场，解决城镇住房问题，提高人民居住水平的途径，在住宅与房地产领域的理论和实践间架桥铺路，为全国物业管理、房改系统工作人员，海内外住宅与房地产行业的理论研究者和实际工作者、广大企事业单位和城镇居民提供了及时、详实的业内新闻和行业内有理论指导意义的研究文章，引起了业界的强烈的反响。

　　经济的发展进一步提升了地产项目工程建设的热度，为了提高经营效益，地产项目建设中成本控制至关重要。笔者在本文中将对地产项目的工程建设成本控制重点进行分析，并对其方法进行探讨，以供读者参考。

　　一、优化设计方案和工程预算工作

　　在进行地产项目工程建设中，为了更好地提高成本控制效率，应从设计方案入手，提高其方案设计的性价比。根据地产项目的技术标准进行施工量估算与造价估算。同时在经济与技术两项指标下进行方案的初选。再结合地产项目工程能筹集到的资金量进行设计方案的最终确定。在设计与预算管理两者间寻求平衡，联合地产项目工程建设设计人员与预算管理人员一起进行设计方案的优化，以保证最终选定的设计方案技术水平达标，经济效益高。在设计方案的确定过程中，要对施工地区的工、料、机械与市场价格进行调研。了解地区的价格信息，并根据市场的工艺付费标准，形成一个价格体系。考虑到每个地产项目的工程建设成本中，其项目的工程材料费一般占去了总工程款的一半以上。所以在成本控制中，材料费控制决定了整个成本控制效果。在保障材料质量的前提下，重点关注市场的平均价格，以甲方供应或者甲方控制的方式进行材料的选定。当然在材料的采购中，也要发挥地产项目的规模优势，寻找性价比更高的材料供应，并且可以考虑从长期合作的商家处拿到更为合适的价格。在这个过程中，作为地产项目的投资商，应对地产项目需要用到的所有材料进行以时间为轴线的价格变化研究，按工程进度，从价格最低点买入，进一步提高工程预算的准确性。

　　二、合同条款与工程变动的处理

　　对于地产项目来说，由于工程管理的过程中有很大的机率遇到合同条款变更工程产生变动的情况。一方面地产项目的工程建设方应对施工合同中的条款进行细节上的推敲，提高合同的准确性，对所有可能发生的情况进行全面的风险预估，提高风险管理意识。另一方面，设计时的笔误，或者需要对控制点进补测，以及其它不可预见事件的发生都会造成工程变动。如自然与社会原因造成的施工变动，施工过程中的工期进度未完成，施工时遇到未考虑到的地质条件改变等情况。这些问题的出现，都会直接影响到工程量的准确性。此时在工程建设的成本管控工作里，应逐条细算工程变动后将产生的费用支出，并因地制宜进行工程上的安排与优化。提高整个地产项目的成本控制针对性，在保证工程质量的前提下，高效完成工程变动后的工程施工安排问题。

　　三、施工组织工作

　　在施工组织中，应对施工的组织设计进行优化。对于施工过程中的工序衔接，施工管理中的协作精神等都要进行管理。施工组织工作必须建立在一个科学合理的基础上，以此体现施工工作的经济性。所以在地产项目工程建设中，施工组织工作初始，就给员工一个成本控制的目标。要求全体企业员工参与加入到工程建设的优化中来。实行成本责任制度，对发现的问题应及时反馈，并根据工序流程进行审核与后续施工。进而明了施工组织中的责任范围，发现实际上的施工与计划中的施工是否存在差异。出现差异时，要系统性分析其成本超出的原因，并进行纠正。对于成本管理来说，其控制重点在于动态化的监控与及时的纠正。只有不断地进行循环，才能实现管理目标。在施工组织工作中，发动全体员工开展成本管理工作，就可以促进成本管理工作的无缝衔接，减少项目无效支出，提高施工的有效性。当然，在施工组织过程中，成本的核算应坚持成本最低化这一原则。由于地产项目的工程建设是执行项目经理制。所以项目经理要对每一个工程里的每一个工序制订出一个成本优化指标。其成本优化指标应与成本核算指标相一致，且体现细节处的精确性，体现整体上的配合度。通过对实际成本与预算收入的对比，进而找出不利偏差发生的位置，对实际的施工成本与预算成本进行对比，找出差距，对症下药。

　　四、风险控制方面

　　作为地产项目工程部，风险控制的重点是预测风险可能发生的主因与次因。对风险的主因要进行全面的分析，如对项目实际作业中的资源消耗领用进行分析，对其价格与资源价格的变动情况进行分析。同时以可控成本为控制的第一要点，制订出风险控制的机制。对风险可能存在的环节，风险可能造成的损害进行预警，并以此形成一整套风险应对机制。通过制订风险控制流程，对地产项目建设中的风险因素进行控制，而对于已经造成了损害的风险事件，及时索赔，通过法律手段和管理程序，以谈判和仲裁等方式来要求责任人赔付地产项目的损失。

　　五、成本控制的注意事项

　　在地产项目工程建设中，成本控制工作是一项长期而复杂的工作。不仅要求各施工人员业务水平过硬，还要做好各施工人员工程施工的衔接，做好质量技术的管理，通过提高管理效率，来达到成本控制的目标。每个从事地产项目工程建设的人员都要有一个成本节约的意识，每个参与工程建设的人都应该明白自己的责任。而地产项目工程建设方则要立足于为工作成员提供充足的物资支撑，为员工的晋升提供更为细致的工作记录，以此提高员工成本控制的自觉性。成本控制是所有的管理人员的一项重要管理目标。只有把成本控制的责任落实到人，才能有效开展地产项目工程建设的成本控制工作。

　　六、结束语

　　综上所述，在进行地产项目工程建设中的成本控制时，应以地产项目为中心，围绕优化地产项目施工进度，来进行成本的重点控制。当然其方法都是从现有的管理机制上进行延伸，通过各类的成本控制手段来实现整个成本的执行。责任落实到人，管理细致入微，才能把地产项目工程建设中的成本控制工作做好。

　　参考文献:

　　[1]黄丽莉.浅淡工程项目成本控制措施[J].中国新技术新产品,2010

　　[2]伍颖瑜.工程项目成本控制方法的探讨[J].科技资讯,2010

　　[3]彭中进,罗伟,刘颖姣.浅谈设计阶段的建筑项目成本控制[J].中小企业管理与科技(上旬刊),2010