新常态下房地产发展趋势及应对策略

　　《住宅与房地产》以推动我国城镇住房制度改革，推动城镇住宅建设和房地产业的体制改革与健康发展为办刊宗旨，探索发展我国社会主义房地产市场，解决城镇住房问题，提高人民居住水平的途径，在住宅与房地产领域的理论和实践间架桥铺路，为全国物业管理、房改系统工作人员，海内外住宅与房地产行业的理论研究者和实际工作者、广大企事业单位和城镇居民提供了及时、详实的业内新闻和行业内有理论指导意义的研究文章，引起了业界的强烈的反响。

　　我国经济发展进入了新常态，作为处于我国经济发展重要地位的房地产业也迎来了新趋势，房地产市场发展进入平稳阶段。经济发展放缓、房地产市场供需矛盾基本解决、人口老龄化社会到来等因素叠加使得房地产市场发展由注重量的增加逐步向注重质的提高和结构的优化转变。中央城市工作会议提出去库存是重要任务之一，顺应这一新趋势需制定针对性的政策措施。

　　2014年房地产业增加值占国内生产总值的比重达到6%，比2013年下降了0.1个百分点，是近年来首次出现下降。经济新常态下的房地产面临着新的发展机遇与挑战，应充分认识新形势下的新趋势，注重从供给侧方向入手，积极调整结构化解盘活存量，推动房地产业平稳健康地发展。

　　一、房地产发展的新趋势

　　1、市场趋于平稳

　　在经历了较为快速发展的阶段后，我国房地产市场已进入了相对平稳的发展时期。从房地产供需情况看，得益于近年来房地产投资的加快，市场供给大大增加，住房市场供需矛盾得到有效缓解，人们的居住需求基本得到了满足，大规模进行房地产投资的需求已经没那么迫切，房地产发展由快速增长阶段进入相对平稳发展阶段。

　　2、投资趋于理性

　　近年来，为实现人们住有所居的住房目标，房地产投资快速增加。大规模投资带来的巨大供给基本满足了近几年市场的住房需求，住房供需市场基本实现平衡。再加上政府为防止房地产过热出台了一些房地产调控政策，有效地引导了市场和民众预期，基本上控制住了市场的过度投机需求。以投资为目的的需求得到有效遏制，投资需求趋于下降，房地产投机得到有效遏制，房产投资趋于理性。

　　3、适老住宅发展前景广阔

　　随着我国老龄化趋势的加快，养老住宅的发展将迎来良好的前景。据国家统计局统计，截至2014年底我国人均GDP约为7485美元，65岁人口为13755万人，约占总人口的10.1%，老年抚养比为13.7%，我国已经进入老龄化社会，并有着不断加快的趋势。老龄化社会的到来给住房发展提出了新要求，再加上房地产业进入存量房时代，市场和企业也积极转变发展方式，国家也出台了政策鼓励支持适老住宅发展，适老住宅成为房地产发展的新亮点和新增长点。这既包括新建住宅中的养老房产的增长，也包括既有建筑的适老化改造。在房地产发展新趋势的背景下，适老住宅的发展将是房地产未来发展的新趋势之一。

　　4、去库存压力仍较大

　　中央经济工作会议也将去库存定为2016年的五大主要任务之一，去库存成为住房市场的新常态。近几年的大规模投资促进了住房市场的快速发展，住房供给大幅度增长，且大大超过了市场需求，住房市场的库存压力不断增大，去库存(尤其是二三四线城市)已成为当前房地产发展的首要任务。据国家统计局2016年1月20日发布的消息，2016年商品房待售面积首次突破“7亿”大关，达到7.18亿平方米。

　　二、房地产发展呈现新趋势的原因

　　1、经济发展速度放缓

　　改革开放以来，得益于市场化改革的深入带来的市场机制作用的发挥，我国经济发展取得了巨大成就，年均GDP保持了近10%的快速增长，GDP总量已经跃居世界第二位，经济体量不断增大。然而随着改革的不断深入，改革的难度越来越大，体制机制的弊端对经济发展的束缚也越来越明显;同时受国际市场低迷的影响，经济发展的速度逐步放缓，由高速发展向中高速换挡。2012年、2013年和2014年的GDP增长分别为7.7%、7.7%和7.3%，均达到历史较低水平，经济发展速度放缓直接或间接影响了房地产市场的开发投资建设。

　　2、政府产业政策干预

　　在国家发展战略调整的大背景下，经济结构调整加快推进，政府寻求创新、开拓新经济增长点的力度不断加大。同时，在房地产市场供需矛盾较大的时期，国家出台政策鼓励住房市场发展，住房供应大幅度增加。近年来住房市场的供需矛盾基本解决，房地产库存压力增大，国家又紧紧抓住住房市场的新情况、新特征、新要求，相继出台相关政策调控房地产发展，房地产发展也与经济发展进入新常态一样进入一个新的相对稳定的发展时期。鉴于房地产市场库存压力增大，房地产市场进入存量房时代，有效地去库存而又保持房地产市场的平稳运行已成为新时期房地产发展的新任务。

　　3、人口老龄化趋势加快

　　我国人口老龄化趋势近年来提升迅速，老龄化人口的加快在给社会保障等带来更高要求的同时，对住宅设计建设也提出了更高的要求。我国长期实行计划生育的基本国策，几十年来有效地控制了人口的过快增长，同时伴随着卫生、医疗、保障等措施的不断完善，人口的平均年龄也不断提高，再加上人们生活水平的不断提高，人们尤其是年轻人对养育多个孩子的意愿已经没有以前那么强烈，虽然现在国家已实施了全面放开二孩政策，但人口出现大幅度增加的可能性也不大。人口增长缓慢加上老龄人口增加使得社会的抚养比不断提高，这一重要的趋势转变对房地产业的发展带来了巨大的挑战和机遇。

　　4、前期政策消化期到来

　　为了实现住有所居的目标，国家制定了鼓励房地产发展、加大住房供应的政策。房地产市场进入存量房时代，中央城市工作会议也提出去库存成为房地产市场的主要任务。中央相关部委已出台了一系列政策促进房地产去库存，如下调非限购城市的首付比例、完善公积金异地贷款政策、鼓励农民工进城购房等，这些政策效果将在新时期不断产生，经济政策效果的滞后性意味着前期政策将在近阶段进入发力期。同时，国家正大力推进新型城镇化建设、提高户籍人口城镇化率，这些因素一定程度上可能会带来房地产销售的增加。另外，国家积极鼓励既有建筑的更新改造，老旧小区改造也将对房地产市场带来一定影响。

　　5、刚性需求不可期　　我国长期以来为了控制人口过快增长，实行了计划生育政策。经过时间的累积，计划生育政策也确实有效地降低了人口增长速度。现在我国的基本家庭结构呈现出四二一结构，即一对夫妻养育一个孩子和四个老人。随着时间的推移，将呈现出家庭房产相对集中的趋势，即房地产市场刚需将进一步下降。未来的房地产市场将由刚需市场向改善性需求转变，由满足基本需求向提升住房宜居程度转变。未来房地产将更为注重差异化、宜居化、适老化建设，刚性化需求的潜力不可期。

　　三、应对房地产新态势的政策建议

　　从总体上看，我国房地产市场进入了存量房时代，房地产市场发展由注重数量增加向注重质量提升、注重结构优化方向转变;由刚性需求向改善性个性化需求转变;由增量发展为主向增量和存量共存发展。面对房地产市场的新趋势，应积极开拓新的市场需求，落实框定总量、限定容量、盘活存量、做优增量、提升质量的基本政策。

　　1、框定总量、盘活存量

　　鉴于房地产市场进入存量房时代，大规模地追求数量增加的时期已经结束，而进入增量发展与存量发展协同发展的新阶段。因此，在总量上看，应继续适度增加房地产的市场供给，保持房地产市场供需总量基本平衡，特别是在国家大力推进新型城镇化建设，提升户籍人口城镇化率的背景下，应继续合理增加市场供给，满足城镇化人口增加带来的市场需求。在保持房地产市场总量基本平衡的情况下，优先化解房地产市场存量。特别是在城镇棚户区改造、城中村和危房改造中提高货币化安置的比例，鼓励居民通过市场购买商品房，增加市场需求来化解库存。

　　2、大力发展适老住房

　　我国老龄化趋势不断加快，已经未富先老进入了老龄化社会，但我国的适老住房发展还处于初级发展阶段。从成熟的发达国家经济的发展经验看，普遍的规律是当人均GDP突破10000美元，65岁以上人口占比突破10%时，养老地产进入快速发展阶段;当人均GDP突破20000美元，65岁以上人口占比处于12%～15%之间时，养老地产进入市场成熟阶段。截至2014年底我国人均GDP约为7485美元，65岁人口为13755万人，约占总人口的10.1%，老年抚养比为13.7%，养老地产发展仍处于起步阶段。面对老龄化趋势不断加快，国家应出台有针对性的政策措施，来鼓励支持适老住宅的发展，发挥市场决定性作用的同时发挥政府政策的引导职能，吸引社会资金、企业等积极向适老住宅领域投资。同时，鉴于我国早期的住宅建筑标准相对较低，对适老设施的重视不足，现有的老旧小区建设标准不高，特别是适老设施相对不足，适老化水平亟待提高。因此，积极大力发展适老住宅是我国房地产市场未来发展的一大亮点。

　　3、积极稳定刚性需求，不断满足改善性需求

　　存量房时代下人们的住房需求基本得到满足，市场供需基本平衡。随着人们收入水平的提高，人们更多地追求高品质、个性化的住房需求，住房市场由刚性需求向改善性需求转变。伴随着我国放开计划生育政策，全面实施二孩政策，刚性需求可能会有一定的增加，但预期效果可能不大。未来的住房市场改善性需求占的比重将会越来越大。因此，国家、企业、投资机构等应适应房地产发展新趋势，住房供应应该向不断满足多样化、多层次、个性化的需求转变。

　　4、提高户籍人口城镇化率，鼓励农民进城购房

　　大力推进新型城镇化是我国经济发展的重要红利。新型城镇化要把提高户籍人口城镇化率作为重要内容，中央城市工作会议提出：“推进城镇化要把促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化作为首要任务。”要实现这一目标，就要加快户籍制度改革，破除农民工进城的体制机制障碍，完善城市基础设施和公共服务供给，在提升城市综合承载能力的同时，解决进城农民工的后顾之忧。

　　在此基础上，出台鼓励农民工进城购房的政策措施，完善并落实公积金相关政策，尤其是公积金异地贷款政策，为农民工购房提供便利。针对农民工购房及还款的特点，制定针对性的还款策略，协助购房农民应对暂时性还款困难带来的风险。

　　参考文献

　　[1] 张齐：经济形势房地产发展趋势及应对反思[J].公共管理经济，2010(5).

　　[2] 陈林杰：我国房地产行业发展进入新常态分析[J].基建管理优化，2015(1).