我国不动产登记管理政策新条例

　　不动产交易中,债法上的合同为原因行为,而物权变动登记为结果行为。以房屋买卖为例。在我国完成房屋买卖分为订立买卖合同和进行权属登记两个阶段。其中订立房屋买卖合同的行为是一种债权行为,合同成立生效后,合同当事人之间就产生一定的债权债务关系,这种债权债务关系先于房地产权属登记而有效存在,买受人负有在约定期限内付清房款、受领房屋的义务;出卖人负有在约定期限内将房屋按合同约定的质量交付买受人的义务,双方均有相应的债权请求权。但此时只是具备了物权变动的原因,并不发生物权变动的效力。

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　　只有经房地产权属登记,房屋的所有权才从出卖人一方转移至买受人一方,在此之前,出卖人始终保有标的物的所有权。房地产物权的变动是在权属登记阶段完成的,这在德国民法关于不动产物权变更的“合意+登记原则”中得到鲜明地反映。这里的“合意”特指物权行为,不动产物权变动凭债权契约、物权契约、登记而发生,物权契约的外在形式即登记。

　　在“一物二卖”的场合,尤其在第二买受人为善意的情况下,尽管第一买受人与出卖人之间存在着有效的债权债务合同,第一买受人因未**登记手续仍不能取得标的物的所有权,他只能够依债法上的违约责任制度请求出卖人赔偿,而不得主张第二买受人与出卖人之间的合同无效,笔者以为,那些将未**不动产登记的合同认定为无效或未生效的立法、司法实践,实际上是混淆了不动产交易中的债权行为与物权行为的效力,将债法上的原因行为归入到物权法上的登记-结果行为中,其结果是否定了合同的独立效力,不利于对债权人利益的保护。

　　2?不动产登记的效力

　　从我国目前现行法规中散见的有关登记的规定来看,我国的立法例为第一种类型。既然为登记为生效,就可推出不动产登记的最重要的一层效力:物质变动的根据效力。登记在这里发挥着决定当事人的不动产物权能否按照当事人意愿设立、变更与废止作用。如果把登记对物权变动的决定效力看作是有积极作用,那么物权公示效力就是登记的消极作用。

　　世界各国凡有不动产立法者,一般均承认登记对抗第三人的效力。登记的第三层效力为善意保护效力,这是从物权公示效力中派生出来的。由于登记本身具有社会客观公信力,在信赖登记的第三人取得登记的不动产物权时,其正当权利不会因为有错误的登记而被剥夺,客观公正的社会交易秩序才能得到维护。除此之外,登记还具有警示效力,提供给社会法律讯息,让社会尤其是不动产取得人了解标的物的全面情况,然后决定自己是否为某项法律行为。

　　二、我国不动产登记制度的立法建议

　　(一)我国不动产登记效力应采取对抗主义

　　民法制度构造的基础应当是现实中的利益衡量和价值判断。笔者认为根据不动产制度的“实益”,不动产登记的效力应采取对抗主义。

　　利益衡量和价值判断分为宏观和微观两个角度。

　　在宏观角度,私法自治是民法的基本原则,当事人有权依照自己的理性判断,去设计自己的生活,管理自己的事物,基于私法自治原则,私人相互间的法律关系应取决于个人之自由意思。物权变动是民法中物权制度的重要部分,只要其变动没有损害国家、社会和第三人的利益,法律就不应该过多地干涉,否则,反而阻碍了商品流通和市场交易,不利于市场经济的发展。

　　在微观利益衡量上,有的学者主张不动产登记效力采成立要件主义的最主要的理由是,采登记的对抗主义不利于保护交易安全和第三人的利益?“交易上的利益” 。但是,事实上又是怎样一回事呢﹖为了说明问题,举一个具有代表性的例子如下:

　　甲拥有一不动产,与乙订立买卖合同,将不动产转让给乙,但尚未**不动产变更登记。此时,又有丙来与甲协商欲买甲之不动产,价格比乙为高,甲转而准备将不动产卖给丙。丙为交易第三人,现在我们分别在丙为善意和恶意两种情况下考察不动产登记采生效主义及采对抗主义中衡量交易上的利益。

　　1?丙为善意:

　　1)不动产登记采生效主义

　　在登记为物权变动之生效要件时,由于乙尚未**不动产的变更登记,故不动产的变动没有生效,甲仍是不动产的合法所有人,他当然有权将自己的不动产转让给丙?在这种情况下,由于甲是不动产的有权处分人,根本不需要适用善意取得制度,丙即可合法地取得不动产的所有权,其实,在不动产登记采生效主义的国家里,不动产以登记为公示原则,故不动产的取得一般不适用善意取得制度。然后,甲对乙承担债权法上的违约责任,这样,丙最终取得该不动产。

　　2)不动产登记采对抗主义

　　在登记采物权变动之对抗主义时,不动产的取得和变更只要当事人意思表示一致时,即生效力,但是,物权变动的效力不能对抗善意的第三人。这样,即使乙尚未**不动产的变更登记,物权变动已经生效,他仍然可以获得不动产。但是,由于丙是善意第三人,乙取得不动产的效力不能对抗丙,丙因而最终取得该不动产。

　　2?丙为恶意

　　1)不动产登记为生效要件

　　在不动产登记为生效要件时,乙没有**不动产的变更登记,则物权变动不生效,甲仍然是不动产的合法所有人,即使丙是恶意的第三人,甲将不动产转让给丙的行为还是有效?丙在受让不动产之后立即**了登记 ,结果,乙只能请求甲承担违约责任的法律救济,而恶意第三人丙竟然最终取得了不动产。

　　2)不动产登记采对抗主义

　　在不动产登记采对抗主义,物权变动的效力仅仅不能对抗善意的第三人,而如果第三人是处于恶意的话,即使没有登记,物权变动仍然有效。所以,当第三人丙为恶意时,乙可以对抗丙而继续合法享有不动产,丙则不能取得不动产。