房地产资产证券化新技巧

　　我国的房地产资产证券化仍处于理论上的讨论阶段和实际操作中的尝试阶段。2005年12月15日，作为信贷资产证券化的试点之一，中国建设银行在银行间债券市场成功发行了首期建元个人住房抵押贷款支持证券。建设银行作为发起机构，将其上海、无锡、福州、泉州等四家分行符合相关条件的1562笔个人按揭贷款共计37.12亿元，集合成为资产池，委托给受托机构――中信信托投资有限公司，受托机构以此设立信托，并在银行间市场发行信托受益凭证形式的MBS，MBS的持有人取得相应的信托受益权。

　　二、我国房地产资产证券化中存在的问题

　　目前，由于各方面因素的不成熟，我国房地产资产证券化仍然存在着一系列的障碍和缺陷，笔者现试着分析如下，以期获得一些相应明朗的解决政策。

　　(一)产权制度和法律保障体系不明

　　明晰的房地产产权是房地产证券化的前提条件，只有存在这一因素，才能使分割房地产产权成为可能。虽然有《担保法》《信托法》，但却缺少抵押信托的基金管理等方面的法规做后盾，法律制定滞后，法律体系十分不完备。作为这种新的金融工具必须有相应的法律法规。

　　(二)缺乏完善的**服务机构

　　房地产证券化的整个过程中需要多种金融**组织为之服务，包括资产评估机构、信用增级机构、会计师事务所、律师事务所等。相比较而言，会计业的行为较为规范，基本能满足房地产资产证券化的需要，但资信评级业离房地产资产证券化的要求距离甚远。因此，信用评级是产品的重要特征之一，而且信用评级机构对产品的信用评级报告是资产证券化产品信息披露的重要组成部分。

　　(三)个人信用制度不健全

　　房地产证券化的前提条件就是要有良好的信用基础，我国尚无西方资本主义国家那样完整意义上的个人信用制度，我国的信用制度的建设还不健全，违约成本太低致使发生信任危机，我国还没有一个全国性的信用信息数据库，市场参与者的信用理念还较为欠缺。银行很难对借款人的资信状况做出准确判断，对个人信贷业务的贷前调查和对贷款风险的评价显得困难重重。

　　三、解决我国房地产资产证券化问题的对策建议

　　(一)完善相关的法律法规体系

　　一方面要加快制定金融资产证券化的市场进入、经营和退出等方面的法律;另一方面，要加快市场监管的立法工作。使金融市场资产证券化业务从一开始就走向规范化的发展道路。不仅要对我国现行《证券法》进行修改，对《信托法》和《破产法》《保险法》进行补充，而且人民银行、证监会、银监会等也要对各个法律法规以及资本市场的运作进行监督和管理，以促进资产证券化在我国的发展。尤其是要在会计税务准则、证券交易监督管理等方面加强立法和执法进度，根据法制经济原则的要求和国际惯例的规定指导证券化的理论与实践，最大限度地保护房地产证券发起人、中间人和投资人的权益，促进房地产证券化健康、有序地发展。

　　(二)规范**服务机构

　　投资银行、会计事务所、资产评估机构和资信评级机构是所有房地产证券化过程中必须涉及的机构，它们的重要作用可见一斑。比较而言，目前我国的投资银行和会计行业的行为由于法律法规的约束较多而较规范，但是资信评估机构的信誉和独立性却极差、投资者对资信评级机构认识不足，资信机构无法发挥其应有的作用。因此有必要建立一个完善的资产评估标准体系，在此基础上规范发展我国的资产评估业和资信评级业。

　　(三)加强信用体系建设

　　强化信用意识和整肃信用秩序，尽快实施国家信用网络工程，完善社会信用制度，培育以个人和企业为主要服务对象的社会化信用体系，引导个人和企业加强信用管理，以适应我国开展房地产证券化运作的要求。