小城镇房地产投资建设改革方针

　　摘要：房地产投资组合是利用多样性来分散风险,通过开发不同房地产产品和不同的投资方式的组合,以求得单位风险水平上收益最高或单位收益水平上风险最小。小城镇房地产需求,主要集中在居民对住宅房地产的需求,需求愿望强烈且需求量较大,但是对大型商铺、旅馆等房产的需求并不明显,造成房地产开发商不宜采用投资组合来降低风险。

　　关键词：小城镇,房地产投资,房地产类论文

　　一、小城镇房地产投资风险特征分析

　　1.居民有效购买力风险。尽管全国范围内,小城镇人口众多,市场较大,但是单个小城镇市场规模并不大,消费群体有限。目前小城镇居民多数是从农村致富后迁移到城镇居住的,他们要么没有住宅,要么当前住宅环境较差,对住宅的需求较强烈,需求量较大,但是这部分人由于家庭收入结构单一,一般没有持久性收入,收入水平受外界因素影响较大,购买能力极易受到市场变化因素影响,存在一定的有效购买力风险。

　　推荐期刊：《中国房地产金融》面向社会各银行、非银行金融机构、各大专院校经济系以及从事房改及房地产金融经营管理的工作单位;面向城市规划、房地产管理、房地产开发经营、房地产咨询评估、房地产交易、律师事务所等单位;面向所有从事房地产开发建设及房地产金融科研工作的科研人员和有关大专院校师生;面向欲购买住宅的广大消费者。

　　根据国外的经验,房价一般为居民家庭收入的3~6倍,发达国家为5~6倍,中等发达国家为4~5倍,发展中国家为3~4倍。25年1~1月,我国商品房每平方米平均售价为39元。据国家统计局公布,25年,我国城镇居民人均可支配收入为1493元,按25年全国城镇户均住宅建筑面积83.2平方米来计算,售价为25.3万元,是户均年可支配收入(户均按3.4人计算)的7.2倍,超过国际公认的发展中国家合理的房价收入比。因此,我国城镇居民的有效购买能力不高。

　　另外,由于来小城镇居住的农民大多没有享受住房公积金政策,国家商业银行住房消费贷款也极少在县城以下的小城镇实施,因此他们就失去了住房公积金和贷款制度对提高他们有效购买能力的帮助。

　　2.规划风险。开发商拟在某地进行房地产开发时,都要与当地规划管理部门进行沟通,详细了解区域规划和城镇规划,因为区域规划和城镇规划的修订将直接影响房地产开发成果的价值。但是,目前我国有的小城镇还没有建设规划,或者虽有规划但只是“规划规划,墙上挂挂”而已,没有严格地按规划执行,主观随意性较大。有的小城镇,城镇建设纯粹是长官意志,随着长官的变化,建设规划和思路也可能会变化,城镇规划的主导作用会失去,有的小城镇虽有规划,但是规划也不尽科学合理,随时都有修订的可能。

　　这种无规划或不严格执行规划,将可能会导致房产与城镇规划中的功能分区不符,生活区、工业区和商业区等功能相互混杂,建筑风格与周围自然环境、人文景观不协调等,从而失去区位优势,影响房产的价值,带来投资风险。

　　3.房产投资类型单一风险。不宜投资组合降低风险。所谓投资组合就是由两个或两个以上的投资方案,按照不同的比例额度构成的一个复合体。上世纪5年代初期,美国经济学家马利维茨率先提出了现代证券组合理论,并广泛地在证券业、保险业以及金融业中加以推广和运用,成为一种帮助投资者做出明智决策的有效方法,投资者常奉行一句格言:“不要把鸡蛋放在一个篮子里”,在美国等国方国家中最为流行的“投资三分法”等就充分体现了这一理论思想。

　　4.消费习惯风险。在大中城市,由于城市市民文化素质相对较高,城市居民来自不同地方,一般不易形成比较统一的消费习惯。我国地域广阔,小城镇众多,但各小城镇居民绝大多数为当地居民,他们的宗教信仰、文化背景、历史渊源、传统和观念各不相同,多数小城镇的消费者都有特定的消费心理和消费习惯。如果投资者开发的房地产与当地的消费习惯不一致,可能会造成滞销。

　　5.开发企业自身风险。房地产开发企业的自身能力和素质,影响到开发活动的每个阶段,这也是开发的一个比较大的风险。在小城镇从事房地产开发的企业,多数是从原来的建筑企业或农村的建筑队转型而来,都不同程度地存在着素质低、资金实力弱、技术人员少、开发经验不足等问题,有的甚至是无资金、无技术、无队伍的皮包公司。在投资决策、项目建设施工以及销售管理过程中,作出的决策有时不合理,很可能给项目带来诸多不确定性因素,从而带来比较大的风险隐患。

　　6.公众干预风险。这是由于某项房地产的兴建,影响到周围居民的利益而使公众自觉地进行干预,阻止该项目的发展,从而可能给房地产开发商带来各种形式的损失。小城镇土地所有权和使用权复杂,土地权有的属国家所有,有的属集体所有,属集体所有的土地,形式也不一样,因此获取土地需支付相关的费用不尽相同。另外,原土地上的附着物产物类型不一,形式多样。因此,获取土地时赔付过程复杂,经常出现各种经济纠纷,影响项目正常进展,带来一定的风险。

　　二、小城镇房地产投资风险防范

　　1.广泛收集信息,做好可行性研究。科学决策。决策是指在若干个方案中选择最佳方案的过程,这一过程所做工作的质量,最终决定投资决策的质量。众所周知,房地产投资决策所涉及的金额较大,一次投入后,要较长时间收回,并对投资者产生长期的持续影响,而且投资决策一旦被实施,就很难改变,或者要付出很大的代价。因此,房地产项目投资决策必须进行可行性研究,对拟投资项目进行科学、全面的论证,以减少投资决策的盲目性。公务员之家

　　在投资决策阶段,一般都要通过做可行性研究报告来进行决定。因此,可行性研究报告对决策意义深远,它是对拟投资项目进行全面的技术分析,是房地产及任何其他投资项目前期不可缺少的一个阶段。目前,我国很多开发项目的研究报告,只是投资者申请立项时的例行公文,缺乏科学分析和市场需求的有力支持,而且虚假和不实成分较多,达不到可行性研究报告应有的作用。市场上的“烂尾楼”、“空置房”和官司缠身的项目大都是决策失误造成的。以海南省三亚市为例,截止2年1月,城市人口不足5万的三亚市共有12多宗“烂尾楼”。这些由于缺乏科学决策而形成的“烂尾楼”,给国家和企业带来巨大的经济损失。

　　在可行性研究阶段,小城镇规划也是不得不关注的问题,投资者一定要详细了解小城镇的建设规划的制定和执行情况,和当地规划主管部门和政府机关加强沟通和联系,及时了解小城镇的建设思路,保证房地产的地理位置和区位优势。

　　2.不可盲目追求特色和档次。开发规模不宜过大。小城镇消费者收入不高,承受的价格随能力较低,大都属于一次置业,注重的是住宅的居住功能,对住宅的特色等辅助功能不是非常关注,因此不要盲目追求特色,以免增加成本,从而从价格上影响居民的购买欲望。小城镇居民对开发项目接受较慢,因此,每次开发规划不宜过大,可以采取分期开发的方式,逐步投入资金。投资者要充分考虑我国住宅方式、消费观念对房地产市场的影响,及时掌握国家小城镇房地产发展状况,使投资项目在功能设计、结构安排、新材料、新能源的运用上,能不断满足消费市场的特殊需求,保证投资开发项目与消费市场的需求保持一致。